近些年险资企业为何“扫楼”这么猛 部分险资国内买楼记

SOHO中国宣布将公司旗下项目SOHO世纪广场整售予总部位于上海的国华人寿保险，成交总额为32.97亿元人民币，折合单价达7.67万元/平米。

SOHO世纪广场位于上海陆家嘴竹园商贸区，是一栋24层楼的高品质5A甲级写字楼，总建筑面积约为6万平方米，包括约4.3万平方米的商业办公面积。自启动招租以来，已经连续三年出租率达100%。

这样一个看似还不错的项目，老潘为何说卖就卖了呢？

要究其原因，还要看今年3月8日SOHO中国发布的2015年业绩报告，报告中显示SOHO中国去年营业额跌约84%至9.95亿元；毛利润7.34亿元，同比下降76%。由于上海房价增长较快，公司决定出售个别较为成熟的非核心资产物业，以提高股东回报率。而位于上海陆家嘴金融区的SOHO世纪广场项目，由于面积相对较小，其可租面积只占所有自持项目总可租面积的约3.7%，其出售对SOHO中国投资物业出租模式几乎没有影响。目前该项目租金已经达每天每平方米10元/平方米，销售后的回报率非常可观。用潘石屹的话来讲就是"能赚钱就赚点吧，既然市场给了这么好的机会”。

另一方面，SOHO中国从2012年就开始提出从开发销售转向物业自持转型，如今拿地成本越来越高，尤其是商业用地，因此已建成的商业项目销售市场备受关注，而SOHO中国很多项目占据着优质地段，此时卖掉一些资产，除了获得更多回报以外，还可为进一步转型以及SOHO3Q的下一步拓展做足准备。

相信很多人会注意到，近些年险资"扫楼”十分凶猛。

去年年底到今日部分险资国内买楼记：

2015年11月，华夏人寿购买深圳福田滨河时代大厦10层写字楼

2016年4月，平安人寿购成都银泰中心T3写字楼

2016年6月，太平洋保险买入深业上城14层写字楼

2016年7月，华夏人寿购成都银泰中心T2写字楼

近几年险资海外市场买楼记：

2013年6月，中国平安2.6亿英镑（23.7亿元人民币）买下伦敦金融城的标志性建筑劳合社大楼。

2014年6月，中国人寿和卡塔尔控股以7.95亿英镑收购伦敦金丝雀码头10UpperBankStreet大楼。

2014年10月，安邦保险以19.5亿美元（约120亿人民币）收购希尔顿旗下的纽约华尔道夫酒店。

2015年1月，泰康人寿1.98亿英镑竞购伦敦金融城MiltonGate办公楼。

2015年1月，平安人寿3.27亿英镑买下伦敦办公大楼TowerPlace。

2015年4月，中国人寿和平安5亿美元收购波士顿商业不动产项目的多数股份。

2016年5月，中国人寿以最大投资机构身份16.5亿美元收购位于纽约第六大道的曼哈顿写字楼。

从以上记录来看，购买商业不动产的企业都为大型保险公司，其拥有相对更成熟的投资团队和更雄厚的资金实力，享有遴选优质项目标的、把握项目投资风险的优势。

不论是在国内还是国外购买商业不动产，项目所处的位置无一例外的为发达城市的成熟商圈，租金高，购买后回报高，且升值潜力大。就拿此次国华人寿购买的SOHO世纪广场来说，项目位于上海浦东，而据世邦魏理仕6月发布的《全球优质写字楼租用成本调查报告》显示，如今上海浦东在全球最贵十大写字楼市场榜单上占据第十的位置。过去一年内，金融服务企业强劲的写字楼需求以及有限的空间供应使得业主方完全占据优势地位。本地与跨国企业都在有限的供应中寻求办公空间，这也导致这一板块的整体租金水平保持稳定上涨。

另外，保险资金投资房地产有复杂而明确的流程要求，和房地产企业资金属性的不同，险资更担心项目的风险，而不会像开发企业一样寻求高风险高回报的项目。随着银行利率的下调、经济处于下行周期，相对高收益的固定收益类资产变得相对稀缺，各类金融机构在不同程度上面临着"资产荒”困境。

在资管时代下，很多房企正处于转型阶段，销售掉部分物业可使自身"轻装上阵”，其中很多销售项目配套服务相当成熟，空置率一直保持低位，租户客群稳定，购买后不用过多考虑后期招商，因此，更多注重长期性和安全性的险资企业表现出对不动产领域的青睐。

相对于险资配置上限而言，保险机构不动产投资空间潜力还很大。保监会的数据显示，保险业总资产规模已接近14万亿元，根据监管对于投资不动产类资产占总资产30%上限的规定，近几年的实际投资量远未达到监管上限，因此未来发展空间巨大。

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