从地摊商铺到综合体杭州商业地产机会来了

   10年前，如果要问杭州休闲购物去哪里，你得到的答案，很难跳出以武林广场为中心的三公里范围：武林路、体育场路、延安路、湖滨，或许，还有吴山广场和河坊街。杭州的商业集聚区，曾一度粗放、无序地蜷缩在杭州老城区的这些街道。
   10年后，随着杭州城市规模的不断扩大、城市格局的演变、功能结构的多元化，杭州的商业地产发展也迎来了一个春天：从商场到商街、从商街到商圈，由点到线、由线到面，由单一业态向多元业态，迅速发展。

   商业地产经历四个发展阶段

   这种从自发集聚到政府引导的商业发展，走过了四个阶段。
   第一阶段——初步发展（1997年以前）：在这一过程中，杭州的商业业态以地摊、社区底部商铺、临街商铺以及中小型超市等初级形态为主，主要充当住宅地产的副产品角色，总体商业体量不大，各商业项目间的联系也比较松散。
   杭州商业地产的正式起步，要从专业市场说起。1992年至1997年之间，延安路南段建设促进吴山商圈的形成，解百等大型百货沿路兴起，湖滨、河坊街等街区依托旅游发展兴旺，它们成为杭州第一批成型的商业项目。
   第二阶段——逐步成长（1997年-2001年）：1998年，银泰百货开业；1999年，杭州大厦、杭州百货大楼经历调整后重新开业。几大百货公司的相继兴起，标志着以百货为主力商家的武林商圈正式形成。这一阶段商业地产的发展，也直接促成了延安路沿线商业的成熟。
   第三阶段——快速发展（2002年-2010年）：湖滨名品街、利星名品广场、解百元华等项目的建立，促进湖滨商圈从依托旅游商业发展转向市区高端名品购物和休闲娱乐商圈转型，确立了湖滨商圈作为高档消费集中地的形象。同时，随着杭州大厦的扩容以及银泰百货的扩张、外来品牌的持续进入，杭州商业格局迎来了诸侯征战的格局。
   第四阶段——平稳发展(2010年以来)：凭借地铁建造，以地铁为契机带来的一系列地铁综合商业体的出现，将进一步巩固区域级商业中心的地位。

   商业格局日益鲜明

   当前，杭州的商业格局已经呈现出日益鲜明的发展特征。"一心多点”的格局，已经开始向"多心多点”的格局转变，区域消费将成为主流。根据杭州市商业网点规划，未来杭州将会形成一个市级商业中心、三个市级副商业中心、四个区域商业中心以及七条特色街为骨架的杭州商业格局，"一心多点”的格局逐步展现并具备了向多心化发展的趋势。
   武林商圈、湖滨商圈、吴山商圈共同组成了杭州市级商业中心，这三个商圈中，武林商圈以武林广场为中心，湖滨商圈以延安路龙翔桥为中心，吴山商圈以吴山广场为中心，形成了延安路一线三个中心的格局。这三个商圈，集中了杭州主城区范围内的所有百货类商业。其中，杭州大厦是杭州乃至浙北地区最高档的百货商店，有大量国际一线品牌入驻，其辐射力面向整个浙北地区；银泰百货则是杭州青年群体的时尚中心，集购物、餐饮、休闲娱乐为一体。武林商圈是个高档的购物中心，对于目前整个杭州区域来说，也是唯一的一个中心。
   钱江新城——这片过去为鱼塘菜地之用的处女地，未来将成为杭州的CBD。2010年4月，杭州万象城正式开业，瞬间就成了杭州"潮人”们钟爱的购物、餐饮、娱乐场所；此外，波浪文化城已经建成、来福士广场也已经动工……钱江新城商圈，将在不久后正式成型。
   未来几年，杭州将会形成临平副城、下沙副城、萧山江南城三个商业副中心。目前，临平副城已经有银泰百货临平店、中都百货、沃尔玛临平店进驻；萧山江南城也有包括汇德隆百货、解百萧山商厦、二轻购物中心、大润发超市、江苏时代超市、恒隆广场衣之家百货、萧山商业城等进驻；而正在成熟中的下沙沿江东部板块，因为有了保利、世茂、金隅、九龙仓、龙湖等诸多大牌开发企业的进驻，未来的商业地产市场也将逐步成熟起来。
   据业内人士分析，根据目前的发展态势，当前的杭州除了上述正在形成的副城商业中心之外，包括城东庆春、城西翠苑、滨江、城北拱宸桥等板块，都将有望在今后几年，成为杭州成熟的区域商业中心。
   2010年，从南到北、自西向东，一批酝酿已久的商业地产项目也在不断涌现中，一大批大规模、高档次的商业地产项目将陆续面市。比如来福士广场、原筑壹号、同方国际广场、野风现代中心、浙商财富中心、杭州东部国际商务中心IBC、北城天地等综合体项目，聚合着商业发展的能量，已然撼动了杭州的商业版图。一场商业地产的剧变，正在改变着一座城市。

   商铺投资的"三大纪律四项注意”

   商铺投资首先应注意高理性、低感性，别冲动跟风。
   其次，商铺投资相比住宅投资难度大很多，应多咨询专业人士，同时进行实地考察。
   第三，很多购房者一出手就买个大空间，给出租造成困难。建议多选择小间商铺。
   最后，很多商铺以"售后返租”形式销售，乍一听投资回报率很高，但需注意：第一，羊毛出在羊身上，如果开发商把售价提高，再以每年高回报率返回，这样的回报率还叫高吗？第二，有些开发商承诺得很好，能不能兑现很难说，购房者应慎重选择。

   个人赞成投资商铺主要基于三点原因

   首先，投资商铺的政策风险相对较小。最近出台的调控政策，无论是提高首付和利率，还是"限购令”等，主要针对的都是住宅投资，商业地产并没有受到很大影响。
   其次，商业地产估值低，市场风险小。从建筑成本来看，商业地产比住宅要高很多，但目前杭州市场普遍存在"住商倒挂”现象。譬如钱江新城，目前新房售价基本在40000元/平方米以上，但处于CBD核心区、品质较好的写字楼，售价只有30000元/平方米出头。
   最后，浙江是民营企业的聚集地，从国家出台的"新36条”等政策来看，政府对民营企业的发展持鼓励态度。民营企业的发展壮大也需要场地，相比住宅市场受到的打压，商业地产在政策上的优势不言而喻。
   需要注意的是，商业地产发展受宏观经济影响较大。目前，国内宏观经济走势前景不明朗。建议购房者等经济走势更加明朗后，再选择投资商业地产。

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