开发商开打杭州商业地产争夺战

2008年，杭州市首次提出要打造20座"新城”、100个城市综合体。

   2010年，时任杭州市建委主任的杨军在中国杭州城市综合体发展峰会上表示，发展城市综合体是城市发展到一定阶段的必然选择，是转变城市发展方式、实施"紧凑发展”、"精明成长”的必然选择，是实现城市国际化战略的必然选择。也就是从这一年开始，杭州城市综合体建设加快了步伐，至今100个城市综合体已经建设过半。

值得一提的是，除了被列入规划的100个城市综合体，杭州还有大量的项目都规划或者打着城市综合体的概念粉墨登场，不少开发商为了增强项目的吸引力，也纷纷提出了综合体的概念。与此同时，因为郊区化居住时代的到来，购房者对于综合体项目，也还抱着相当大的热情。

打着综合体概念的项目不少

除了列入规划的100个综合体，杭州其实还有不少综合体项目。

值得一提的是，跟上述很多城市综合体不少由政府主导不同，这些项目大多由开发商开发运营，除了住宅房源之外，它们也规划有酒店式公寓、写字楼、商业、酒店等等其他物业形态，这部分项目的供应量，也不容小觑。

比如在下沙，有综合体概念的项目，还包括80万平方米的龙湖滟澜山项目。这个楼盘主力为住宅，但同时还有20万平方米的商业天街和五星级酒店，打造的是杭州世界城市生活体之下的全新主流生活模式。与之相邻的东部国际商务中心，则为具备商务办公、五星级酒店、国际尖端标准A级写字楼以及地铁商业空间等功能设施，下沙新城的CBD核心综合体。

而同处于下沙的宝龙城市广场，体量达33万平方米，主打概念就是下沙新城首个以多业态综合性商业为主题，集高层住宅、联排别墅、精装SOHO、综合商业、步行商业街等形态为一体的地标型城市综合体。其中，商业涵盖超市、百货、影院、电玩、娱乐及美食餐饮等多种业态。

在滨江，除了滨康综合体和星光大道等综合体之外，位于钱江新城CBD、奥体中心CBD、滨江新城CBD三大城市中心的黄金交叉点的中海寰宇天下，也是一个涵盖首席御江大宅、奢华酒店品牌、总部商务平台、都市商业裙带四类作品，是钱塘江一线80万平米国际都市综合体。开发商表示，它将成为助推"钱塘江时代”城市价值的关键引擎之一。

此外，同处滨江区域的星耀城总建筑面积达158330平方米。项目将打造为一个以IT为特色的商业办公综合体项目，规划主要有商业、写字楼以及酒店式公寓三种产品。综合体项目能提供非常完善的生活一体化服务，让生活模式更加便利快捷，也能享受到更多的生活配套服务。

此外，囊括写字楼、酒店、餐饮美食和商业走廊等物业类型的浙商财富中心，填补了城西高端写字楼的市场空白；申花板块的矩阵国际，也在以往商务办公产品的基础上，总结出未来办公模式的新趋势，开创全新的未来商务办公模式，引领杭州写字楼新潮流。

开发商钟情商业项目

跟传统的住宅相比，综合体还包含着商业、写字楼等各种需要更出色运营能力的业态，开发商纷纷涉足综合体项目，其实也是在一定程度上，说明了他们对于商业物业前景的看好。

7月初，杭州主城区迎来了下半年土地出让会，这是一块之前并没有得到多大关注的商业用地，位于古墩路与天目山路交叉口，可建面积13万平方米。竞拍开始后，两个买家展开角逐，你来我往，争夺不休，双方都大有"不拿到地誓不罢休”的意思。现场甚至出现了久违的"注意投资风险，谨慎报价”提示。一直到了32轮，11号竞买人慧展科技（杭州）有限公司才以11.49亿元总价力挫对手，将该宗土地收入囊中。

值得一提的是，这是已经清冷了许久的杭州土地市场，难得一见的火爆场面。在宏观调控让土地市场哀鸿遍野的近两年来，这样难得一见的火爆场面，基本上由商业地产创造。今年上半年，杭州主城区共出让土地21宗，总出让面积586.5亩，总出让金额80.17亿元。这一数据仅相当于2010年同期的32%，并不好看。不过其中，商业地产却表现抢眼。在上半年主城区成功出让的这21宗土地，其中商业用地占了19宗，共计出让面积320585平方米，出让金额约67.6亿，占上半年土地出让总金额的84%，毫无疑问，成为土地市场的绝对主角。

事实上，这种状况在去年就已经表现得比较明显。2011年，主城区共成交土地56宗，其中住宅用地仅成交22宗，商业用地却有34宗。在住宅市场一片肃杀的同时，商业用地市场反而热力四射，全年成交额达到147.8亿元，即使相对于火爆的2010年，也不降反升，上涨了8%。

"商业地产的销售压力相比住宅要小，利润也要高一些，而且拿地价格相对较低，这在业内是人所共知的。”星耀城开发商星瀚置业总经理助理王奕告诉记者，这也是商业地产项目成为开发商热宠的原因之一。就比如他们公司，目前的投资重心也是在商业项目上。

此外，王奕对杭州商业地产的前景很有信心。"杭州发展商业地产有它的先天优势，杭州是全省的经济、金融中心，消费能力很强。但是，杭州的商业地产发展又是和城市发展速度、经济实力不成匹配的，相对比较落后。过去带商业性质的地产项目更多的是以住宅的方法在做商业地产，最近两年才有了新的起色，比如万象城、印象城以及银泰城，可以说杭州的商业地产还有很大的发展空间。”他认为，一直以来杭州"商住倒挂”现象比较严重，同一地段的住宅售价超过写字楼甚至商铺的价格。经过此轮调控，住宅价格将会停留在一个比较稳定的水平，而商业地产的租金收益会有很大提升，对整个商业地产都是一个很大的契机。

业内人士认为，虽然杭州定位为二线城市，但杭州的经济规模、城市规模都已靠近一线城市，大部分都是年轻人，是一座活力城市。目前，很多二线城市的发展模式已经从单个商业中心到多个商业中心，而杭州目前还只停留在以武林广场为商业中心的阶段。所以，综合体的建设，对于未来城市的发展，是大有裨益的。从目前来看，市场与综合体之间尚处于"蜜月期”，但随着综合体项目纷纷上马，雷同性增强，综合体之间的竞争也将会越来越激烈。而要真正做好一个商业地产项目，考验的是开发商的后续运营能力。

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