成都写字楼短期压力大但长期仍看好

   "目前成都大量写字楼都处在预售期，还没有交付使用，从我们接触的客户来看，投资者的投资行为并没有减少，只是由于销售供应量增加，分化了买方市场。今年下半年到明年，随着大部分写字楼集中交付使用，短期内会出现空置率上升，租金下降的压力，但根据成都的经济发展状况，我们对写字楼的长期发展依然看好。”高力国际总经理蔡孟颐在接受采访时表示。

   近段时间，有关写字楼供应井喷、未来市场将急转直下的消息不断，据世邦魏理仕的统计数据显示，2012年成都写字楼市场出现供应高峰，供应量将达到250万平方米。但是，有关业界最近疯传的成都写字楼市场出现泡沫，2012年很有可能会面临破裂的说法，部分业内专家并不认可。"短期内会出现租金下降，空置率上涨其实是正常的发展情况，我们认为2012年写字楼不会出现急剧下跌的情况，会继续保持平稳的发展态势。”高纬环球项目租售策略部董事王艺说。

   未来市场会出现两极分化

   "从写字楼市场来看，目前的确有这样一个现实问题，短期内供大于求的情况会造成结构性空置率上升的情况。”世邦魏理仕投资物业部高级经理金灵认为，由于目前写字楼预售量集中，而下半年会有一批写字楼集中交付使用，短期内势必会造成写字楼空置率上涨。"城南现在是供应'重灾区’，下半年，城南和东大街有很多项目会交付使用，空置率会更明显。”

   金灵认为，写字楼将面临短期"形势严峻”，但长期依然会往好的方向发展。"短时间内放量供应可能最明显的一个现象就是租金、价格方面会面临压力。但是，如果看以往其他一线城市的写字楼市场发展，比如上海、北京等地，当年写字楼的供应量比成都更严峻，但是随着经济发展带来大量需求，吸纳了大量的供应，现在这些城市的写字楼租金也很高。”

   金灵表示，成都写字楼供应集中最终会导致写字楼市场两极分化发展。"品质高的项目租金保持平稳，但一些品质雷同的，供应量大的项目，未来的租金价格会比较低。虽然目前来看，写字楼还没有明显的往上或往下的趋势。未来也许会出现个别品质较差的项目出租困难的情况，市场会呈现两极分化。”金灵认为，未来产品品质好的，同时有差异化，能够准确把握客户需求的，定位准确的写字楼项目能够保持稳定的趋势。"短期内竞争激烈，毕竟高端客群有限，不排除一些配置较好，同时标榜自己是高端的写字楼项目面对激烈的竞争，有可能会'降低身价’，同时也不能避免恶性竞争的出现，如打价格战等。”

   老的写字楼会逐渐被淘汰

   "目前写字楼市场供应量的确过高，是过去几年几倍的比例，但是我们认为，市场供应量大，有助于市场优化。”高纬环球项目租售策略部董事王艺认为，写字楼市场正随着激烈的竞争，逐步进入调整和洗牌期，"老的写字楼由于配置和物管跟不上，肯定会被淘汰。而根据我们调查的情况来看，今年以来，一些企业从原来老旧的写字楼搬离的现象也较为明显。”

   王艺表示，供应集中的同时，购买写字楼的客户也越来越理性，这也有助于市场的良性发展。"投资者现在不会通过价格来盲目判断写字楼的好坏，而且现在许多外地顶级的写字楼开发商也正在进入成都，如棕榈泉等，带来了好的产品和理念，成都写字楼的品质也得到了提升。”

   王艺认为，写字楼虽然供应量大，但是具有国际水准的写字楼还是很稀缺的。"客户现在也越来越理智，对写字楼的要求也更加明确，市场供应量大并不说明未来市场会紊乱，短期内会造成压力较大，低价竞争等现象，但大部地段好品质高的写字楼还是会往好的方面发展。”王艺认为，2012年成都写字楼市场不会出现急剧下跌的情况，还是会持续平稳。"随着城市的发展，新型区域的诞生，写字楼的布局也会发展变化，这都是促进市场良性发展的信号。”

   说写字楼过剩是言过其实

   "我们认为目前写字楼并没有过剩，很多写字楼都还没有交付使用。”高力国际总经理蔡孟颐认为，市场传言写字楼出现泡沫是言过其实，但下半年大量新的写字楼交付使用后，短期内会给市场带来一定压力。"事实上，根据我们客户的需求情况看，成都写字楼可供选择的非常有限。客户经营业务不一样，所需要的写字楼硬件都不一样，比如一些注重形象的企业会选择超甲级写字楼；而一些做贸易的企业对租金成本的要求高，所以会选性价比高的写字楼。但目前来看，市场的供应还并不能完全满足企业的需求。”

   蔡孟颐认为，从销售角度讲写字楼的确存在大量供给，而这并不能说明供应过剩。"投资者实际并没有减少，只是由于供应量大，分化了部分客户群，每个项目被选择的机会下降，造成销售缓慢。”蔡孟颐认为，市场的投资量并没有减少。

   "随着大量写字楼集中交付，短时间内的阵痛和压力是必然的，但不代表未来的发展被看淡。”蔡孟颐认为，成都是非常具有投资机会的城市，只要经济持续发展，写字楼的长期未来性依旧是上升趋势。"成都目前有许多在居民楼办公的企业，不完全统计估计有2万到3万家以上，假设这些企业每个企业对办公楼的需求面积是100平米，那么总和就是300万平米，而成都目前的写字楼供应量并没有达到300万平米。”

编辑：