青岛2012年第二季度写字楼租赁市场受压

2012年第2季度，受外围经济的影响，外埠来青的企业数量有限，青岛市甲级写字楼租赁市场表现平平，全市甲级写字楼市场的吸纳量为10,668平方米，空置率环比下跌1.63个百分点至27.64%。高空置率使客户在谈判中的议价空间有所增强，迫使全市甲级写字楼的租金环比下降1.06%至每月每平方米110.64元(17.56美元)。考虑到上个季度大体量的集中供应仍需要市场一定时间的消耗，空置率仍将高位运行，业主面临的招租压力依然巨大，租金上涨的幅度将逐步趋于平缓。

2012年第2季度，证大大拇指广场开张纳客为新兴商业市场崂山商圈带来了75,000平方米的新增供应面积,弥补了崂山商圈没有体验式购物广场的空白。本季度虽有新项目入市，但已有的成熟中高端项目租户保持稳定，租金没有太大的变化。年内全市将有39.21万平方米的新增商业供应，青岛市商业市场或将面临新的调整期。

与去年同期相比，前四个月青岛市商品住宅销售面积下降23.51%至165.1万平方米；由于市内四区楼盘成交比例增大，销售均价环比上涨14.54%至每平方米7,232元(1,147.94美元)。4月份商品住宅销售均价又回落至每平方米6,971元(1,106.51美元)，随着房贷利率优惠的迅速展开，刚性需求将逐步得到释放，成交量有望得到提升。

写字楼市场

甲级写字楼租金(2007年第三季至2016年预测)

2012年第2季度无新项目入市，全市甲级写字楼市场的总存量为654,977平方米。

2012年第2季度，受外围经济的影响，外埠来青的企业数量有限，青岛市租赁市场表现平平，全市甲级写字楼市场的吸纳量为10,668平方米，空置率环比下跌1.63个百分点至27.64%。虽租赁市场不是很理想，但市场规模较大的市南CBD的吸纳量仍领衔全市达到10,452平方米，空置率则环比下跌1.94个百分点至27.91%。

甲级写字楼市场数据

从行业需求来看，青岛作为港口类城市，物流、贸易类行业一直是甲级写字楼的吸纳主力，但全球经济形势的持续不明朗一直遏制着该类行业的一个扩张需求，自上个季度以来高科技行业、专业服务公司以及信托行业逐渐成为市场吸纳的主力。大量的新增供应促使全市甲级写字楼空置率大增，逐步挤压租金上调的空间，经过一个季度的调整，业主对于租金收入的期待有所下滑，租户特别是一些租赁面积比较大的优质租户在谈判中的议价能力提高，迫使全市甲级写字楼的租金环比下降1.06%至每月每平方米110.64元(17.56美元)。其中，高品质物业集中的市南CBD的租金则环比下降1.04%至每月每平方米115.74元(18.37美元)。

甲级写字楼租金(2007年第三季至2016年预测)

在写字楼需求方面，有三个积极的信号促使我们对青岛市甲级写字楼市场持乐观态度：首先，调研数据显示青岛市2012年第3季度就业需求预期呈乐观态势，其净雇佣前景指数为+18%；其次是从政策层面，作为青岛市重点建设的金融区域，市南CBD和崂山CBD会吸引越来越多的跨国公司以及企业总部入驻，而此类行业承租能力一般都比较强。且随着甲级写字楼新增供应的增加，企业可选择的范围加大，会有越来越多的企业搬离原来区域选择在更为优质的写字楼办公；最后，2012年前4个月青岛市全市外商投资额为10.57亿美元，较去年同期增14.50%。这些指标都在暗示着青岛市甲级写字楼租赁市场不断增长的一个需求。但考虑到上个季度大体量的集中供应仍需要市场一定时间的消耗，空置率仍将会维持在上位，业主面临的招租压力依然巨大，租金上涨的幅度趋缓。

甲级写字楼供需及空置率走势(2007年至2013年预测)

商铺市场

稳健的经济增长加上多个传统节日的带动促使消费者购买力持续攀升，青岛消费市场依然保持活跃，2012年第1季度全市消费品零售总额录得16.50%的同比增幅，增速较去年同期回落2.20个百分点，达到609.40亿元(96.73亿美元)。

社会消费品零售总额(2004年至2012年3月)

作为旅游性度假城市，青岛零售业在五一假期期间表现得尤为突出，据青岛市十大商贸企业监测显示，2012年五一小长假期间零售额同比增长15.70%至5.30亿元(0.84亿美元)。且随着旅游旺季的到来，旅游餐饮业将表现得更为活跃，商铺租金也将会保持上涨态势。

购物商场市场数据

5月底，备受关注的崂山商圈首座体验式复合型城市广场证大大拇指广场开始营业，为崂山商圈带来了7.50万平方米的商业建筑面积，引进了快时尚UNIQLO、H&M、MANGO等人气商户，弥补了崂山商圈此类品牌的欠缺。这一集购物、休闲、娱乐、餐饮为一体的一站式购物体验中心或将有效提高周边居民的生活品质。

2012年第2季度崂山商圈虽有新项目投放市场，但已有的项目租户相对稳定，从租金方面来看，青岛中高端商铺的租金没有太大的变化。展望下半年，李沧万达、伟东乐客城等一批优质物业以及作为综合体一部分的万邦中心、远雄国际广场等项目都将开门纳业，届时将为全市带来约39.21万平方米的新增商业供应。新物业向商圈注入新的活力，也将为整个城市带来更大的辐射力，从而吸引高端零售商的关注。鉴于新物业的集中入市，市场仍需要一段时间的消化，因此，我们预期下半年全市优质商场租金将保持稳定，空置率将有明显上升。

住宅市场

一手住宅市场数据(2012年1月至4月)

70大中城市价格指数持续下降，加上政府坚持房地产调控政策不动摇的决心，开发商在住宅投资和推盘速度上明显下滑。最新政府统计数据显示，2012年前4个月青岛房地产投资增速较去年同期下降了9.21个百分点。住宅成交量也在持续下滑，2012年前4个月青岛市商品住宅销售面积为165.10万平方米，较去年同期下降21.10%。

青岛市历年住宅总成交量(2004年至2012年4月)

青岛市房地产交易中心数据显示，4月至5月青岛市一手住宅成交量环比上涨29.20%至104.50万平方米，一手房住宅成交量的回暖也影响到二手房市场，4月至5月青岛市二手住宅成交量环比上涨99%至20.80万平方米，在住宅市场如此不明朗的情况下成交量出现上涨主要受以下因素影响：首先，青岛多家银行对首套房执行85折购房利率优惠；其次，60-120平方米的中小户型约占总成交量的72.32%，一手住宅市场仍以刚需及改善性住房需求为主，受政策影响小；最后，调控政策的持续迫使开发商面临的资金压力越来越大，不少开发商特别是远郊区的开发商纷纷采取低价开盘的促销方式吸引客户，利好政策加上优惠幅度达到消费者的心理预期，市场成交量有了大幅度的提升，5月一手房成交量环比4月大幅上涨193.10%至688,643平方米。

青岛市住宅市场交易价格(2006年至2012年4月)

区域性住宅价格的下降迫使全市住宅价格上涨幅度趋缓。2012年前4个月，青岛市商品住宅价格环比上涨14.5%至每平方米7,232元(1,147.94美元)。住宅价格出现小幅上涨主要受市内四区优质楼盘成交量上涨的影响，2012年前4个月市内四区楼盘成交比例环比上涨了10.73个百分点。

青岛市网上房地产数据显示，截至6月中旬，青岛市可售新房套数为145,136套，可售总面积为1,671万平方米，存量房在14.23万套的基础上再创新高，开发商面临的销售压力依然巨大，但随着购房利率优惠的迅速展开，加上银监会对二套房贷给予首套房贷同样风险权重以及开发商不断推出的优惠措施和保障性住房的不断入市，都将会刺激刚性需求的逐步释放，住宅成交量有望出现回升。

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