商业地产投资应以整体持有项目为主

   新"国五条”出台后，有不少投资者都在思考自己几年前买的住宅要不要趁现在行情不错赶紧抛售，改为投资商铺和写字楼？

笔者咨询了台州市区的几家中介，二手房交易在经过前段时间的集中释放后已经开始逐渐降温，而近来咨询商业地产的意向客户明显要比以前多，不过真正下手的还不多。如果一旦政策落地，住宅的购买力将进一步压缩。

   转向商业地产也要谨慎

"国家政策对住宅的去投资化的调控方向已经没什么疑问，而商业地产关系到消费，即使国家不去鼓励，也不会有太大的政策变化，商业回报时间长而稳定，是值得考虑的投资目标。”一位业内人士表示。

对于散户投资者而言，由于实体的投资产品少，房地产确实是大宗投资的必选品种，而住宅调控多年以来都没能调下去，客观的事实造成了乐观的估计，但未来住宅的投资回报增幅会较为平缓，"实践证明发达国家城市化进程70%以上，二手房交易为主的城市，住宅投资增幅都会趋于平缓。”

一位房产投资资深人士告诫投资者："如果选择商业地产作为投资品种，无论是写字楼还是商铺，还是应该以整体持有的项目为主，散售对品质的冲击很大，并不是繁华地段的写字楼和商铺就一定能成功。”

当然，如果选择商业地产，不确定性的风险会比住宅更大，如果整体持有，就需要有规划、品质、招商、运营等方面的专业队伍，长期持续地去经营。

各个城市核心区商铺价格受级差地租影响不大，三、四线城市核心区的商铺可能也能卖到5万元/平方米以上，因为这个城市可能总共只有这么一个商圈，而这个地段是这个商圈里面最核心的。这就对三、四线城市核心区商铺的后期溢价产生了很大挑战。如果前期的销售价格透支了未来的升值潜力，后期升值就会出现一定的瓶颈，租金、投资回报方面也要谨慎。

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