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目前,东莞在售的一手写字楼并不多,但已启用的写字楼,则普遍存在空置现象。
东莞行政中心的写字楼群,是目前东莞最集中,也是使用率最高的写字楼群。然而记者走访发现,这些写字楼仍存在一定空置。如较为火爆的胜和广场,空置率约10%。有中介告诉记者,周边的写字楼如金盈大厦、华凯大厦、财富广场、南峰大厦、中盛大厦等,平均70%至90%的使用率,其中丰硕广场等新写字楼的空置率会偏高一些。
中原地产市场研究中心总监车德锐估计,东莞写字楼整体空置率约40%,而这些空置集中在一些比较老的区域如莞城、东城,这些区域的公司迁到市政中心等新写字楼,导致旧写字楼空置加剧,有些甚至空置率高达一半以上,市政中心周边写字楼正常空置在10%至20%,新旧写字楼一平均,空置率约有40%。
"高富帅”崛起将提高空置率?
"高富帅”集中崛起,将使东莞呈现大城市的美好形象。然而,当"高富帅”推出市场,能否得到市场的接纳?不少业内人士认为,地标性高品质写字楼的崛起,将在短期以内提高写字楼的空置率,但从长远来讲,符合东莞发展的趋势。
中原地产车德锐认为,从市场角度来看,东莞目前不需要这么多高楼,写字楼供大于求,与市场相悖。东莞以制造业为主,但写字楼与第三产业相关,这种产业结构很难扭转过来。
写字楼需求要旺盛,需要更有自有品牌或企业总部来到城区。现在处于产业转型当中,企业愿不愿意把总部放在城区,关乎到近五年中心城区的发展问题。随着城区的快速发展,又一轮城市建设热潮的兴起,加上转型还在加快当中,写字楼还是有机会,还是在扩容当中。
也有业内人士提到,虽然很多高端写字楼崛起,但不少企业拿地建楼,都是为了企业形象和地位,如第一期总部基地拿地的九个企业,目的都是为了有自己的一座写字楼,为了企业长远发展需求谋划。但是不可否认的是,拿地企业自身消化不了这么大的量,将来有很大的体量还是要依赖市场来消化。
瑞峰置业副总经理姚丽军认为,未来随着东莞转型,顶端企业在东莞还是有一定的量,高端写字楼还是有一定的生存的空间,但这个需求量不会很大。像总部经济基地二期,在定位方面,最好不要再往高端发展,更应该走未来主流商务路线。
东莞写字楼爱拼"高富帅”
从台商大厦、厚街外博大厦、民营经济总部大厦,到南城总部基地第一期,东莞"高富帅”顶尖写字楼云集。然而市场却面临供大于求的局面。未来"高富帅”写字楼供大于求现象是否增大?是否符合市场所需?
从2005年开始,东莞第一高楼台商大厦开始动工,该大厦占地约45亩,建筑面积28万平方米,共68层,高289米,总造价达10亿元人民币。
2011年6月,厚街镇拟建102层摩天大楼,刷新东莞建筑物的新高度。该大楼名为外博大厦,规划高度为475米,建成后有望成为新的"东莞第一高楼”,其楼层在华南地区仅次于103层的广东金融大厦。
2011年8月,南城CBD设计成果通过专家评审,定位为"领航东莞,链接全球的智慧型商务社区”,其地标世贸中心高约400米。
2012年7月,市中心东莞市民营经济总部大厦有关负责人宣布,大厦最大高度将由310米调整为398米。
而近日如火如荼的南城经济总部基地,同样不甘落后,将建总部经济大厦群,地标会是气势雄伟的双子楼,作为片区的地标性建筑,楼高上限为250米,周边建筑的高度将受到限制,都不会高于地标,最低也不得少于80米。
从低矮的分散的写字楼,一下子过渡到气势雄浑的"高富帅”写字楼群,可以想象,东莞未来市容市貌将发生质的变化。
首个"高富帅”台商大厦销售遇冷
在写字楼比拼"高富帅”的高峰期,首个地标性写字楼台商大厦推出市场。
台商大厦除了拥有289米的"高度”之外,在自身设施配套方面也更有档次。其作为多功能城市商务复合体,集超高层国际顶级写字楼、超五星级酒店和顶级豪宅、公寓于一身,无论是在规划设计、建筑形象、空间效率、智能配置、能源利用、经济营运、健康环保等众多方面都拥有前瞻性,预示着东莞新一代建筑物的高级品质。
在台商大厦未出售之前,不少业界人士以及投资人士对其加倍关注,特别是定价方面成为焦点。去年年底,当台商大厦以1.8万至2.3万元/平方米的价格对外销售时,还是超出了人们的预期。而同地段售出的写字楼海德广场则不到1万元/平方米,两者相差1倍。这直接导致海德广场销售火爆,台商大厦则相对冷淡。
精明的投资客算了一笔账,若是单价1.8万元,台商大厦每平方米租金达70至80元,才够与周边写字楼的回报率持平。而周边写字楼租金40元左右,两者相差太大,未来投资回报收入无法保证。而对于出手购买台商大厦的人来说,则主要看其未来的潜力。"台商大厦位于市中心,作为地标性建筑,未来必然要升值。”怀着这样的信心,一些投资者则毫不犹豫出手。
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