珠江新城商圈生机勃勃 商铺升值潜力却早被透支

   近日，记者在珠江新城踩盘时发现，随着整个板块入住率的不断提高，珠江新城内的多条商业街现已呈现出一派新气象。社区商铺的临街业态更贴近住户日常生活需求，除了有小资风情的咖啡厅和酒廊，接地气的茶餐厅也开始遍地开花。除此之外，去年开业的多个商场项目也助力珠江新城商圈的提升，既有适合全家出动的一站式购物中心太阳新天地，又有迎合年轻族群消费习惯的花城汇，还有解决上班族就餐问题的高德置地广场。不知不觉中，珠江新城商圈已悄然迈进生机勃勃的春天。

证券银行金融业态进驻成功餐饮类竞争激烈经营待提高

世邦魏理仕华南区商业服务部董事严思慧接受采访时表示，与一线成熟商圈相比，无论是从商圈规模，还是商业氛围，珠江新城商圈都还有很大的提升空间。从珠江新城的规划布局来看，东部片区以居住功能为主，而西部片区则更强调商务办公功能，其消费群也因此而不同，"东部以社区居民消费居多，西部的消费主体则是商务办公人士”。普通的社区街铺很难同时满足这两类消费群的需求，但业态较为丰富的大型购物中心，如高德置地广场，便可兼顾这两类族群的消费习惯。

租售方面，首层街铺租金大约600～1000元/㎡/月，而地理位置优越的一手街铺售价已超过30万元/㎡。

以目前进驻珠江新城商业街的业态分布情况来看，证券和银行等金融业态比较成功，餐饮类的经营情况仍有待提高。"餐饮虽然好做，但竞争也激烈，加上租金高企，中档及中低档的餐饮不容易在珠江新城生存。”严思慧表示，中档餐饮、药店等薄利多销的商业业态，虽然受到白领的欢迎，但很难在珠江新城经营。在珠江新城上班的白领们，常会为午餐问题头疼。尽管如今珠江新城的餐饮店越开越多，菜系也越来越丰富，但在不少白领眼中，在珠江新城的用餐价格却仍然偏贵。

商铺升值潜力早被透支投资客宁买老城区街铺

据中原地产陈海航介绍，珠江新城内多条商业街仍存在经营不善、业态混乱等问题，而其商铺的售价却也令不少投资客却步。以华利路和兴盛路为例，华利路的一家200多平方米的西餐厅，其商铺单价介于25万～28万元/㎡，总价约7000万元。中海璟晖附近的长形街铺，其价格也要20万～25万元/㎡。但若算这些街铺的租金回报率，陈海航坦言，"还不敌银行利率”。

对此，满堂红郭海波表示，早年发展商将商业街商铺拆散单买时，其单价已经接近20万元/㎡，透支了约5年的升值空间。因此，现时有许多熟悉商铺投资的实力买家，往往会将目光投向老城区的街铺，"入市门槛差不多，但回报率会高一些。”

实地探访

大型购物中心布局分散商圈磁石效应尚未形成

珠江新城目前人气较旺的商业街是华穗路、华夏路的西段，以中轴线为分界，另外是马场路以北，但这些商业街在业态上还是有些欠缺。由于商业物业分散、体量不大，所以难以形成商圈的磁石效应。此外，有不少业内人士指出，由于珠江新城的商业项目分布较为分散，不像体育中心商圈、北京路商圈等，将商业项目及其配套都集中在一条路上，很难形成连续性的商业街氛围。而各自散落、自立门户的商业综合体，其商圈辐射范围亦十分有限。现已开业的多个大中型商城也是各有软肋，譬如东部片区的太阳新天地虽给周边住户带来便利，但无地铁直达，始终在人气带动留有遗憾。而地下商城花城汇虽与APM和地铁接驳，但其商场分成三段，这对于商场的设计是一大挑战。

对此，严思慧也表示，因为珠江新城大型的购物中心布局太分散，自身体量也不大，公交线路欠缺，商业物业的集中度也不如天河路，因此难以辐射更多的消费群。

兴盛路：终于盼来了茶餐厅

尽管兴盛路上还有不少街铺"吉出”，但比起前两年来兴盛路踩盘时所看到的惨淡，如今有多家西餐厅、茶餐厅、酒吧、咖啡店、发廊、SPA馆和便利店进驻的商业街，已经一副欣欣向荣的景象。从业态组合上来看，兴盛路上的街铺可满足周边小区居民的基本消费需要。但若想追求更高端的生活品质，兴盛路可是指望不上了。

严思慧表示，根据兴盛路步行街的经营现状，此商业街需依靠猎德新鸿基项目、合和项目以及中轴线东侧的甲级写字楼、综合体的建成，才会有可能成为真正意义上的商业步行街，否则只能作为住宅社区配套。

花城汇：电影院撑场带旺人气

同样有地铁无缝链接利好的还有春节前盛装亮相的花城汇，比起去年10月试业期的冷清，如今有UA电影院撑场的花城汇广场，其人气处于上升期。但目前该商场仍有部分商铺"吉出”，从到此逛街的客户群来看，以二十出头的年轻男女居多。整个商场最热闹的地方应属电影院，而服饰类和餐饮类的商铺对客户的吸引力十分有限。

高德置地广场：白领午餐聚集地

依靠地铁交汇站、周边密集写字楼以及少年宫的人气带动，高德置地春、夏商场的商业氛围日渐浓厚。周一到周五，许多在珠江新城工作的白领们会选择在此解决用餐问题。午饭时间，部分快餐店门前会排起长队，"买个外卖都要等15分钟。”而到了周末，生活在珠江新城的住户也会自驾车或乘坐商场穿梭巴士，到此休闲娱乐。

严思慧认为，高低置地广场的零售业态方面可以进一步调整得更加有特色，预期中轴线东侧的商务大厦建成后以及冼村、猎德村改造好后，会为珠江新城商业带来起色。

太阳新天地购物中心：主题活动多多

太阳新天地购物中心自去年9月正式开业以来，一直备受业界和珠江新城居民的关注。虽然该项目在交通条件上略逊于有地铁接驳的高德置地广场，但其业态分布及所引进的商家品牌来看，倒是十分契合其服务CBD商圈的定位。

譬如引入日本永旺集团旗下的综合型高端精品超市美思佰乐、广百百货高端店、七星级的中影国际影院和稻香酒家等商家。此外，该购物中心还定期举办极具特色的主题活动，如春节期间举行的大型泰迪熊主题活动，吸引了众多家长与子女前来参观合影。还趁着"中国情人节”元宵，携手珍爱网在其广场举办相亲派对，现场人气火爆。

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