炒家转战港写字楼市场

踏入第3季本地私人住宅市场继续升温，无论售价和租金都有显著升幅，这促使资金流入低水位市场，当中以店铺和办公室市场最受惠。上月中旬，财政司司长宣布立刻实施"额外印花税”，令本地私人住宅市道急转直下，加速了市场获利的资金流入其他市场。究竟明年办公室物业市场仍会向好吗？还只不过是短暂光辉时间呢？

最近，香港政府差饷物业估价署发表了香港物业报告十二月的补编中概括今年头10个月的本港办公室物业市场的整体表现。三大甲级写字楼区域如中环、湾仔/铜锣湾和尖沙咀分别录得了12-18%售价和2-12%租金的平均升幅。近一个月内售价更明显升温，如市场传言美国银行中心录得月内有20%的上升纪录，这明显地说明打击短炒的"额外印花税”只令住宅市道受压，资金积极转向办公室市场。为何资深投资者钟情写字楼市场呢？以下一一说明其背后因素。

甲乙级写字楼回报逾3厘

首先资金流向肯定沿着较高回报率的路径走的！这份物业报告中对近三年各类物业的回报率进行具体分析。

直至10月份，私人住宅楼宇的平均回报率为2.4%﹝住宅E类﹞和2.8%﹝住宅D类﹞，反观写字楼甲级为3.3%及乙级为3.7%，这与写字楼2009年全年平均回报率的3.8-4.2%﹝甲乙二类﹞，但仍较D、E类大型住宅的平均2.6%吸引，所以资金向高息流入是可以理解。再者金管局同时收紧了住宅楼宇按揭比例，使住宅和写字楼的比例接近，也使写字楼成交具吸引力。

作为亚洲金融之都，各个新兴国家包括中国、俄罗斯、巴西纷纷将其正冒起的企业拿到本港股票市场上市。他们上市后必会增加自身的办公室需求，一些大型企业更渴望买入本港整幢或整层的核心区办公室作为集团总部和其他部门办事用途，这形成三大主要商业区─中环、湾仔/铜锣湾和尖沙咀整幢大厦非常抢手，投资者愿意以溢价买下整层和整幢，并以命名其总部大厦为荣。他们的手中资金充裕，不想长期交租给另外业主，宁可买入使用大部分楼面面积而将余下部分租出，这也使核心地区的供应量下跌。笔者知道2011年本港集资上市的公司数目和金额仍然庞大，对后市保持升温的推力很大。

租金明年料保强劲增长

上个星期某间国际性的跨国物业顾问预计2011年整体写字楼租金表现保持强劲增长，升幅超过30%，因为中环/湾仔/铜锣湾在11月的空置率已跌到3%，相较整体的4.2%还低！其实今后几年的甲级写字楼供应主要集中在九龙东部，传统的办公室核心地区的空置情形会趋向减少，令售价和租金会持续向上。

但这些买卖涉及金额都是以亿元为单位，小市民是不容易参与这个市场。如果想分享这个上升成果，笔者建议可买入本港上市拥有核心区办公室的企业，如长江实业、新鸿基地产、太古地产、希慎置业、九龙仓、恒基地产及已拥有总部大厦的国企集团。这些投资较为安全，因为办公室物业市场不直接触及人民生活情况，政府针对性打压的可能性细得多了！

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