开发商跑路写字楼遭抵押 联合大厦陷入产权风波

随着城市化进程的飞速推进，越来越多的留用地写字楼凭借地理位置好、价格便宜、租金回报率高等优势，备受"投资客”青睐。

与此同时，由于留用地项目的产权归属往往成为"历史遗留”问题，难以分清权责，且存在一定的法律盲区，由于购买此类产品而引发的安全隐患正在逐步发酵和放大。

谴责

8月21日傍晚，浙江丰和创投公司董事长周翰源的一则微博再度引发了公众对于小产权商用物业的强烈关注。

原文如下："浙江华海实业公司，法人代表：蔡山河，用卑鄙手段，隐瞒该楼盘办不出小产权的实际情况，涉嫌合同欺诈，使我公司市值六千万的写字楼得不到有效权益，而且企图将所有业主的全部物业，抵押给他人，使我们寝食难安！受害单位40余家，金额巿值8亿元以上，强烈要求给我们一个交待！”

周翰源所说的楼盘，就是位于西湖区留下镇老东岳村的甲级写字楼——联合大厦。西侧为紫荆花路，南面隔沿山河为天目山路，东面毗邻刚刚于7月3日出让的文新单元FG02-C2/C65-08商地，该地块成交总价11.5亿元，折合楼面价8823元/平方米。

同为联合大厦业主的浙江绿城文化传媒总经理周伟成也多次发布微博予以声援，并恳请同行和媒体共同谴责"无良商人”蔡山河。

一天之内，该微博转发次数达238条，评论40余次。

稍早前，网友@蒙面熊猫侠通过微博发布了一张特写照片，从照片上可以清楚的看到，联合大厦的外墙从楼顶向下悬挂了多条白色条幅，上书"联合大厦，先卖后吞。华海实业，无良奸商”等字样。

联合大厦的开发企业浙江华海实业与业主之间，缘何产生纠纷，目前事态进展又如何？8月22日，新浪乐居采访组冒雨前往联合大厦，采访了部分业主代表和涉案律师，以期还原事件真相。

调查

22日下午，小编来到位于紫荆花路的联合大厦，发现原本悬挂着的条幅早已消失不见。看到有人拍照，多名保安迅即赶来严辞阻止，对于媒体似乎早有戒备。

经实地考察，联合大厦分A、B两座子楼宇，商务办公主要集中在A座，共设四个单元。单层建筑面积约3000平米，高11层，两座楼宇总建面约6.5万平方米。2007年公开出售，2008年6月交付使用。目前已有四、五十家企业业主，百余家租用单元，上千位办公人员。其中，绿城文化传媒购置了5层，南都集团购置了1.5层。

调查得知，纠纷的的缘由，即联合大厦的原产权所有人、开发企业浙江华海实业的法人代表蔡山河，在完成写字楼的全部售卖行为后，因个人债务问题，前后两次将联合大厦的产权进行抵押，由此对已经达成事实买卖关系的业主群体产生了权益伤害。

纠纷

据悉，最初签订房屋转让协议时，蔡山河曾应允在2009年之前尽快办出分层产权权证，并允诺部分业主拿到产权证后，再支付房屋余款。然而，截至目前，仍无一户业主表示已经收到所购物业的房屋所有权证。

除了对于办理业主的有效产权证明不作为，蔡山河还于今年的4月和5月以联合大厦的完全产权分别向银行抵押了1.4亿元和4个多亿元。

4月初，蔡山河从中国农业银行杭州浙大支行获取抵押贷款1.4亿元，因未按期还款，被农行告上法庭，西湖区人民法院受理案件，并冻结所抵押物业。5月中旬，蔡山河疑因安徽在建商品房项目出现资金链断裂，将大厦产权再次抵押给福建某商人，抵押帐款4个多亿元。

一旦进入司法程序，联合大厦已被抵押的事实自然公诸于世。业主开始起疑，并频繁要求华海实业办理产权证。料到东窗事发的蔡山河，于6月15日、27日两次转移大厦股权。最终将85%的股权转让给自然人王维奇，12%的股权转让给女儿，自己只保留5%。另悉，王维奇曾有过商业诈骗案底，于2009年骗取他人17万余元的现金。

对于业主而言，已经购买并使用多年的写字楼突遭抵押，且有查封甚至拍卖的可能，自然心里不平。

据业主代表周伟成披露，此前蔡山河提出可退款并给予银行利息补偿，他表示无法接受。"按照一层3000余方、每栋11层的面积计算，只补偿利息款这个解决方案对我们业主来说损失是巨大的。”据周翰源微博爆料："受害单位40余家，金额巿值8亿元以上”。

同为业主的毛律师告诉新浪乐居，大部分业主因为朋友关系、在信任对方的基础上签订了转让协议，其实当初签订的协议已经暗含陷阱。

"当初自己也是在开发商交过土地出让金、楼盘可对外销售的前提下签订协议的。虽然协议中没有写明乙方为业主身份，但是第一，协议条款具备位置、地名、价格等各因素，并且自己又支付了全款；第二，自己已经以业主身份与物管签订了协议，所以协议已具备合同效应。”

维权

为了维护自身权益，联合大厦20余家业主已向西湖区人民法院提起诉讼，状告华海实业涉嫌诈骗。并成立了临时维权委员会，积极准备各项涉案资料。

周伟成表示，目前最佳的解决方案有两个，一是通过法律诉讼"保权”，判合同有效，使开放商承认这桩事实买卖；二是希望开发商能够尽快办出产权证。

毛律师认为，目前业主最大的希望是请法院核准此前签订的预约转让协议属于合法文件，"这样，所有的问题都能迎刃而解了”。

目前，相关政府机构已经介入。8月21日，留下街道和古荡街道的工作人员已来到联合大厦进行实地调查，并将于近日向区政府汇报，下一步或将制定合适的处理方案。

质疑

那么，联合大厦所在地块究竟是小产权还是留用地？

根据2004年5月杭州市国土局出具的《国有土地使用证》，联合大厦地块已于04年3月10日成功出让，竞得人为浙江华海实业有限公司，并于2009年6月取得联合大厦房产证和土地证。

该地块用途为商业用地(市场)和综合用地(办公)，其中，商业用地使用年限为40年，综合用地使用年限为50年。

根据官方公布的信息，该地块属于可转入市场交易的商办用地本毋庸置疑，然而，开发商除了持有一本联合大厦的大产权外，对于业主"翘首以盼”的分产权却迟迟不能给出满意的答复。在其遭遇资金缺口时，不是选择售卖部分产权，而是将整栋写字楼全盘抵押，着实令人费解。

另外，业主为何只与开发商签订了预约转让协议，该协议是否具有法律效力？

新浪乐居向多家业主了解到，他们与华海实业签订的均为《房屋预约转让协议》。其中，对签订正式转让合同有明确规定："甲方在取得本协议房产房屋所有权证和土地使用证后7个工作日内向乙方发出签约通知，并按照本协议约定的条件与乙方签订"房地产转让合同”，将本协议房产转让给乙方。”(注：甲方为华海实业，乙方为业主。)

就签订正式转让合同的问题，业主委员会已于2010年4月与华海实业有过正式交涉，当时蔡山河表示："根据目前情况公司不能签”，要求进行协商。时至今日，华海实业方面仍无有效反馈。

如若诉诸法律，一纸预约协议有多大的法律效力，又能否保障业主权益，仍未可知。

 

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