慈溪高端住宅底层商铺价值凸显

今年上半年，楼市调控政策紧锣密鼓出台后，住宅商品房市场迅速回冷，而商业地产项目并非此次楼市调控政策的针对对象，继7月份慈溪商业房产同比大幅增长后，8月份商服类商品房备案数同比再次翻番。而从近期的商业房产市场信息表明，越来越多的高端住宅底层商铺成为时下商业地产最受捧的项目，此类底层商铺价格要远高于住宅价格，部分产品每平方米超10万元。

   慈溪房管中心半年报告显示，从3月份开始，商服类商品房交易日趋火热，不限贷不限购是赢得投资客青睐的最主要原因。从住宅和商业前几年的土地供应量来看，住宅要远远超过商业，底层商铺供不应求加之今年我市高端住宅的地段都很不错，底层商铺的价格也水涨船高。

商业地产持续升温，
交易量和交易价格同比大幅上升

随着住宅宏观调控的持续，商业房产的优势逐渐显现，从3月份开始，我市商服类商品房交易量持续攀升，到7、8月份同比增加幅度都以倍计算。高端住宅在我市开始形成规模，其底层商铺也日益增值，目前最贵的住宅底层商铺超过了每平方米10万元，刷新了记录。

慈溪房管中心半年报告资料显示，2月份商服类商品房交易量为56件，远远低于去年同期的133件。等到一系列住宅市场调控政策落地实施，3月份，我市商服类商品房交易急速升温，当月备案208件，环比上涨271%，同比上涨61.2%。不光是新建商服用房，存量房同样火爆，3月商服类商品房存量房交易184件，同比上涨4倍多。之后的5个月中，商服类交易都比较活跃，尤其是7月份，商服类交易同比上涨了近3倍，8月份交易量也是同比翻番，在国家楼市宏观调控日趋严厉的大背景下，商业地产优势得以显现，持续升温。

而价格方面，商服类市场反应整体正常，由低到高，不断攀升。今年3月份，虽然商服类商品房交易量很大，但是交易均价同比下降42.9%，4-6月份，均价慢慢与去年同期持平，7月，我市商服类商品房交易均价为13784元/平方米，同比上涨22.5%，8月商服类商品房交易均价为12547元/平方米，同比上涨54%，商服类商品房一下成了炙手可热的投资渠道。7、8月份，我市商服类商品房交易均价堪比住宅价格，一个重要的原因是我市高端住宅底层商铺开始形成规模，优越的地段、高品质楼盘增值效应、供不应求等多方面因素促使高端住宅底层商铺的价格一路走高。

商服类商品房包括商铺、写字楼、酒店式公寓等，这其中商铺是多种多样，然而拉动最近几月商服类均价上升的主要原因是高端楼盘的底层商铺。今年开始，住宅底层商铺已经形成抱团的规模，开发商，除了要考虑所在地的人流量、交通之外，还要对自身的业态、所经营的产品及服务进行仔细定位，考察周边人口或辐射人口消费能力，确定相适应的商铺经营档次，在这方面慈溪财富中心的底层商铺可谓价值不菲。慈溪财富中心国际购物广场规划有大型百货商场、各类品牌专卖店、时尚美食城以及各类品牌餐饮店，位于市行政中心以南，在成功引进全球商业零售巨头沃尔玛超市以及中国顶级院线保利影院后，开盘出售的26间商铺已经抢购一空，交易均价超过了每平方米10万元，是目前慈溪的铺王。

嘉丽环球中心酒店式公寓也是住宅大概念，其底层商铺将于近期进入市场。位于市中心成熟商业圈，加上项目本身致力于高端路线，为数不多的外售商铺应该会给慈溪商服类市场带来不小的惊喜。高端住宅底层商铺受捧程度可以从这几个月市场交易信息中看出来：美华银桂苑开盘一个多月，住宅商品房去化一半左右，均价每平方米12500元左右，项目的30间底层商铺开盘十多天就售罄，交易均价达到了15000元/平方米以上；水晶大厦23间底层商铺开盘即被认购，交易均价比该项目的住宅类用房高出每平方米2000元以上；大观璟园底层商铺价格与住宅价格相比，要高出30%以上。无一例外，这些高端住宅的底层商铺价格都要比项目本身住宅商品房要高不少。

供不应求
让高端住宅底层商铺价值凸显

"新国十条”出台，政府重拳出击打压住宅高房价，首付提高，信贷收紧，导致住宅市场成交量大幅下滑，大量资本被迫溢出寻找新的投资领域。商用类物业并未被纳入调控范畴，凭借缓慢但稳健的回升步伐，商用物业正成为住宅投资领域溢出资本的避风港之一。

在慈溪，除了上林坊，其他较高端又成熟的商圈并不多，让不少投资客比较无奈。"底商”即楼盘底层或低层的商业用房以满足业主或区域消费需求。底商多用来经营娱乐行业、中小型连锁超市、各种品牌的专营店、商务等。随着外地知名房产商的进驻和本地开发企业的崛起，慈溪高端市场已成气候，虽然今年住宅商品房市场开始出现供大于求的现象，然而这些高端楼盘配套的底层商铺，都以招商引进国际知名品牌为主，使得原本就不多的商铺弥足珍贵。资料显示，去年开始我市高端楼盘开始增多，到目前为止，带底层商铺的高端楼盘数量不过10个，推向市场的商铺数量总的也就在500套左右。需求方面，据银桂苑一位销售人员介绍，问商铺的顾客要比问住宅商品房的多两倍以上，而该小区的住宅商品房套数却是底层商铺的6倍多，开盘没几天，30间商铺就卖完了。

和纯商业体相比，高端底商因为位置优越、铺面小、价格低、回报稳定的优势吸引了一大批投资者的关注。目前慈溪高端住宅分布情况看，都选择人气旺的地段，人流量大、道路通畅、能够留住行人和有稳定消费群的区域，业内人士介绍，这些高端住宅的底商自然成为了投资客的首选目标，价值不菲，价格自然也在高位。

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