投资写字楼前，你了解其中的“着数”吗？

   不管是此前大热的住宅、商铺、商业公寓，还是现在越来越多的写字楼产品，如果是作为投资功能，哪怕是长线投资行为，都要杜绝"一时脑热”的跟风行为。

   尤其是写字楼自身的功能特性和产品结构，投资的成本、收益以及"养”楼成本，都与住宅和商铺明显不同。那么，在投资写字楼之前，你了解其中的"着数”吗？

   资金门槛
   有的可买一间，有的须整层买

   以智慧新城为例，近期主推500-2000平方米总部写字楼，现楼发售，虽然均价约10000元/平方米，比季华路或其他区域写字楼便宜，但最小500平方米左右的间隔，意味着投资者需要准备近500万元的"预算”。

   作为佛山新城商务地标的保利中心，其最小户型120-270平方米。但因为销售极为火爆，特别是大手笔购买整层的"豪客”及企业居多，这种拆散、面向小业主的产品，只占了其可售货量的一小部分。

   而禅城绿地中心情况也是类似。其最小面积为100平方米，但因为前期蓄客、预订情况十分火热，发展商也透露，只能至少半层以上购买，以15000-18000元/平方米均价，需要过千万的预算才能投资，门槛颇高。

   不过，比起广州，佛山的写字楼门框并不算高。据满堂红商业地产市场部调研，2013年第一季度珠江新城二手写字楼平均售价29993元/平方米，价位几乎是佛山类似区域同档次写字楼售价的两倍以上。

   回报率几何？
   普遍超6%，超过住宅和街铺

   写字楼投资，回报率有几何？南都记者调查中就发现，随着市区多个新落成的写字楼交付，佛山写字楼的租金水平也在稳中有涨，高档写字楼租金可达70-80元/平方米，回报率超6%，超过住宅和多数社区街铺。

   在满堂红地产和合富置业有不少位于禅桂中心城区的新老写字楼放盘招租。其中位于季华五路和祖庙片区，近两三年交付使用的新建高档甲级写字楼——金海广场、卓远国际和环球国际中心，写字楼租金放盘价普遍超过70元/平方米，最高可达80元/平方米。

   金海广场、卓远国际写字楼在2010年前后发售。当时金海广场写字楼售价14000元/平方米，卓远国际价位也类似，而根据这两座甲级写字楼约70元/平方米的租金水平，其年回报率可达6%，已超过目前佛山主推的商业或住宅、公寓及社区商铺。以公寓为例，过去两年售价普遍在10000元/平方米左右，以禅桂中心城区的桂南名都为例，租金最高约45元/平方米，回报率约5.6%。对比社区商铺，写字楼在回报率方面的优势也更为明显。去年至今推出的桂城在售楼盘，街铺均价普遍在40000元/平方米，其最高租金水平则普遍为100多元/平方米，回报率仅为4%左右。

   记者采访中也发现，新交付写字楼的租金水平，普遍刷新同区域老牌写字楼的租金水平。中介普遍指出，10多年前投入使用的百花广场，因为位于禅城市中心，写字楼租金约50元/平方米，曾是市区写字楼租金最高项目，目前新交付的禅西智慧新城写字楼已逼近曾是佛山写字楼"租金”标杆的百花广场。

   与此同时，写字楼售价在佛山也显示出比高端洋房更强劲的增长空间。以保利中心、禅城绿地中心和华南金融中心等高档甲级写字楼为例，其售价已达16000-25000元/平方米，相比2010年左右的水平，年增幅近10%。

   "养”楼成本最怕空置，物管费15元/平方米·月

   在物管费方面，目前推出市场的这些超甲级、甲级写字楼基本水平相当。如保利中心物管费为15元/平方米·月，禅城绿地中心预计也是10多元/平方米·月，禅西智慧新城2、3区写字楼也为15元∕平方米·月，但包楼宇内公共区域空调、公共照明等公共水电分摊。

   记者也留意到，前两年投用的甲级写字楼，如金海广场、卓远国际等，物管费也普遍达10元∕平方米·月。而智慧新城相关人士为此也颇为感慨，一些企业主原来在产业园办公，买写字楼的时候，觉得物管费"偏贵”，也是观念尚未改变。

   投资客出手前也应该对这一成本核算清楚。因为即使按照100平方米的写字楼来计算，一个月的管理费成本也至少要达到1000-1500元。

   不同于住宅可以"买来放在那里等升值”，未使用之前或者是在出租之前较长的空置期，都将带来较高的"养”楼成本。

   争议
   写字楼会否受商业公寓冲击？

   在佛山，有不少使用年限40年的商业用地，被发展商用来建商业公寓，也可作写字楼办公。

   遍地开花的公寓是否会影响写字楼的招商？

   保利华南实业有限公司副总经理张亮认为，SOHO类的商业公寓在使用功能上更偏向于住宅多一点，可以解决一些短期居住的需求。从商业公寓的面积段来看，主要集中在30-70平方米之间，虽然不乏有客户一次性整层购买，但其整体间隔与写字楼普遍在100平方米以上甚至最大单间面积过千平方米有明显不同。因此，虽然不乏部分投资客会转向门槛更低的商业公寓，但在客户群以及所面对的公司规模上，会有明显的客户区分。

   写字楼标准

   根据仲量联行的一份资料介绍，市场上常说的超甲级写字楼，也就是国际级甲级写字楼，通常都需要有5万平方米以上的体量，整层使用面积超过200平方米，使用率超过75%，室内净高不低于2.8米，进深不低于12米。同时电梯系统(客梯)需有分区设计，平均等候时间不超过30秒，配置比例不低于4500平方米/部等。

   甲级写字楼体量普遍达3万平方米以上，整层面积超过1000平方米，室内净高不低于2.6米，进深也不低于8米。此外，"5A”标准是目前较流行的评定方式，"5A”针对智能化硬件方面，包括OA(办公智能化)、BA(楼宇自动化)、CA(通讯传输智能化)、FA(消防智能化)、SA(安保智能化)。

   片区选择定位及产业聚集都应考量

   "写字楼产品作为商用物业，有收益必然会有风险。”张亮表示，商业地产对路段、配套和周边租金水平要求都很多，其租金收益因而也会出现差异化。

   汇诚宏图地产顾问有限公司董事长刘世恩认为，在佛山投资写字楼主要是把握平稳长期的租金回报和博取短期内升值两个方向，需要综合去考虑。目前佛山第三产业比例没有增加，而近期全市写字楼供应量达到200多万平方米，因此写字楼的租赁也会很难。在刘世恩看来，在市场空间上，佛山新售在建写字楼或会出现两级分化。一方面是位于市场最高端的五A甲级写字楼，可以垄断最牛的买家和用家，前景会更出色。另一些位于产业园内和一些没有产权但形象也不错的写字楼，租金水平适中，比较符合佛山市场现状。但一些甲级形象乙级配置的项目，可能前景就没那么好。此外，三山科创中心销售负责人也表示，虽然佛山不少写字楼具有价格优势，但其实是否真的是价格"洼地”主要取决于其所在位置、定位以及产业的聚集效应。不少项目需要看到其中长期发展潜力，因此区域选择十分重要。

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