2012写字楼发展的机遇之年

张传明，毕业于西安交通大学，2001年进入房地产领域，先后从事过房地产策划、营销管理等工作，曾在香港中港地产、中元地产、担任项目策划总监，操盘多个沿海区域楼盘。2006年加入美盛地产至今，其担任企划总监、营销总监职务。

经济视点报：2011年，住宅限购，商业地产火热，写字楼作为商业地产的一部分，异军突起，集体放量，您怎么看待2012年写字楼市场的走向？

张传明：商业地产、写字楼地产，一定是一个投得起、拿得住，到最后才能获得高收益的产品。在楼市调控政策打压下，曾被忽略的地产投资洼地——商业地产，越来越抢尽市场风头，成为商业地产市场上最紧俏的物业。在住宅市场调控的大背景下，写字楼市场迎来了全面发展的时代。受益于投资资金挤出、经济结构调整和投资回报优良，今年全国写字楼市场租售两旺，价格与租金均出现大幅上涨。

2011年，是中国住宅市场深度调整的一年，也是中国写字楼市场高速发展的一年，无论是写字楼销售市场还是租赁市场，均表现十分积极。写字楼销售市场成交快速增长，价格上升明显;写字楼租赁市场入住率持续提升，写字楼租金刷新历史新高。写字楼的销售表现开始明显优于同期住宅的销售表现，住宅调控对资金的挤出效果十分明显，大量资金开始转向写字楼市场。

一个城市写字楼的入住水平能够反映出当地写字楼市场的供求关系，如果入住率过低，表明这个城市写字楼市场供大于求，反之则表明这个城市写字楼供不应求。在调控政策下，投资者为何选择写字楼，原因主要有以下三点：第一，住宅限购政策下资金的挤出效应；第二，经济快速发展和转型下对写字楼需求的快速增加；第三，写字楼物业快速增值及稳定的租金回报率。2012年将是写字楼市场发展之年、机遇之年。

经济视点报：写字楼群起，是否有过热的隐患？在当前的地产形势下，结合贵公司所开发项目，请您谈一谈写字楼应如何突围？

张传明：目前，郑州写字楼存量并不多，供不应求的情况推动了郑州写字楼租金连续上涨，证明写字楼的投资空间巨大。郑州作为中部中心城市，同时又提出打造中原经济区的规划，未来随着越来越多的跨国公司入驻郑州，对高端写字楼的需求应该会处于持续上升的态势。写字楼是个奇怪的市场，因为它的发展不是行业本身所能决定的，而是和城市及城市人群息息相关。国外写字楼的发展，无论是租金还是售价都能达到非常高的水平，而郑州高端写字楼发展相对来说比较少，这也是与城市发展息息相关的。

美盛中心项目地处省政府门前一号位，是集国际超甲级写字楼、国际五星级喜来登酒店及精品商业多功能为一体的"高标准、高质量、高品位”现代化标志性商务综合体。由国际操作水准的规划设计公司担纲规划、建筑、景观、室内外装修设计，组成了一个由喜达屋酒店集团、全球著名专业管理公司等综合型的国际旗舰团队为美盛中心整体的开发设计、管理服务提供了国际先进水准的可靠保证。12大国际超甲级写字楼殿堂级价值标准构成体系，专为中国500强乃至世界500强在中原的企业总部提供超一流的商务空间。美盛中心的开发建设将为郑州高端写字楼市场树立标杆，美盛中心将以稀缺性、唯一性、垄断性成为郑州写字楼市场不可替代的"珍藏品”。随着中原经济区建设的推进，郑州的投资环境将得到进一步改善，美盛中心所处的核心位置将使这个商务地标异彩绽放，也让更多的企业商务人士翘首以待。

经济视点报：2011年，关于写字楼是否过火是业界一直争论的话题，您认为目前投资写字楼有没有潜在风险？请分析下未来郑州的商务格局？

张传明：与住宅物业投资回报相比，写字楼是持续稳定的。目前来看，据有关数据统计的平均租金回报率达到6.17%，远高于住宅市场的2%～3%的水平，处于相对合理的水平，这对写字楼的投资具有明显的刺激作用。写字楼投资风险关键在于投资者的选择，如果具备购买写字楼的三大条件：形象、效率、价值；四大构成：地段、产品、客户、服务；只有对写字楼有足够了解与对比，才能避免风险。

2011年，中原经济区正式写入国家"十二五”规划，河南迎来了历史上最好的发展机遇，中部崛起的战略，无疑是中部地区省份经济发展的强心剂。郑州作为中部地区的中心城市，要充当中部崛起的龙头，必然需要加大力度改善相对薄弱的城市基础建设，从而迅速改善投资环境，重整产业格局，为经济发展注入更多活力。据相关媒体报道，中原经济区是中原发展的新坐标，是实现中原崛起的最佳平台，中原经济区对写字楼的需求将迎来庞大的市场机遇，2012年将炒热写字楼投资市场。

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