成都甲级写字楼黄金寿命仅五年？

   一个多月前，诺基亚成都公司悄然离开位于春熙路黄金地段的甲级写字楼———时代广场（查看地图），转而入驻位于科华北路的另一甲级写字楼———力宝大厦。据业界传闻，诺基亚转而投入了"力宝大厦”的怀抱，是因为该企业为应对金融危机，向业主方提出了"缩减办公面积、降低租金”的要求未被应允而离开。

有业内人士指出，诺基亚迁入力宝大厦，最终选择直接租用开发商持有的那部分物业，这只是个先兆：随着未来两年甲级写字楼的快速入市与开发，之前以"拆零方式销售再返租”的众多成都甲级写字楼注定要从辉煌走向落寞，而这只是时间问题。

"我认为，成都甲级写字楼的黄金寿命也不过3到5年！”在采访中，成都威斯顿经营管理有限公司董事长刘忠绵抛出了一个让成都的写字楼开发商不得不思考的观点。刘忠绵看来，"成都写字楼在物业的增值、保值方面做得很不尽如人意。不仅物业的投资回报率不断降低、物业服务品质也在短时期内明显降低。照此发展下去，更是社会资源的另一种消耗与浪费。”刘忠绵认为，花了巨资修建起来的城市坐标在仅仅几年之后就沦为被市场"淘汰”的命运，这其中的原因是开发商、业内人士都应该思索的。

过去几年，成都高端写字楼市场是否真的如业内人士所描述的那样缺乏可持续发展？究竟有多少曾经的甲级写字楼正在面临租金的下滑与高端客户的流失？业界是如何看待成都甲级写字楼的"黄金寿命不超过五年”的宿命论？作为开发商，如何更前瞻性规划项目，更好地延长现有甲级写字楼的黄金寿命周期？

   1事件调查

诺基亚为什么迁出时代广场？

"诺基亚公司的离开，或多或少还是给时代广场带来了些负面影响，在业界引发了不少的议论。”的某业内人士在向记者分析时认为，在诺基亚迁出这件事上，尽管时代广场作为物管方在这个过程中扮演了双方沟通的桥梁，但个体业主过于看重短期的经济效益，让业主与客户双方难以达成一致。当初分割销售的弊端已经开始显现。”

在时代广场最为黄金的时代，吸引了数十家国内国际知名企业入驻，涉及金融、证券、制造、商业、地产等行业，成为成都顶级写字楼的典范。2005年12月，时代广场成为法国驻成都总领事馆的办公地，时代广场也奠定了自己在那个时代的显赫地位。但如今发生的"诺基亚事件”却让时代广场黯然失色。

2业界调查

吃香不过5年

甲级写字楼衰败速度惊人？

或许，业内人士对于刘忠绵的看法并非人人认同，但一个难以回避的事实是，从业内公认的成都"老三甲”到"新三甲”的甲级写字楼过渡发展周期也的确没能超过第2个"五年”。为什么成都写字楼的衰败速度惊人？

日前，记者走访了业界公认的部分甲级写字楼，从目前的租金价格上多少能看出它们如今的"身价”。例如，城市之心租金为100~120元/平方米/月；川信大厦80~85元/平方米/月；央扩国际130~150元/平方米/月；威斯顿联邦大厦120~140元/平方米/月；中环广场90~120元/平方米/月；香格里拉140~150元/平方米/月；力宝大厦90~110元/平方米/月。

顺城大街冠城广场写字楼现在的租金为75~90元/平方米/月。而5年前，作为成都甲级写字楼象征的冠城广场，每平方米月租金约为80～130元，是当时成都租金最高的写字楼，且常年保持了95%以上的出租率。2007年，时代广场的销售单价曾达14000元/m2的高位，如今许多业主的心理价位已经下跌到11000元/平方米。

从上可以大致发现一个现象：凡是投入运营在3年、5年以下的甲级写字楼，其租金普遍高于投入运营在5年以上的写字楼物业。这其中，客户流失最多的，其写字楼租金价格也是最低的。而品质客户流失，租金降低，随之而来的必然是物业品质降低，最终使其逐渐失去昔日的市场形象。值得一提的是，无论是过去的"老三甲”，还是如今的"新三甲”，这些甲级写字楼有超过90%以上为拆零销售、后期返租的运营模式。

"分散业权”

加速了甲级写字楼衰老？

"成都从来就不缺办公物业，多年以来市场缺的始终是品质恒定、能够保证在未来5-10年都不会落后的甲级写字楼。”成都世邦魏理仕资产服务部副董事邓日弘在采访中向记者举例说，广州国际电子大厦在经营了13年之后仍在甲级写字楼阵营中名列前茅。邓日弘认为，成都甲级写字楼的黄金期之所以不长，很大程度上是因为开发商在项目前期规划的前瞻性做得不充分，最终硬件落后于不断更新的新一代甲级写字楼。还有一个原因就是业权分散，难以实现最佳管理与后期投入维护。"只有一直保持长期投入，保持正常的物业设施功能使用，服务指标不做任何形式的降低，一个甲级写字楼才有可能在相当长的一段时期内保持客户的满意度和入驻率。”

拆零销售模式目前是成都写字楼市场的主要运营模式，由于运营者不得不直接面对无数的小业主，而开发商、投资者、运营者三方的利益是最难以兼顾的，这也为这些甲级写字楼后期经营和发展埋下隐患。在某种程度上说，"诺基亚迁出事件”说明时代广场正在开始经历"五年之痒”。价格不会再有大的上扬、租金也不可能再达到前期的峰值，如果不能解决这些问题，以时代广场为代表的成都写字楼"新三甲”也将面临优胜劣汰的客观规律，最终地位不保。

业内人士在评论该事件时认为，时代广场上市时的甲级写字楼形象深入人心。要继续保持甲级写字楼地位，离不开长期维护。但是对于一个业权分散的写字楼项目，小业主是不可能在后期投入大量的维护费用，这会严重影响到整个项目的品质。

3记者观察

如何延长

甲级写字楼的"黄金期”？

如何才能尽量长久地保持甲级水准及物业地位？如何长期保持优质客户的入驻，这已经成为如今高端写字楼开发者、投资者、运营管理方共同面临的问题。成都世邦魏理仕资产服务部副董事邓日弘认为，"作为单一业权的写字楼，具备特有优势：租金稳定，租户构成合理并可自主安排，物业管理水平稳定等。而以时代广场为代表的分割式物业在经营中难以保持持久的竞争力是一种必然。因为分散的业权未来带来的种种问题累加起来，足以慢慢消减掉以时代广场为代表的这些甲级写字楼多年积累下来的品牌形象”。

可以想象的是，由于业主过于分散，即使是很小的维修、维护，为了要征得业主的同意，都会耗费很大的精力，如果有部分业主不愿意承担过高的维护费，整个大楼的维护就无法开展，"这其实就是那些采用拆零销售的甲级写字楼走向落寞的主要原因，因为日益老化的大厦是无法留住不断追求高品质的高端客户群体的。”高纬环球相关人士曾评论说。

威斯顿物业管理(香港)有限公司总经理任红兵在采访中认为，今年以来，写字楼市场表现疲软，空置率不断上升；不少写字楼都在竭尽全力调整租赁政策，以更大的优惠面向市场来争取优质客户，竞争更加激烈。业内人士认为，对于运营商和开发商来说，只有任何时候都不降低物业的服务品质，通过科学的管理减缓项目的老化，才能延长项目的运营黄金周期。

谁来打破

甲级写字楼的"五年之痒”？

记者在采访中总能听见业内人士对威斯顿联邦大厦的频繁提及与关注，那是因为在过去五年里，其每年的租金上涨率在5-10%之间；有超过90%以上的客户从未从威斯顿联邦离开；其入驻率也始终高达95%以上……种种迹象表明，威斯顿联邦在过去五年来始终是成都经营状况最好的甲级写字楼之一。

值得一提的是，威斯顿的物业管理公司也是少有的能够在写字楼领域可以与外来"五大行”竞争的本土物业管理公司之一。这不禁让人要问：威斯顿联邦大厦是如何做到的？

事实上，从2003年销售完毕到招商开始，威斯顿联邦大厦也面临着与其他拆零销售的写字楼一样的问题。对此，威斯顿联邦大厦被全权委托开发商旗下的威斯顿物业管理公司运营，绝对拒绝散户自行寻找租客、绝对靠整体运营来维持品牌水准。

"事实证明我们的作法是正确的，”刘忠绵说，"没有让投资者因为短期利益去盲目降价引入低端客户群，也最终得以高水准运营。”不仅如此，每年进行2次入驻企业满意度调查、一年一次向商务客户开展"威斯顿联邦大厦开放日”活动……"我们的商家一体化联盟还让楼下的银杏餐厅、星巴客等对写字楼客户一律执行签单消费和送餐服务，还积极主动与银杏沟通为大楼商家提供工作餐服务……据说，成都没有哪家甲级写字楼能提供这样的物业服务。而威斯顿这样做的目的，更是让楼盘保值、增值，让投资者得到持久的回报。现在看来，威斯顿联邦大厦已经顺利走过了第1个"五年”，能否顺利走向第2个、第3个"五年”的预测或许还为时过早，但它所做的种种尝试，仍能够为那些现在还身处甲级写字楼阵营的物业提供借鉴与思考。

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