成都写字楼回报率超社区商铺 中小投资者转向

   航天科技大厦、仁恒置地广场、喜年广场、新视界广场、喜楼国际交房在即，招租已经悄然启动。近日，记者从成都众多即将交房的甲级写字楼招租部获悉，对外招租叫价为110元-170元/平方米。以当前成都甲级写字楼销售价格13000元-19000元/平方米计算，以年80%的出租率（20%空置率）计算，租金投资回报率高达8%-11%。与此相反的是，当前售价高达3万-6万元的临街商铺，出租所得的月租金也就110元-200元/平方米。甲级写字楼的投资回报率已经超越了4%-8%的临街商铺的租金回报率。

   3月20日，位于一环路上的纯商业地产项目青羊肆开盘销售，据售楼部称，最高售价11万元/平方米。面对日益高涨的商铺价格，其最直接的回报租金却上扬乏力，已有精明的投资人开始放弃商铺转战甲级写字楼市场。

   甲级写字楼租金看"涨”

   根据仲量联行、戴德梁行、世邦魏理仕、高力国际和第一太平戴维斯统计数据，今年，即将交房的甲级写字楼包括航天科技大厦、仁恒置地广场、喜年广场、鼓楼国际、新希望大厦、新视界广场、川投大厦、三峡广场、新希望国际、地铁OCC大厦和特拉克斯国际广场等。记者从以上各大甲级写字楼获悉，交房在即，不少写字楼已经悄然启动了招租工作，对外租金报价在110元-170元/平方米。

   负责航天科技大厦招租的仲量联行董事张裕鹏告诉记者，"我们报价为130元-170元/平方米，有诚意的实力客户价格可以洽谈，但我们的心理价位是150元/平方米。”与此同时，记者从仁恒置地广场租务中心获悉，招租均价150元/平方米。对此，高力国际成都公司总经理蔡孟颐表示，"仁恒置地广场和航天科技大厦，作为成都两大全新的顶级写字楼，租金价格应该可以上到150元/平方米。”将于今年底才交房的新希望大厦，依然以超甲级写字楼的标准打造，四川新希望房地产开发有限公司副总经理姜孟军告诉记者，"我们预计的租金价格为120元-160元/平方米，我们的心理价位为150元/平方米。”此外，新视界广场、鼓楼国际报价80元-100元/平方米。

   根据仲量联行提供的数据显示，2009年，作为顶级写字楼，香格里拉在市场中可谓"一枝独秀”，月租金150元-170元/平方米，紧随其后的是汇日央扩130元-150元/平方米，再其次是中环广场和联邦威斯顿大厦100元-120元/平方米。张裕鹏表示，"今年航天科技大厦和仁恒置地广场出现之后，将与香格里拉写字楼形成'三足鼎立’之势，强势拉动成都高端写字楼租金上行。”

   根据高力国际成都公司提供的统计数据来看，成都甲级写字楼近10年来，租金走势相当平稳，基本上在80元-120元/平方米徘徊。蔡孟颐也表示，"今年6、7月份，航天科技大厦、仁恒置地广场作为成都全新的两大顶级写字楼的出现，将会改变成都写字楼价格拉不开距离的态势，可能会进一步出现两极分化，部分落伍的写字楼价格会下滑，顶级写字楼价格走高。”

   写字楼回报率高过商铺

   "150元/平方米，当前，成都甲级写字楼的租金价格是许多社区商铺都难以达到的。能够租到150元/平方米，这样的商铺的售价大约需要3万-5万元/平方米。两相比较来看，甲级写字楼作为近年才快速发展起来的投资型物业，价格相对比较合理，投资回报率也比较高。”世家机构首席分析师樊邦勇表示。

   那么，目前，成都的甲级写字楼的租金回报率一般是多少呢？记者展开抽样调查。

   在喜年广场售楼部，记者日前以购房者身份获悉，当前售价为13000-17000元/平方米，对外招租价格为100元-140元/平方米，销售人员一再表示，投资租金回报率可以达到9%-11%。随后，记者从仲量联行提供的统计数据中注意到，与喜年广场在一条街上的中环广场租金能够达到100元-120元/平方米。

   而在地铁一号线站口、人民南路、航空路交汇处的新希望大厦，其开发商四川新希望房地产开发有限公司副总经理姜孟军称，"我们根据市场预测，租金可以120元-160元/平方米。以此价格计算，租金回报率也可以达到8%-11%。”据调查，新希望大厦旁边的国航世纪中心、丰德国际广场和商鼎国际、联邦威斯顿的写字楼价格也在80元-120元/平方米。对比来看，或许未来新希望大厦租到120-160元/平方米不会是奢望。

   由四川新港地产顾问有限公司提供的商铺租金价格显示，成都租金最高的社区商铺在人民南路、桐梓林、紫荆路、神仙树、锦绣路等区域，以及一环路或内环线较好口岸的商铺，一般租金可以达到150元-240元/平方米，但这样的商铺，售价一般都在3万-7万元/平方米，像春熙路的商铺租金达到600元-1000元/平方米，其售价一般都在10万元/平方米以上。而在城东、城北以及城西一些社区商铺，一般租金都在40元-100元/平方米，商铺售价一般也就在15000元-25000元/平方米。例如金科一城商铺，售价15000元-20000元/平方米，当前租金为35元-60元/平方米。在营门口一带，有的社区商铺，租金在30元/平方米也有不少，其投资回报率与高档电梯公寓相当。

   "商铺的短期租金投资回报率不高，这是一个人所共知的事实。”四川新港地产顾问有限公司董事副总经理张红兵表示，"成都商铺的投资回报率，一般在4-8%，相对于甲级写字楼来说，的确不算高，但为什么人们依然更乐意于投资商铺，因为，商铺的增值空间更大一些。甲级写字楼的不可控因素更多一些。”

   中小投资者转战甲级写字楼

   "一铺养三代”，商铺投资收益稳定，增值空间大，风险较小，简单可控。不少商铺投资者，还有一个想法，"就算租不出去，家里人也可以拿来做点小生意”，这是众多商铺投资者的普遍心理。正是因为多年来，商铺拥有众多铁杆粉丝，近年来，成都商铺的价格一路高歌猛进，一环路上的商铺卖到3万-5万元/平方米，内环线的商铺卖到5万-8万/平方米的屡见不鲜。甚至于在3月20日，一环路上纯商业地产项目青羊肆开盘销售，原本开发商对外宣传的3万-6万元/平方米的预定价格，被"供不太求”的市场局面冲破。据了解，其中最小的20多平方米的商铺，最高售价高达11万/平方米。

   面对如此场景，以前尝到了商铺增值甜头的肖先生不得不放弃了在青羊肆投资一套商铺的想法，并有意转战甲级写字楼市场。而商铺职业炒家罗松则表示，"现在成都市区的商铺价格确实太高了，租金回报率又太低。我发现郊县去投资社区商铺还挺不错。我从龙泉、温江和华阳等地了解到，一般社区商铺价格也在13000元-25000元/平方米，正是投资的好时机。如果在郊县也买不到如意的商铺，我决定到甲级写字楼去淘金。”

   四川省商业连锁投资开发联合会、四川省商业地产联盟冉立春会长表示，成都商铺卖价坚挺走高，商铺的租金滞涨。目前国际公认的合理租售比应该在1：200-300，然而，成都商铺的租售比，多数商铺的租售比都在1：300-400，投资租金回报率偏低。这已经说明，商铺的售价已经严重"透支”了市场预期。

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