连涨31个月 深圳写字楼市场终于降温了

罗湖的信兴广场跌了，华强北的赛格广场跌了，福田的国际商会中心跌了，南山的海岸城西座跌了……深圳写字楼市场终于"降温”了。据中原、美联、世华、港置等多家中介数据，近两年火爆的写字楼市场价格有降温迹象。从6月份开始，深圳二手写字楼成交量已连续3个月下滑，8月份整体成交更大降4-5成，市场上已有小业主下调价格回笼资金。

尽管写字楼成交量降了，价格也在高位震荡阶段，但业内人士认为写字楼价格不会持续下降。如果二三线城市限购落地执行，甚至还有反涨的可能。

持续火爆两年多之后，深圳写字楼市场终于"降温”了。南都记者从中原、美联、世华、港置等多家中介处了解到，二手写字楼成交量已连续3个月下滑，8月份整体成交更大降4-5成，市场上已有小业主下调价格回笼资金。来自美联物业的样本监控数据显示，8月价格出现下调的样本写字楼占比高达66.7%。

近7成样本写字楼成交价下降

深圳写字楼到底涨了有多久？与一手写字楼供应"青黄不接”相比，二手写字楼市场被认为更具参考价值。从美联物业发布的蓝筹写字楼报告曲线图上不难发现，自2009年1月开始，二手写字楼售价一直在高速上涨中，呈现出十分明显的上涨曲线。但在刚过去的8月份，涨势戛然而止，写字楼售价出现小幅下跌。

该司的进一步监测数据显示，8月份获得成交的样本写字楼中，价格出现下调的样本占比达到67%。其中罗湖的信兴广场环比下跌2.1%，华强北的赛格广场成交价下跌6.4%，福田的国际商会中心价格下跌4.9%，卓越大厦跌了3.4%，大中华国际交易广场价格下跌了2.5%，南山的海岸城西座下跌了2%左右。

世华地产统计数据也显示，近两年火爆的写字楼市场价格有降温迹象。该司一线地铺成交数据显示，福田中心区8月份买卖市场整体成交价格约比5、6月份市场火热时期下降了2000-3000元/平方米，环比下降3%-5%；中心西区有业主放盘价格明显下降，盛唐大厦此前成交价格约为4.1-4.2万元/平方米，现在却有3.8万元/平方米的物业在放盘。

一线实际成交环比降了4-5成

二手写字楼成交量下降已是毋庸置疑。中原地产数据显示，8月份二手写字楼市场成交萎缩明显，成交套数、成交面积分别环比减少27.22%和50.85%。这是自今年6月份开始至今，二手办公楼成交连续3个月下滑。

南都记者从中原、美联、世华、港置等多家中介处了解到，一线地铺的写字楼实际成交量也普降了40%-50%。其中罗湖、南山中心区降幅相对较小，福田中心区及车公庙片区写字楼成交量降幅均已过半。"从7月份开始明显感觉到成交放缓，8月成交量更是太低，近两个月的价格上涨也明显停止了，现在的市场呈现出'牛皮市’的状态。”港置地产商业A区总监李政江说。

业内人士认为，写字楼成交陡降是由于以下几个原因：一是7月开始银行对商业贷款再收紧，利率普遍上浮30%，贷款门槛提高加重投资者观望情绪；二是外围经济形势不乐观，部分投资者对后市信心有担忧；三是经过2年多的持续上涨，多个区域的写字楼价格已处于高位，致使一部分投资客陷入观望，暂缓入市。

僵持局面或持续到春节前后

尽管写字楼成交量降了，价格也在高位震荡阶段，但业内人士认为期待写字楼售价持续下降不太现实。

李政江认为，预计写字楼市场的成交僵持局面会维持到明年春节前后，但整体价格要出现调整很难。"一是一手写字楼供应量很少，开发商多有意只租不售，二手市场仍是主力；二是租金一直在持续上涨，以目前的价位，写字楼出租回报也普遍可达4%-5%，业主降价出售意愿不强。”李政江说。

世华地产市场研究部总监肖小平则表示，写字楼售价维持稳定的可能性更大，如果二三线城市限购落地执行，会有更多资金涌向一线城市不限购的商业地产。

"当前深圳写字楼租金上涨幅度还是很大，而写字楼买家以投资者为多，回报率上升售价自然难大降。但在成交僵持阶段，不排除有业主降价，同时业主谈价也更有空间，个人认为目前还是不错的入市时机。”深圳中原写字楼部区域董事总经理范进佳说。

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