2012成都写字楼极度分流 市场呼唤破局者

   危机：整体偏冷部分趋热

   在吉信行·方圆置业工商部总监游佳看来，成都写字楼2010年有多热，2012年就有多冷”。"如同戏剧一般。”成交量大幅度萎缩，月销售过亿元的景象一去不复返，千万产值已经是可以报喜的数值，价格普遍跌落至万元以下。"更可怕的是，降价也卖不动，部分项目甚至出现零成交！”

   知名市场观察人士陈昌利深入走访城南写字楼市场后表示，整体很"秋”，很多项目一个上午来访客户不到3组。不过，他又着重强调，一些刚亮相的新项目人气反倒可观。243米地标"环球时代中心”，这个主打"第五代商务平台”概念的项目正式公开不到两周时间，其接待中心却异常忙碌。

   围绕写字楼的种种交锋已在业界铺开。"过剩是不是致命的？”"当前写字楼是否还具备投资价值？”"写字楼运营商需要做出何种变革？”

   2010年，成都写字楼市场绘制出的大阳线曾带给人们无限美好期许；只不过，市场变幻莫测，2011年至今，成都写字楼供应依旧充足，但销售市场却迅速陷入冰封期。崛起和跌落的更迭几乎在转瞬间完成，留下的只有业界及投资者们的深思和叹息。

   9月初，DTZ戴德梁行发布《2012年中国写字楼市场中期回顾与展望》报告。在涉及成都的章节中指出，"2012年，成都写字楼将新增80余万平方米供应。到2014年，市场存量达到285万平方米，这一远超成都写字楼吸纳量的巨大存量将在不久的将来催生出130余万平方米的空置面积和高达45%的空置率。”

   成都写字楼为何危机丛生？DTZ戴德梁行大中华区研究部主管纪言迅撰文指出，强大租赁需求和有限新增供应是写字楼租金上涨的直接推动力，"当实际供应超过吸纳量，市场就会进入滞涨。”

   他同时还指出，尽管成都写字楼市场整体看淡，但"最优写字楼”（超甲写）表现依然抢眼，"截至2012年第二季度，成都最优写字楼租金同比增长15%，高于全国13大重点城市平均值，'最优租金’均值达到140元/平方米·月。”未来5年"最优写字楼”租金预测，戴德梁行针对成都给出的评级为：年增长率8%，最优租金或达到190元/平方米·月。

   销售市场：举步维艰，部分项目甚至零成交

   "2010年太疯狂了，几乎不需要打广告，开盘就能去化90%以上。”成都谊兴房产营销负责人何宏伦回忆说，"买写字楼跟买大白菜一样，要靠抢。”他负责的项目"康普雷斯”，从开盘到清盘只用了5个月时间，"一个月起码能卖掉12000平方米。”

   在吉信行·方圆置业工商部总监游佳看来，成都写字楼2010年有多热，2012年就有多冷。2010年成都写字楼全线飘红，全年消化写字楼超过120万平方米，同比增幅超过40%，整体成交价格较2009年拉升1375元/平方米。游佳坦言，2010年，成都写字楼市场是一个最好的时代。提到今年写字楼市场，游佳直言不讳"惨烈”。他认为，成都写字楼市场由最好的时代迅速滑落到最坏的局面，"如同戏剧一般。”成交量大幅度萎缩，月销售过亿元的景象一去不复返，千万产值已经是可以报喜的数值，价格普遍跌落至万元以下。"更可怕的是，降价也卖不动，部分项目甚至出现零成交！”

   知名市场观察人士陈昌利最近深入走访了城南写字楼市场，用他的话说，整体很"秋”，很多项目一个上午来访客户不到3组。不过，他又着重强调，一些刚亮相的新项目人气反倒可观。243米地标"环球时代中心”，这个主打"第五代商务平台”概念的项目正式公开还不到两周时间，其设在地铁大厦内的接待中心却异常忙碌。另外，南二环航利中心表现同样优异，凭借3.99超低容积率和1比6的超高车位比等配置，备受企业主青睐。

   租赁市场两极分化，颓势与超甲写字楼无关

   销售市场举步维艰，租赁市场也自然难独善其身，两极分化、强者恒强的态势更加明显。在写字楼租赁权威网站"成都写字楼信息网”上，记者看到，以仁恒置地、时代广场、保利中心、香格里拉等为代表的一线写字楼租金水平都相当给力。

   仁恒置地一套2000平方米的写字间，单月租金开价40万元，合200元/平方米·月；同处市中心的时代广场虽然交付年数不短，租金水平却依然可观。一套400平方米的写字间，报价6万元，合150元/平方米·月；交付不久的保利中心，平均租金水平也多维持在130元/平方米·月，承租客户不乏保利地产、绿地集团、中信银行等知名企业巨头。

   成都写字楼信息网总经理李东称，近年，成都超甲级写字楼租金水平一直呈稳步上涨趋势，"尽管成都写字楼供应高达数百万平方米，真正的顶级物业却相对有限。众多全球级企业汇聚成都，巨大的租赁需求集中释放到超甲级写字楼这一领域，可以说，市场还是存在一定缺口。”他透露，仁恒置地、香格里拉、时代广场等顶级写字楼，不仅深受世界500强及国内领袖级企业青睐，而且空置率常年维持在较低水平。

   有喜自然有忧。成都商报记者在调查中发现，不少新近交付使用的类甲或乙级写字楼则令人担忧。美年广场一套已完成精装修的120平方米写字间，房东月租金开价3000元，折合25元/平方米·月，这套房源8月初便已挂了出来，截至记者发稿时，仍是待租状态。不远处的新希望国际，租金水平也只能维持在30元/平方米·月左右，一位投资者私下抱怨，"信心已经被击穿。”

   业内观点全盘否定不理性，成都写字楼依然有看头

   事实上，两极分化不仅仅体现在产品领域，投资者信心、业内观点亦是如此。

   9月初，在山西经营矿产生意的韩先生专程来到成都。据了解，他在北京、上海、广州各有一栋写字楼，深谙写字楼带来的稳定现金流。最后，他计划整栋拿下位于大源CBD核心区的环球时代中心2号楼。选楼过程中，韩先生很是不解，"成都是一座极具增长力的城市，上半年除GDP增速外，还有三项经济指数排名全国副省级城市第一。成都写字楼前景应当非常明朗，为什么很多人都唱衰呢？”

   围绕写字楼的种种交锋早已在业界铺开。诸如"过剩是不是致命的？”"当前写字楼是否还具备投资价值？”"写字楼运营商需要做出何种变革？”等等。8月，全球五大行之一的高力国际董事过孟威公开表示，目前成都甲级写字楼存量64万平方米，"过剩，只是一个阶段性现象。很像上海浦东写字楼市场的开发初期，不过浦东2年内就将这些产品消化掉了。”他还认为，成都市场阵痛期不会超过3年。其中，经济水平高速发展、外来及本土企业扩张带动、产业区域定位明确三大优势，是高力国际长期看好成都市场的核心要素。

   英之豪中国成都分公司总经理助理曾毅表示，成都市场目前遇到的问题主要是前期定位规划及后期运营服务有待加强。"如果能加强与政府的交流、充分了解政策规划，以及区域的经济基础、发展导向、上下游产业、目标受众等情况，深入、详细的前期市调不仅可以降低项目后期营销和运营风险，也能在宏观上促进市场良性竞争。”最后，曾毅总结称："过剩并不可怕。只要找准定位、注重后期，成都写字楼依然有看头。”    

编辑：