戴德梁行：写字楼租金升至历史新高

1.市场概览
第三季度，香港经济表现稳定，经济比去年同期增长6.8%。截止11月，商品出口总值同比增长13.9%，总额达2742亿港元(374亿美元)。
第四季度，金融、保险和房地产领域的业务扩张势头依然强劲，核心地区写字楼的月租金被推升至105港币(12.4美元)/平方尺。在新增供应不断入市的情况下，总体空置率稳定在4.98%的水准。我们预计，2011年核心地区的写字楼租金将会出现20%的同比涨幅。
第四季度，九龙商铺的租金较上季度大幅上涨了26.4%。港岛和新界的租金相对稳定，年涨幅分别为5.0%和12.1%。我们预计，2011年一类商铺的总体租金水准将出现20%的同比涨幅。
在打击炒楼活动的新印花税政策下，12月的住宅市场交易量较上个月大幅减少15.9%，而戴德梁行的豪宅指数则依然稳定在186.0的水准。我们预计，2011年一季度的住宅价格将继续保持0-5%的温和上涨趋势。
而第四季度的投资市场则呈现温和下降的态势。此间共录得85宗大手成交，总额为254亿港元(33.7亿美元)。

2.经济概览
第三季度，香港的实际GDP较上年度增长6.8%，增长动力主要源于本地需求。在2010年一季度实现了7.1%的GDP实际增长的情况下，特区政府在11月份将年度GDP增长预测从8月份的5-6%调高到6.5%。
香港的出口总量继续保持强劲势头，三季度的年比增幅达到了13.9%，实际数字为2742亿港元(394.5亿美元)，这主要源于境内旅游业的兴旺，在此期间，游客到港数量猛增了18%。不过，由于发达经济体前景暗淡，加上汇率波动大，我们预计香港的贸易未来出现下滑的风险有所加大。
基于收入的改善以及良好的就业前景，在消费者强大信心的推动下，实际消费支出年比增幅达到了5.7%。总投资支出在三季度大幅放缓，实际年比增幅仅为0.3%，而二季度的同比增幅则为15.6%。造成这种情况的原因是机器设备采购下降了6.4%。不过，房屋和建筑方面的投资势头依然强劲，三季度飙升了9.2%。
10月份的游客到港总数达276万，较上年同期增长18%。在就业和收入情况双双得到改善的情况下，10月份的零售总额同比上升了21.6%，达278亿港元(40亿美元)。另一方面，亚洲地区通胀情况恶化，使香港11月份的通胀率同比上升了2.9%。特区政府也相应将通胀预计从2.3%调升到2.5%。在美国第二轮量化宽松政策加上持续低息环境的形势下，香港的通胀预计还将持续。

3.写字楼市场
在市场信心倍增、情绪高涨的情况下，写字楼市场在四季度总体上出现强劲回升。金融、保险和房地产行业的跨国企业则在继续扩张业务和市场份额，从而将租金水准推升至58港元(7.5美元)/平方尺，较上季度上涨10.5%。随着新增供应量的入市，总体空置率稳定在4.98%的水准，上升13%

第四季度，上环/中环/金钟等核心地区的主要写字楼的业主在要价方面非常强势。金融、保险和房地产行业的大多数企业宁可对办公场所进行改造和升级而非扩大占用面积。市场情绪稳定，使租金水准季度环比增长平稳，涨幅为9.2%，达到105港币(13.5美元)/平方尺，同时空置率从三季度的4.35%下降到4.02%。。
第四季度，在消费者信心高涨的形势下，服务行业继续盘踞上环/中环/金钟地区，尤其是高级美容和医疗保健行业。这种情况将平均月租较上季度推高了11.9%，达41港币(5.3美元)/平方尺，而空置率则降到了4.67%。
嘉里中心于第四季度入市，为港岛东写字楼市场新增510，000平方尺的供应量。这导致空置率从三季度的3.5%攀升至四季度的7.21%。另一方面，由于市场情绪高昂，有不少服务行业已经向周边地区进军。这使得平均月租金季度环比上升了14.3%，达33港币(4.3美元)/平方尺。
第四季度，市中心的迁出效应使尖沙咀和九龙东等周边地区持续受益。跨国制造企业在业务扩张方面也变得非常积极。因此，尖沙咀和九龙东的空置率分别下降到5.5%和5.4%的水准。同时，尖沙咀的平均月租金升至30港元(3.1美元)/平方尺的历史新高，季度环比涨幅为15.6%，而九龙东的租金为27港币/平方尺，季度环比涨幅为14.5%。

展望未来，中区的可供面积将超过500，000平方尺。因此，我们预计市场将进入整固期，而中区的租金明年可见15-20%的升幅。同时，随着基建改善以及迁离中心地区成为趋势，九龙等周边地区写字楼市场在2011年将延续20%的同比上涨态势。

4.商铺市场
受惠于强劲的消费者信心及旅游业，2010年11月香港的零售总额年比增长了15.2%，达270亿港币(35亿美元)。其中尤以耐用消费品的销售额年比增幅最大，达82.6%。

11月香港的游客到港总数年比增长17.1%，达305万人。而入境游客数的历史记录则是188万，按年增长为21.3%。在中国大陆市场前景乐观且企业信心增强的形势下，我们预计零售总额以及游客到港数量将继续为零售市场提供坚实的支持。
第四季度，九龙零售物业的平均月租金攀升至历史新高，季度环比涨幅为26.4%，从而使租金指数达到162.4的新高。租金的升幅强劲，主要是受到尖沙咀和旺角等主要旅游旺区铺租推动。同时，新界的租金相对稳定，季度环比涨幅为2.5%。另一方面，由于港岛地区的供应依然非常紧张，且大多数租务成交都属于预租，月租金较上季度下降了11.1%，租金指数为152.8。

2010年11月，受到收入水准上升和旅游业发展兴旺的推动，珠宝和化妆品零售额分别较上季度大幅上涨了30.8%和53.3%，销售额分别为1.7亿和7.02亿港元。另一方面，由于季度效应，零售商对圣诞期间的业务扩张非常积极。这使得一类零售场所的租售需求出现了强劲增长，尤其是来自珠宝和化妆品零售商的需求。
我们预计，尖沙咀、旺角、铜锣湾和中环等消费旺区的主流零售场所的租金在2011年将有30%的涨幅。同时，新界的零售商店将继续受益于旺盛的入境旅游业，年度租金将有20%的涨幅。总体来看，2011年的租金将会有20%的上涨。
5.主要资料-租售市场

6.住宅市场
2010年11月，特区政府出台了特别印花税政策和限制性货币措施，以稳定住房市场。市场有三周时间几乎出于冻结状态，戴德梁行接到的口头询价减少了60%，而住宅价格也在新政策出台后月比下降了约5%，从而使得12月份的市场较为冷清。
因此，12月份所达成的建筑单元及土地购销协定总量较上月大幅减少了25.9%，从11月份的15，967宗下降到了11，790宗。尽管香港的交易量有着持续21个月的强劲表现(购销协定总数超过10，000宗)，但新政策的影响在今后的数字中才会真正反映出来。我们预计，2011年1月的购销协议总数会下降到8，000宗左右。

不过，由于经济基本面良好，加上市场前景乐观，戴德梁行豪宅价格指数在12月仍保持平稳，季度环比上升了2.3%，而年度同比则上升了18.0%，达186.0。同时，普通住宅指数也攀升至165.1，年比上升15.3%。我们认为，这种小幅上涨的动力来自于最终用户购买力的温和释放。

展望未来，特区政府对于平抑住宅价格快速上涨的决心不会动摇。.特区财政司司长曾俊华先生宣布，如果房价继续飙升，还将出台更多的限制性措施。另一方面，由于经济形势较好，且价格不断上升，我们预计2011年1季度住宅价格将稳定在0-5%的涨幅范围内，因为农历新年假期一直是住宅市场的传统淡季。
7.投资市场

香港投资市场在三季度出现了强劲增长，大宗交易数量达到本年度最高，共计89宗，意向成交总额达308亿港元(39.8亿美元)。2010年11月，特区政府制定了旨在抑制房地产投机的新措施。这造成了住宅投资的减少，并使得成交量和意向成交总数双双下降。四季度共录得85宗大宗成交业务，季度环比减少4.5%，而意向成交总数季度环比则减少了17.6%，总额为254亿港元(32.8亿美元。
在特别印花税政策的影响下，豪宅投资交易总量季度环比大幅减少了34.8%，从三季度的23宗降至四季度的15宗，而意向成交总数较上季度大幅减少了48.0%，总额为27，320亿港元(3525亿美元)。。
第四季度，由于强劲的租售需求和企业信心的增强，写字楼成为投资者的首选。大宗写字楼交易数量创了新高，达33宗。另一方面，由于一类楼盘的供应依然紧张，意向成交总数稍稍下降了11.9%，总额为115，130亿港元(14，855亿美元)。

展望未来，受到坚实的经济基本面的支持，我们预计写字楼和商铺的投资将会不断增长。同时，由于具有较好的转化潜力和高收益，我们预计工业楼盘也会成为投资者的考虑对象。

8.定义
可租售面积
可供出租且可立即使用的楼面总面积，其空间可能空置或被占用，且随时可供使用。
空置率
可出租面积与楼面总面积之比。
开发中专案
由两部分组成：
1.正在开发的楼面，即在建或正在按甲级标准全面装修的楼盘。

2.已获得规划许可/开发许可证、拟在日后兴建的楼盘。
净吸纳量
一定时间内楼面总占用面积的变化值，可正可负。
新供应量
已投放市场且可立即使用的甲级楼盘面积。"可立即入住”指工程已竣工，即楼盘已获得使用许可证(如有需要)，或只缺少装修。
预租售
竣工前已经租出或售出的开发专案。
最优租金
品质优、规格高、地段好的典型建筑/单元在签订良好(即可靠)租约下可达到的最高租金。
(特别注意：此处是净租金，不包含服务费和税收，以标准租约为准，不包括特定市场的非常规约定。)租金
除特别注明外，指租赁交易总额，不包括管理费用和其他支出。
最优物业回报率
品质优、规格高、地段好的典型建筑/单元在签订良好(即可靠)租约下可达到的最好(即最低)收益率。
(特别注意：此处是净收益，由净收入减去所有不可回收的支出后的值除以采购成本得出，不包含交易费用和税费。)
一般市场回报率
年租金收入总额与物业资本价值之比。
存量
商用与公用两部分中已售出或租出面积和空置面积的总量。
占用面积
已被使用的楼面面积，包括下列几项：
(1)出售/出租给最终使用者的办公室；
(2)预售/预租给使用者的开发专案；
(3)自用业主购买永久地权或长期租用地权。
(特别注意：此项包括转租，但不包括续租。)
空置面积
即未被使用的楼面面积，可能已售/已租或尚未租售(无论是因为租户暂未使用、正在装修或业主有意空置)。

编辑：