戴德梁行：2008年深圳写字楼市场年度总结

市场总体概况

2008年对于深圳写字楼市场来说，是不平凡的一年，市场经受了国内外宏观经济波动的严峻考验。上半年，租赁市场受到影响较小，需求仍较为旺盛，租金仍略有上涨，而销售市场则明显受到行业下行趋势影响，销售价格下滑；到下半年，随着宏观经济环境的转变，市场需求萎缩，租售市场进入下行通道，预计将持续一段较长的时间。

市场供应

2008年市场整体供应总量小，主要集中在福田和南山区，物业档次为标准甲级和甲级写字楼为主。2008年写字楼市场新增供应较小，中心区有嘉里建设广场、星河发展中心和荣超中心三个单一业权甲级物业入伙，供应面积约15万㎡，档次均为高档甲级写字楼；2008年开盘销售的写字楼项目有荣超滨海大厦、盛唐大厦、金谷三号和国际西岸商务大厦，约14.5万㎡的写字楼面积，档次达到准甲级写字楼水平。另外，部分预计可于08年入伙的项目延迟到09年入伙，如卓越时代广场二期和时代科技广场。市场尾盘供应主要包括经贸中心、海岸城西座、华强广场、金运世纪大厦和香年广场等，但尾盘供应总量不大。

市场需求

受宏观经济下滑影响，08年写字楼市场需求较上年有明显萎缩。

表现在，租赁市场方面，08年1-4季度，呈现需求逐渐减弱趋势，伴随着金融危机的负面影响逐渐渗透至实体经济，众多行业受到影响，尤其以金融服务及其关联行业、出口贸易、国际物流、生产型企业受到的影响最为明显，多数企业紧缩支出，搁置搬迁计划、控制租赁面积、甚至部分企业把后勤部门转移至外围低成本区域。因此，到第四季度全市甲级写字楼的吸纳量呈现负增长。从客户层面看，全市甲级写字楼的需求继续由金融、高端服务、投资实业、科技、物流类企业主导，销售市场方面，写字楼销售市场受房地产市场下行影响，市场需求明显较上年减弱，目前在售的写字楼项目销售进度缓慢，且价格也做出了较大让步。从客户购买物业的目的看，企业购买物业自用比例占到8成以上，投资客户在前三季度表现非常不活跃，到第四季度，伴随央行降息等利好消息出台，投资客开始活跃，但所占比例仍较小。

价格方面，写字楼市场租售价格双双呈现下降趋势，销售价格回落明显。如下图所示

市场展望

供应方面，2009年预计可以入市销售和租

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