北京CBD写字楼确实在长高 更改规划玄机

   11月26日，北京市土地储备中心贴出公告，CBD核心区5个地块的6栋待建高楼集体申请增高。

   公示的信息显示，这5个地块均申请调整规划设计方案的建筑高度，其中Z6地块拟由300米至350米调整为405米。如果获得通过，或将成为仅次于"中国尊”的北京第二高楼。此外，Z2a地块的建筑高度由180米左右调整为242.75米；Z3地块由160米调整为200米；Z12地块由180米左右调整为269米；Z14地块有两栋塔楼，建筑高度由150米至220米均调整为238米。

   公示期限为30天，公示中同时公布了北京市土地交易市场的咨询电话和北京市规划委员会的咨询电话。电话一端的北京市土地交易市场相关负责人表示，不清楚实情。而市规委公布的电话则长期无人接听。

   企业行为背后的经济驱动

   据接近北京市规划委的知情人向本报记者透露，5地块更改规划是企业行为。这些地块集中于两个时间点出让。其中Z2a、Z12地块于2011年7月出让，而Z3、Z6、Z14地块于2010年12月出让。

   Z12地块是泰康人寿与中信集团、中信地产、和协海峡担保组成的联合体，以30.8亿元的价格中标。阳光财产保险、阳光人寿保险、阳光保险集团组成的联合体则在Z2a地块的竞标中战胜了潘石屹旗下的北京凯恒、北京红石建外联合体等，以18.72亿元的价格中标。

   Z3地块于2010年底被万通地产、中金佳业（天津）商业房地产投资中心、中国国际金融有限公司、亚洲电视、西部国际金融贸易中心五家机构，以25.19亿元拍下。

   Z6地块被远洋汇丰联合体38.07亿摘下。远洋地产主席李明曾在2011年4月公开会议上表示，中服Z6地块总投资约80亿元，总建设周期为5年左右，将成为合作方汇丰银行的中国总部。从远洋地产传出来的消息称，调整Z6地块高度是因为在参考设计方案的基础上，结合建筑造型和整体效果，对建筑设计方案进行了深化。而调整也只是调高了建筑高度，并没有增加建筑规模、建筑面积。目前具体开工时间没有确定。

   Z14地块由正大集团、玖龙纸业等11家企业组成的联合体获得。今年7月9日，绿地集团与泰国正大集团签署委托建设管理协议，将为正大集团代建Z14地块的建设项目——"世界华商中心”及正大集团总部。绿地集团负责项目的工程建设管理，包括工程施工管理、成本合约管理、材料设备采购、设备调试及与上述业务相应的招标工作。

   "写字楼越来越成为形象产品，而代表形象符号的是高度。”RET睿意德执行董事张家鹏如是向本报记者分析原因。

   但令高纬环球中国区董事总经理张良军高度怀疑的是，在不改变建筑规模的前提下，开发商增加高度必然会增加建造成本。

   尽管目前高达330米的国贸三期是北京市租金最贵的写字楼，但写字楼租金和高度并没有必然联系。"深圳写字楼租金最高的，并不是最高的写字楼。届时北京CBD项目几乎同时入市，在大家都提升高度的前提下，没有比较优势。但在建设过程中，修改容积率却有先例。”张良军说。

   远洋拿下的Z6地块，原定的开工时间是2011年年底，但时至今日，规划调整仍未通过。项目也将推迟入市时间。发生于Z3地块的是合作伙伴的退出。2012年6月，Z3地块中标联合体成员之一亚洲电视（以下简称"亚视”）申请退出。

   有业内人士分析，亚视的退出实际上是CBD

   核心区地块联合体内部矛盾的一次爆发。从招商的角度来看，朝阳区希望吸引更多企业落户，以争取更多的税收。但众口难调，拿地建设的联合体中企业数量越多，矛盾越大。另有不愿透露姓名的业内人士向本报记者透露，多家北京CBD核心区中标者，未在合同约定的时间内交齐土地出让金。

   早前，方兴地产曾申请调整广渠路15号的控制规划，主要包括调整建筑高度等。但因遭到12个参与土地竞买人中的3个竞买人的反对，申请未获批准。

   此次中服地块集体调整规划能否顺利通过？
   潜规则盛行？

   北京CBD的写字楼确实是在长高。

   2007年，国贸正南面的北京银泰中心建成，总高249.9米（仅比CBD建筑高度上限250米少0.1米），刷新了此前一直由京广中心保持的209米的"北京第一高楼”纪录。2008年，如期封顶的国贸三期又以330米的高度让"北京第一海拔”名号重新易主，这个耗资8亿美元建成的项目，也成为世界上最大的国际贸易综合体。

   谁都想成为CBD的地标式建筑，但地块面积有限，只能向高处发展。北京市城市规划设计研究院原院长柯焕章透露，"在北京，有航空飞机的禁空要求，建筑物不可能无限制地高下去。”对于超出限高80米的国贸三期，柯焕章则称其是个"特例”。"当年CBD去香港地区招商的时候，国贸三期发展商提出的要求是：三期要建330米高，比香港中环广场高l0米，因为他们前期已投入不少设计资金，希望我们能争取。我们跟空军司令部的领导反复进行磋商，同意它作为一个特例，其它的就不可以了。”

   但在国贸三期之后，Z15地块的"中国尊”再次突破高限，达到524米的高度。

   不仅仅是在北京，很多地方政府毫不掩饰对超高层建筑的热爱。而无论从节能、防火、抗震等方面出发，超高层建筑都存在问题。浦东陆家嘴金融区高楼林立，却是上海地面沉降最严重的地区。张良军和张家鹏都认为，目前北京CBD更迫切需要解决的问题是，交通问题的改善和公共绿地面积的增加。东三环国贸桥已成为北京最拥堵的区域之一。而在国贸桥附近和景辉西街附近路面塌陷的现象时有发生。

   2010年1月末中服地块推向市场时，SOHO中国董事长潘石屹曾经炮轰其招标标准，称全世界只有一家企业符合此竞标条件，并直接将矛头指向了远洋地产。如今，5宗地块申请调整建筑高度的公示期，还有20天时间，有人关心，潘石屹会反对吗？

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