2010年房地产中期策略

资本市场与实体市场发生背离

自去年下半年以来我们可以看到尽管在09年下半年的房地产市场与地产股的走势却呈现相反的走势。房地产板块指数在09年7月份见顶，但是实际市场的成交的增速在随后的几个月还在创新高，与此同时价格指数也是节节上扬。房地产板块指数与现实中的市场发生了明显的背离。

传统商业模式的困境

资本市场与实体市场的背离让我们重新思考背离背后的原因。从目前来看，无论是绝对估值还是相对估值来看目前地产估值都处于历史的底部，我们认为造成这种估值向下的原因是传统商业模式受制于融资、土地、税收等因素带来的增长瓶颈。

目前市场所反映的行业情况

这个方面我们从三个角度来观察，第一，目前行业平均的NAV折价为26%，相当于存货资产价格下跌13%；第二，主流房地产开发企业10年、11年的业绩增长在15%左右；第三，在现金流方面，假定二季度起，经营现金流流入下降25%，经营现金流流出水平维持08至09年的平均水平，那么房地产开发企业的现金流将在今年四季度达到08年年底同期紧张程度。

寻找新的商业模式

在这样的行业背景下，我们相对看好万达的城市综合体模式，我们认为其优势有如下三点：第一，城市综合体模式迎合了各地政府的住宅土地出让捆绑一定商业配套的现实要求，具有拿地的优势；第二，其资金来源更加多元化，包括自身的优势、保险资金进入以及未来REITS的兴起；第三，通过商业地产有效的撬动了出售的写字楼与住宅的价格，使得其售价高于同区域内其他的开发商。另外，我们还相对看好正在兴起的旅游以及养老地产。

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