成都总部地产风起云涌 郊区化办公蓄势待发

   随着商业形态多样化和城市发展格局的变迁，城市中心的商业物业在软环境上已显得有些力不从心。而集办公、居住、娱乐、消费与一体的总部基地，在成都市场已经风生水起，成为世界500强企业和处于成长型中小企业办公选址的首要目标。据统计，成都总部地产目前总的放量达300万平方米。仅2008年上半年，成都工业用地供应6796.83亩，这些项目将在未来1-2年内推向市场，且绝大部分以办公类物业呈现。目前，成都共有21个总部基地，发展区内总体供应面积较大其中主城区内总体规划面积为169533亩，郊区总体规划面积为414480亩，未来市场产业写字楼项目开发竞争将更加激烈。

   成都总部经济发展迅速

   日前，记者驱车来到青羊工业总部基地进行采访，了解企业入驻和招商工作的最近进展。在总部基地招商中心的两侧，绿树成荫，流水潺潺……成都青羊工业建设发展有限公司策划部主管罗洋女士告诉记者，青羊工业总部基地是成都市目前最成熟的一个工业园区，已在园区正式办公的企业约80家，员工数量约2万余人。

   在其招商中心的入驻企业名单中，葛洲坝、招商银行、华电集团等知名公司赫然在列。我们的客户目标是世界500强，国内及行业100强外加有潜力、快速成长的优秀中小型企业。罗洋女士未等记者询问就熟练简洁地介绍项目客户定位。

   对于我们这样的中小型企业来说，市区写字楼租金太贵，加上我们公司主要业务在信息产业，这样的办公场所对于我们来说非常合适。一位已经入驻企业的员工如此表示。而这样的说法，在龙潭工业总部基地和空港工业总部基地，屡被提及。

   有需求，就有供应，据红星国际研究报告，随着2007年到2008年各类办公物业用地大量推向市场，预计未来3年成都办公物业市场将出现较大的市场放量，预计总量将达到548.52万平米，其中商业写字楼供应量367.2万平米，占总体供应66%，产业写字楼供应量181.32万平米，占总体供应34%，整个办公物业市场竞争更加激烈。

   自主开发、政府合作、政府主导三种模式齐头并进

   在工业地产作为一种新型的地产品类逐渐成熟后，不少开发商逐渐涉足开发。据业内资深人士梁国武介绍，目前，成都市场的工业地产以形成了三类开发经营管理模式。它们分别是开发商自主开发经营模式、企业与政府合作开发模式及政府主导开发模式。

   选择自主开发经营的开发商通常资本雄厚，可以独立操作完成整个项目，项目的市场定位明确，巨额的资金需求使得独立开发经营的风险相对也较高。选择此类模式的如：成都火炬动力港由成都火炬置业发展有限公司独家开发；裳都·融智总部公园由四川融智科技有限公司独家开发。

   企业政府合作开发的模式，不仅可以简化程序，提高办事效率还能降低经营风险。同时，政府和企业共同持股的合作模式，在企业开发建设时也能享受土地价格和税收方面的一定优惠。项目在工业领域形成完整的产业配套，也为入园企业提供了丰富的产品形态，满足各类企业的需求，同时拥有完善的售后服务体系。如青羊工业总部基地，由成都市青羊区国投公司与成都置信实业有限公司、四川合信实业有限公司共同组建了成都青羊工业建设发展有限公司，负责对青羊工业集中发展区东区进行统一规划和投资建设。

   政府主导一揽子开发模式，主要通过控股或全资子公司的形式进行投资开发管理，这种国有型项目在土地建设规划方面能获得一些优惠，在招商企业上也更多面向国有单位，聚集化现象突出。例如2007年武侯区投入4亿元的注册资金，专门成立了成都武侯工业园投资开发有限公司，通过公司化运作打造武侯工业园区，并对存量土地进行深度开发形成规模效应，以充分利用工业园区规划范围内土地资源，最大限度最快速度实现经济效益。

   郊区化办公优势明显

   郊区化办公在国外很普遍，70％的企业大部分都选择在郊区办公，除了服务类产业之外，一些研发机构都会选择在郊区办公。郊区办公的好处除了成本低之外，它的低密度、高绿化率和个性化特别符合大型企业的需求。成都龙潭裕都实业有限公司企划部经理冯林，熟谙郊区化办公的企业竞争力。除低密度、高绿化的环境优势外，大幅度的税收优惠政策更加速了企业的入驻。

   在成都，入驻工业总部基地并在基地所属区域注册的企业，均可享受额外的税收优惠政策。例如，入驻蓝光·空港总部基地园区的企业，前两年将享受地方政府所得税收100%的返税，第3-5年则将享受50%的返税补贴；入驻青羊工业总部基地并符合相关条件的企业，前三年按地方实得部分的40%-60%扶持，整栋入驻企业，根据不同纳税额度可获得20-50万元的奖励；龙潭总部新城政策是，凡在成华区注册新公司的企业或已将工商税务关系转至成都市成华区的企业，入驻龙潭总部新城均可享受6年8成地方实得部分财政扶持政策。

   拥有独立外立面的独栋式企业办公楼，在总部地产出现之前对很多企业来说是根本不敢想象的事情。而现在，总部地产带来的郊区化办公已经成为主流趋势。世家机构首席分析师樊邦勇，显然看好这种集群化的办公物业。

 

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