从滨江商业困境看未来区域中心大格局

2007年至今，在每年的全国城市单体商场销售额的排行中，杭州大厦就没有榜首旁落过。杭州大厦在不断为人们提供LV、爱马仕、香奈儿之时，也在不断加深人们的印象：西湖边，白居不易；"临安城”，一线奢侈。

万象城、印象城、银泰城，新天地、大运河、综合体……杭州的CBD建设还在热火朝天，城北、城西、下沙、滨江，城市的商业空白上将会增添越来越多的浓墨重彩，可也不禁让人思考，多个区域中心的形成,必然面临一个商业多元化时代的来临,什么是符合大众消费的商业?衣食住行的生活消费,除了千遍一律的超市,还有哪些特色的商业街区?

我们所需要的商业，其实就是平民大众所想要的生活!

2012，杭州将迎来一个全新的时代——轨道交通1号线，搭上地铁的翅膀，交通会改变，地段会改变，时空的概念会改变，而商业、生活也会开始一个新纪年吗？

在这改变发生之前，我们却仍然有那么多的疑问。他山之石,可以攻玉。放眼世界，有不少地方的商业模式是我们所缺乏的，也是平民大众最为需要的，是该扬长避短，集思广益，打造杭州这个风景旅游城市的精华部分,让住在杭州的市民享受最为丰富的"商”生活,让游在杭州的游客感受到这个浪漫之都的多彩多姿！

本网还将持续发布商业地产系列报道，一问：豪华型的消费是杭州人的"商”生活吗？二问：杭州的多中心商业格局、多元化业态何时形成？三问：地铁时代，杭州人的"商”生活在哪里？

 

从08年钱塘江时代的到来，滨江区就以钱塘江边的新城姿态展现在世人的眼前。随着区域的发展，滨江区楼盘的入住率提高了。人气是有了，然而遗憾的是，区域商业仍然是滨江区的一大空白。

居民过着"摆渡式”生活

住在滨江沿江的居民，至今仍过着一种"摆渡式”的生活，去江对岸购物、娱乐早已成了习惯。

住在一桥南岸之江花园的周先生曾抱怨，为家里采购一次日用品都要过一趟江。位于一桥南岸的之江花园算得上滨江的老小区了，周先生说，从06年入住后，两年内，他们家采购日用品、买菜都要依赖江对岸的配套，看病也是要到市区医院或十公里外的武警医院。

据了解，一桥南岸周边常住人口可达5万人以上，08年入住人口已达2万多，但至今没有一个区级配套的社区医院，更没有规划的菜场、幼儿园、小学、超市等。对于林先生来说，目前唯一的利好是，联华超市彩虹城店临时卖场有望在今年国庆开业。

记者走访了商业发展比较成熟的星光大道。中午或许是星光大道最热闹的时候，周边写字楼的上班族，三五成群，结伴吃饭。像KFC、必胜客、好味当等餐饮，上座率都在90%以上，必胜客到下午2点为止都需要排队等候。

"我们也是偶尔过来吃吃，毕竟这个价格比较贵，也不可能顿顿都下馆子。江南大道联庄那里有个小菜场，买材料走走比较麻烦，我们一般宁可在食堂解决。偶尔出来吃吃。周末一般都去市区聚会，一天一个来回。”高先生在彩虹城附近的动漫公司上班，与朋友租住在公司附近。

滨江板块配套图

商家和居民偷偷较着劲儿

目前，滨江区生活配套比较成熟的区域集中在两块，一是滨江区政府附近，二是彩虹城周边。两者比较起来，彩虹城周边人气更为旺盛，但大多为社区小型商业；而滨江区政府附近的星光大道，则可称得上目前滨江唯一的集中型商业。

除上文所提到的餐饮，中午人气最旺盛的时段，记者走访了彩虹城几家非餐饮类商店，发现店里顾客寥寥无几。耐克的衣服鞋子成批打折出售，仍是少有人买单。

"首先，它就受到物业定位的影响。”方芳认为，作为滨江区唯一的大的配套，星光大道在配套形式上做的过于单一，餐饮方面一枝独秀，物业形式起不到调配作用。

从另一方面来说，滨江区本身的消费群体结构，也制约着商业的发展。"商务客群太少。”方芳一语点破。由于客户群体的不均衡，导致周一周五商店很冷清，"特别是白天，晚上会好一点，周末人气比较旺。”

除了受到业态和消费群体的制约，住在杭州网首席评论员丁建刚认为，居民和商家在较劲。

"我认为问题在于较劲儿，”说起滨江区目前的商业困境，丁建刚认为，"他的商业规划在那里，但是因为没有人气，商家不肯来，没有商业居民更不愿意入住，这是一个恶性循环。这还是需要双方的一个让步。政府也可以对商家采取相应的一些补贴措施。”

地铁时代:未来滨江将形成三个公共中心

可喜的是，杭州迎来了地铁，滨江也迎来了地铁。6月14日，地铁1号线试运行正式调试。
地铁为城市提供了快速便捷的公共交通方式，地铁的这种快捷性，提高了沿线区域的可达性与点到点的聚散速度，这也使得地铁能够引导市民的居住意识向城市外围区域迁移。

"严格意义上来说，没有轨道交通，一个城市就没有多核发展的机会。通地铁后，这个城市就会呈树状发展。”丁建刚表示。

对于滨江区来说，这是一个机会。地铁促进城市多中心快速成形，滨江作为一个新的城市分中心，随着入住人口的增加，将对商业地产形成新需求。

"滨江区商业目前呈带状分布，以江南大道为轴线，纵深由滨盛路等支路作补充，南面通过白马湖商业设施补充，今后，通过体量比较大的三化厂改造，滨江将形成第三个公共中心。”杭州市城市规划设计研究院总规划师汤海孺告诉记者。
根据汤海孺的描述，地铁开通后，未来滨江将形成三个公共中心：区政府周边地区、滨江区西部原高新区中心以及正在进行搬迁改造的三化厂地块。

 

在这个节点上，地铁口商业也是蠢蠢欲动，几个商业项目已开始招商。距离地铁1号线江陵站仅140米处就有一个商业综合体——星耀城，据星耀城总经理助理王奕介绍，接下去，星耀城将与颐高携手打造2.4万方的滨江颐高新中心。另一个与滨江居民生活息息相关的综合体则是中赢国际，它将为滨江带来面积将近19000方的联华超市，单层面积也是杭州最大的。

这些在新兴区发展的商业项目，因为距离主城区较远，基本难以形成面向全市消费者的辐射力，因此需要重点锁定所在区域人群，成为服务于区域消费者的商业项目。

2015年，大杭州区域商业形成新格局

滨江区域商业只是杭州区域商业格局很小的一部分，根据杭州市新近出台《杭州市城乡商业网点发展导向性规划纲要》，到2015年末，杭州将初步形成2个市级商业中心、3个市级商业副中心、7个区域商业中心、9个区域商业副中心的大格局。

关于目前大杭州整个区域商业形成的格局，汤海孺认为，作为2个市级商业中心的延安路商圈已相对成熟，其中的武林门商圈、湖滨商圈和吴山商圈都已有比较悠久的发展历史，是目前杭州主城区市民的主要消费场所。

"跨钱塘江两岸的城市新中心，包括钱江新城在内的北岸商圈已基本形成，南岸尚在建设中。”汤海孺说。

临平、下沙和江南副城作为三大市级商业副中心，基本处于在建阶段。

"临平新城依托高铁和地铁来打造新的中心，未来将达到1000万方的建筑体量，迎宾路两侧安排了商业商务设施。”汤海孺介绍。

下沙沿金沙湖区域商业正在建设中。

包括滨江区和萧山区在内的江南副城中心，萧山区市北区块，沿着市心路发展的区域商业已初具规模，滨江区情况则如上文所述。

汤海孺认为，大量新城综合体的出现，会使得杭州的区域商业有比较大的变化。"比如以城东新城为核心的商业区域，还有大城西，集合居住区在内的商业建设亟待完善，加上工业遗产转型成为商业和商务设施，城北新天地等，对原本的商业格局也是很好的补充。”

 

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