买写字楼投资兼自用 写字楼市场进入细分时代

   最近，张先生为给新成立的公司找个"家”，几乎顺着二环路跑了半个城。"大部分小区的物管尽管没办法把已经在小区里办公的公司赶出去，但都不再允许业主把住宅租出去用作办公。”张先生费尽周折才搬进一家小区，因为"少数小区绝大部分住宅都租出来办公，物管公司只能放行”。曹先生几年前买了一套住宅办公，物管公司几次三番要求提高物业管理费用。考虑到公司已步入正轨，办公形象需要提高，他正在准备购买写字楼自用。

   在"住改商”受阻以及通货膨胀预期的双重刺激下，从4月开始，陆续推向市场的一批性价比较高，能满足成长型企业办公要求的写字楼销售速度惊人。新希望国际A座3个月清盘，鼓楼国际3个月销售3万平米，金沙万瑞中心微型CBD已销70%。7月底，置信未来广场·风景LOFT写字楼低调开盘却迅速售罄，万科·蚂蚁工房(商铺写字楼详情户型图楼盘图论坛)还没开盘167套已被团购了70余套……瞄准投资需求和成长型企业的自用需求，这些项目以精确细分客户创造了良好销售业绩。

   买家

   成长型企业

   买写字楼投资兼自用

   曹先生购买写字楼的目标很明确：投资兼自用。"首先总价不能太高，其次物管费合理且写字楼配置较高，保证企业有面子。”最终曹先生锁定位于天府大道旁，地铁1号线世纪城站旁的新希望国际。尽管没抢到开盘时5900元/平米的低价，但曹先生以6500元/平米的价格挑到了合适的楼层："价格和周边电梯公寓差不多，地铁开通后交通很方便，相信随着市区重心的南移，升值的空间也不错。”

   据了解，新希望国际的购买者除了个人投资者，绝大多数是成长型企业的企业主，购买的面积多为半层、整层。开盘3个月，A座逾4万平米即售完。与新希望国际几乎同时开盘，位于市中心的鼓楼国际的客户也是投资、自用各占五成，目前低区单位近3万平米已卖完，高区单位8700元/平米的均价、5元/平米的物管费用，吸引了不少在市中心有换办公室需求的成长型企业购买自用。

   而位于金沙板块的金沙万瑞微型CBD的客户绝大多数也是企业主，万瑞置业相关负责人介绍，金沙万瑞微型CBD总面积15万平方米，是近十年来城西出现的最大规模写字楼，填补了区域高端写字楼的空白，目前均价7500元/平米，销售已过70%，购买者中投资客占4成，其余6成以本地中小企业主居多："通常一个企业购买三四百平米自用。”

   信德实业负责人介绍，企业主客户一方面有通胀预期，一方面权衡了投资写字楼的收益比住宅高且较为稳定，再加上有自用需求，所以4月以来企业主成了购买主力。
   
   卖家

   不盲目比豪华，热销写字楼盯准客群

   对于投资者而言，投资回报率是下单的重要指标。专业投资者张先生在万瑞金沙买了200平米，他算了一笔账：成交价格是7200元/平米，预计交房后租金为45～55元/平方米，每平方米的年收益以10个月计算为550元/平方米/年，年回报率为7%～9%，比住宅投资回报率高。鼓楼国际如果成交价格是8500元/平米，预计交房后租金可达75～85元/平方米，年回报率也超过8%。置信地产营销中心总经理朱猛告诉记者，目前市场上一些商铺已经很难出现超过5%的年租金回报率。一直以来，相对于住宅和商铺，写字楼的回报率是比较高的。

   而对于购买写字楼自用的成长型企业来讲，除了看投资回报率，每个月的办公成本、企业形象也十分重要。新希望国际、鼓楼国际的配置与甲级写字楼不相上下，但物管费比起甲级写字楼约15元/平方米要低一半，仅分别为7.5元/平米、5元/平米。新希望地产副总经理姜孟军说："新希望大厦的物管费18.5元/平米，新希望国际的配置与其差不多，只是没有中央空调，但每个月每100平方米一个企业就可以少付1100元物业管理费，对于一个长期在此办公的企业来讲，会节约一大笔开支。”据了解购买鼓楼国际自用的不少企业也是被分体式中央空调、5元/平米的物管费所吸引。

   除了拥有甲级写字楼配置，能满足企业"面子”需求的写字楼好卖外，档次稍低却也能充分满足中小企业自用需求的写字楼也受热捧。置信未来广场·风景LOFT在写字楼物业中体现差异性，6米挑高空间，7000元/平米的价格等于买一层得两层，按照周边租金35元/平米计算，年回报率可达10%，加上面积控制在40平米，总价35万元一套，深受投资客和自用企业主追捧。万科的蚂蚁工房同样瞄准这部分需求，年回报率也在8%。

   趋势

   细分客群，有望缓解写字楼供应"恐高症”

   世邦魏理仕研究部高级分析师金灵认为，这批写字楼热卖的原因在于开发商动了脑筋，对客户进行细分，"观察这几个卖得好的写字楼，价格和周边的住宅差不多，地段不差、配置较高，对于投资者来讲投资的门槛降低了，而对于企业来讲本身有自用需要。应该说开发商在产品的定位、设计上动了脑筋以锁定客户，比如仁和春天和鼓楼国际的公摊远低于写字楼普遍30%的高公摊，仅约20%，新希望国际不配置中央空调，鼓楼国际采用分体式中央空调，这些都充分考虑了成长型企业在使用上的需求。”

   成都万科营销策划部谭朝表示，蚂蚁工房的定位客群就是一些成长性的小公司，没有写字楼那么好，但电梯配置、大堂、门面、外立面又独立于住宅，满足了企业的"面子”需求。这种写字间就是把在住宅中办公的中小公司拉出来。

   金灵分析，开发商开始细分写字楼客户需求是个好现象，将缓解写字楼租金、售价的下行压力，加上一些企业推迟动工，可能有效将机构预测的2013年成都将迎来的写字楼供应高峰时间延后。

   GVA衡信柏迪也认为，作为西南区域中心城市，成都经济发展后劲十足，不少大型企业在西南布局都会把成都作为首选城市，成长型企业也在借势大力发展，市场上对不同档次的写字楼的需求存在。但从NOKIA搬出一家写字楼入驻力宝大厦可以看出，在经济条件不好的情况下大多数企业对开支考虑增加，只要写字楼的品质能达到要求，性价比更高的会更有市场。写字楼产品将细分市场以满足不同层次企业需求，以降低写字楼供应高峰期到来的恐慌感。

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