商铺市场抢风头投资回报与风险高度对等

当下不少人热衷于投资房地产，由于政策不断打压住宅，住宅市场前景扑朔迷离，而商铺、写字楼、酒店式公寓等产品因其置身于新政之外而备受投资者的青睐。一时间敏锐的投资客纷纷转战商业地产，商铺、写字楼以及酒店式公寓异军突起，但是对于投资商业地产投资客都有着不同的想法。到底哪类投资能为投资客带来丰厚的收益？无论是回报率或者不同商用物业的风险性还是三者之间的收益都存在着一定的差距，面对这样的现状，投资客应如何选择？

投资黄金原则：跟着规划买"铺子”

其实，不论是从跟着轻轨走，还是瞄上苏州东南西北冒出的城市综合体，投资商铺、酒店式公寓、写字楼等商业项目就是一个拼眼光嗅觉的过程。

买铺、租铺，一看地段，二看租金，这是投资者最关注的两大内容；对城市规划这一"超前”词汇，一些投资者就不那么关注。其实，在投资商铺理念里有一条是"跟着规划买铺子”。政府的市政规划指向很大程度上决定了商铺未来升值潜力有多大，但凡有经验的投资者都清楚，规划到哪里收益就到哪。忽视了城市规划，所投资金可能会血本无归，而重视了城市规划，就有可能会赚得盆满钵满。

当然对于投资者来说，要提前了解到市政规划信息的确有不小的难度。但事实上有不少市政规划在实施之前的两三年就会为媒体所报道，有经验的投资者在了解到这些信息之后，及时补救也为时不晚，及时出手已购的商铺方为上策。

商铺：市场抢风头投资回报与风险高度对等

在商业地产中商铺一直处于佼佼者的地位，从投资角度来讲，"一铺养三代”的投资价值早已深入人心，较高的投资回报率让广大投资者垂涎。

今年苏州商铺的热度是与日俱增，尤其是在政策频出，住宅投资受阻，从去年开始市场上一铺难求的现象在苏州比比皆是。从09年开盘的环球奥食卡城的几次推盘的热销高潮，到去年10月开盘的亿象新天地，开盘当天亿象新天地一期300多套房源全部售罄；以及今年的恒达中环百汇广场商铺11月7日开盘销售，推出400多套20-120平米商铺，价格30000-80000元/㎡，均价40000元/㎡，当天去化达九成。商铺的销量一直处于风口浪尖，掀起一次次热销高潮。

其实商铺投资相对于酒店式公寓和写字楼，投资回报率明显高于两者，在目前市场的情况下，商铺的投资收益率为8%-10%；从价格来看，2009年左右，苏州商铺价格仅处在12000元-16000元之间；而从2010-2011年苏州商铺的价格已经在2-3万元/平米不等，有的某些热销商铺甚至涨到7、8万元/平米，在年租金投资成本8%-10%，同时商铺的价格也在以每年10%-20%的速度递增。在选对商铺投资的情况下，如果投资者是贷款购买商铺，因需支付银行利息，收益会打折，但总体算来，商铺投资回报率的年收益不会少于8%。尤其是一些小面积、低总价的商铺，无论从承担压力上，还是长期稳定的回报率，均让投资客无法抗拒。

一般来说，商铺物业单价明显高于住宅单位，所以投资总额会更高，而且投资风险也明显高于住宅。但是，如果投资者能够选择好商铺物业，投资回报率理所当然会高于住宅，而且商铺无所谓房屋损耗率，待商圈越来越成熟的时候，租金收益就会越来越高，价值也会更高。总的来说，商铺投资就是高投入高风险高回报率。

投资忠告

由于投资商铺前期投入较大，特别是一些新的商铺，市场不太成熟，因而出租率及租金都会比较低，但是待市场成熟，升值空间将不可估量，因此投资商铺比较适合长期持有及资金比较充裕的收入较高的人群。

另外，如果投资商铺，前期看房时，不仅要了解商铺的实际情况，更要了解该地区的商业开发潜力。因此，首先市面和楼层因素最重要，成熟的社区往往店家密集，对投资者较为有保障。其次，如果商铺的位置面向开阔的使用空间，客户流又比较简单合理的话，就能有效提高商铺的使用率。第三，准确的市场定位则可以大大提高投资的回报。虽然这类产品价格较为高端，但稳定的租金回报确实适合追求稳定投资的人士。

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