3大指标飘红写字楼市场 提醒谨慎投资

写字楼市场红火，专家提醒，没有足够的经验，最好不要轻易尝试投资写字楼。

三大指标飘红写字楼卖家买家很"嗨”

2010年可以说是成都写字楼辉煌的一年。表现突出的美年广场、新希望国际、新希望大厦均实现了迅速销售，单日破千万的成交记录屡见不鲜；拥有72万平方米写字楼体量的新世纪环球中心两次开盘大获全胜；ACC中航城市广场、蜀都中心等，也纷纷实现快销。同时，由于政府为稳定房市，在住宅投资上的打压，使得商用物业特别是抗风险能力更强的高端物业成为房地产投资重点，而在年末成都甲级写字楼市场曾出现短暂的"空白期”，供不应求的局面使平均销售价格在年末攀升至每平方米15，000元，较年初上涨17.07%。

而在投资者最为关心的租金回报方面，2010年的写字楼市场同样表现不俗。据统计，由于成都新供应的市场定位较高且面积较大，较高的租金水平使得市场整体租金有了明显的上升，年末市场平均租金较年初上升了17.93个百分点。据此，业内预测未来2年里推出的高端写字楼项目租金将不低于目前市场平均水平，市场整体租金会继续上涨。

成交量、成交价格、租金收益三大指标全线飘红，单从数据上看，成都写字楼的投资前景"不是小好，而是大好”。然而几乎所有的开发商却都对2011年写字楼市场的不确定性小心谨慎。据仲量联行、世邦魏理仕、高力国际、戴德梁行、第一太平戴维斯等五大行的数据显示，从2010年开始，成都甲级写字楼市场进入集中供应期，其中仅成都主城区在建及规划中的大型城市综合体项目已达72个。绝大多数综合体项目预计在两年内相继完工面世，至2012年底成都新增的甲级写字楼面积将达到232万平方米，面积将是过去总和的近3倍。为此花样年和新希望地产均已明确新的一年，地产板块会坚持多种物业齐发以规避风险。同时，为了快速回笼资金，一些甲级写字楼单位开始悄然加大了拆零销售的中小户型供应比例，以吸引中小企业加盟。

建议：写字楼门槛高，做"包租公”更考眼力

写字楼市场的火热，让很多小康之家的心思也开始活泛起来，梦想从中分杯羹。不久前，记者老家两个从未涉足过写字楼投资的亲戚，在结束了自家的服装生意后，雄心勃勃的准备在成都当包租公"挣快钱”。这类"超级菜鸟”可能最多就有些住宅投资的经验，做的却是赌身家的"嗨”生意，他们在选择投资目标时，往往专注于项目的外立面和区位等"硬性指标”，而对于决定项目生命力的租客群体、物业品质、物管、车位配置等关键的软性指标却"选择性失明”，对于后期高昂的持有成本也缺乏足够的心理准备。

事实上，由于不懂行，在写字楼上交学费的案例也不在少数。在负责本报"二手写字楼租售”栏目时，记者曾与一个赵姓投资者有过接触。因为价格便宜，2005年赵先生在朋友推荐下买了一间二手写字间，当初以为位置好随便租，没想到近几年来成都私家车保有量猛增，写字楼的交通不便且停车位严重缺乏。而糟糕的后期物业管理也影响了赵先生的投资收益。目前周边好一点的写字楼每月可以租到80~100元/平方米，而他的这间每月只租40多元/平方米还无人问津，每个月高昂的物管、维护费更是压得他哎声叹气。

地产业内有句俗话："做住宅的是小学生、做写字楼的是大学生”。对于实力有限的小投资者来说，如果没有足够的眼力，最好不要轻易尝试成为写字楼"包租公”，若怕资金缩水不妨去淘些门槛更低的社区商务楼，即使是需要自营也适宜开开茶楼，做做咖啡厅，虽然无法日进斗金，但最起码也是衣食无虞。挣点钱不容易，那个都伤不起！

高力国际：受主城区住宅限购令推动，更多的投资资金开始进入商业地产市场，将进一步刺激写字楼等商业地产的投资需求。由于目前市场上高端优质写字楼可售数量已不多，尤其是新进项目多选择只租不售，预期写字楼售价仍有上升空间。

上海福美来市场部副总监邵永铮：投资写字楼等商业地产如观赏老虎，"可远观而不可亵玩”。其投资是高回报，但高回报的背后也就意味着要承担的风险也是相对较高的。

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