纯正写字楼是否会成开发商“碎钞机”？

    "远城区如何开发高档写字楼？”近日，在由武汉房地产开发企业协会和新浪商业地产共同举办的"写字楼巅峰论坛”上，有开发商在论坛最后的"话题讨论”环节，向与会专家提出了上述问题。

    业内人士认为，高档写字楼一般都位于市中心繁华地带，远郊区高档写字楼供应和需求相对较少，一旦项目的定位、招商和管理不慎，很可能成为开发商的"碎钞机”。

    供不应求的小众产品

    据武汉房地产开发企业协会张恒哲介绍，历年来武汉市写字楼产品的新开工量，并不像住宅产品一样呈现出逐年增长的趋势：

    2003年，写字楼产品的新开工面积为22.7万平方米，从2003年至2008年则呈现出下降的趋势，2008年后才又呈现增长势头，2009年的新开工面积为77.75万平方米，2010年前三季度为47.77万平方米。从写字楼新开工量占整个商品房市场新开工量的比重来看，其年均比重仅为2.73%，其中甲级写字楼近三年来几乎没有新增供应。

    而这一局面将可能在2013年前后得到缓解，武汉克尔瑞项目经理汪洋预测，2013年武汉高档（甲级）写字楼总量将达到80万平方米左右，有全面井喷之势。

    据了解，目前不少开发商认为开发高档写字楼不能赚快钱：多是自持物业，其开发与后期维护，对开发商的现金流、招商水平和管理能力要求更高，并且租金的短时回报增速缓慢。

    利好方面，武汉瑞安天地租务经理张栋认为，随着武汉经济的发展，来汉成立办事机构或分公司的企业，对写字楼产品的需求日益扩大，造成了供不应求，也刺激了开发商增加相应产品的供应量。此外，写字楼产品可以带来持续稳定的现金流、能提升周围产品的价值等优势，也逐渐被一些开发商所重视。

    办公型SOHO、LOFT会消失？

    从办公物业的市场现状来看，目前的写字楼产品开始呈现多样化，有LOFT、SOHO以及独栋写字楼等等。那么，各类细分产品的市场前景会怎样？

    世邦魏理仕代理服务部董事黄英波介绍，SOHO的原意有家庭式办公的意思，但在国内来说，跟办公关系不大，因为它本身就是结合了办公与住宅两种功能的复合型产品。而LOFT产品定位为写字楼产品有些牵强，其英文意思是大平层，商铺、公寓性质的用途更多些。

    张栋则认为办公型LOFT和SOHO一定会在市场上消失。"现在一般是两种趋势，一种是标准化办公，一种是家庭办公。SOHO是家庭式的户型，都可以注册公司，就是说有一天可以在家里就可以办公，这在中国市场中才会出现。”

    新世界地产武汉租赁副总监夏光明表示，在市中心，CBD区域应该以标准化写字楼为主要产品，独栋写字楼由于容积率等用地因素的限制，一般在市中心外的经济开发区（比如光谷）的孵化器、产业园里存在，而且多半被入驻企业事先定制、整栋购买。

    他还说，"我觉得标准写字楼和独栋写字楼在不同区域一定有不同的市场，真的把标准写字楼建在偏远的地区，我想很少人会去做，而且租金也上不来。”

    近郊写字楼应谨慎开发

    与会专家普遍认为，基于办公型产品对于地段因素的要求，远城区不大适合建高档的纯写字楼。但实际上，江夏等郊区已经有开发商，根据政府规划或是出于对市场的预判，开发了一些纯写字楼产品。

    黄英波不赞成此举，认为对于郊区的高档写字楼来说，如果用来持有的话，可能会成为开发商的"碎钞机”。他介绍，虽然在国外有过成功的案例，例如英国伦敦金丝雀码头等区域，但它们是在特定的环境下，在汽车文化的背景下出现的，中国不可能复制。

    "武汉郊区的企业不大可能买本区域内的写字楼，因为政府给一块地，自己盖办公楼，要多好有多好，没有必要租写字楼。”

    不过，瑞安房地产有过在郊区开发高档写字楼的成功经验。他们的大连天地项目，离城区有30公里，在海边建了一个软件园。由于有政府政策的引导，加上软件园的主题，结果最大的一个客户一口气拿了60%的面积。

    "对武汉郊区写字楼可能有效的营销解决方案，一是做主题，打造成某一个领域的中心，吸引这个行业内的企业进来。二是和政府进行充分互动，利用税收等扶持政策，去吸引对应的公司入驻。”张拱建议说。

    专家提醒，若再有开发商计划在郊区做写字楼，一定要做好市场调研、产品定位，找到需求才可以开发。

    郊区纯写字楼应抓住周边产业配套需求

    写字楼的诞生就是为了承载第三产业，更确切的说就是服务现代服务业的发展。

    对于这种产品在武汉远城区的发展，DTZ戴德梁行房地产顾问（武汉）有限公司策略发展顾问部助理董事彭博有自己的看法：借鉴本地及外地发展经验，无外乎两条道路，除了做外向型主题园，第二条路就是专业配套，抓住周边产业配套需求，走内向型发展道路。"这条道路，就是填补区域空白，吸引本区域内企业或企业的特定部门入驻。产业发展的实践经验证实，第二产业迅猛发展的区域，必定会带动第三产业的兴起，具有行业、产业引领效应的企业，必定会带来更多配套企业的进入与发展，这些都是专业配套型写字楼的市场机会。”

    彭博还认为，此类写字楼重点在于性价比的提升，市场空白的填补、以及必要的规模测算与控制。

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