房地产行业信息点评：物业税渐行渐近

   事件:今日,国务院公布《关于2009年深化经济体制改革工作的意见》。其中,《意见》明确,在2009年,要"深化房地产税制改革,研究开征物业税”。

物业税,又称不动产税、房产税,是以不动产为课税对象、在不动产占有环节课征的一种税。在准备多年之后,物业税的开征工作,有望在近期明朗。显然,一旦物业税明确开始征收,就短期而言,对于行业是一个利空;但就长期而言,物业税的出台,将有利于简化房地产行业税制,现行税制"税种多、税负重、重流通、轻保有”的特征将有重大改变;而且,名义税负变化不大。具体而言,我们认为:征收对象和范围:二套房和商务地产。对于投资性需求是较大的打击,对于刚性需求的影响不大。现行房产税,其征收范围适用于出租性物业。但是,物业税的征收对象则扩大到所有符合条件的物业,无论是自用,或是出租,这点是物业税与房产税最大的区别。当然,考虑到国内居民的接受程度,预计征收范围将仅限于第二套及以上住房,而自主的第一套住房将不在征收范围之内;当然,以写字楼、酒店、商场为代表的商务地产,则显然将在征收范围之内。

新旧税收的替代。物业税一旦开征,预计房产税将同步取消,土地增值税同步取消的可能性较大;至于市场预期的土地出让金的取消,考虑到地方政府"土地财政”的特征,可能性极小。

税基:房产评估值或租金收入,多数国家以前者为基准。

税率:房产评估值的1%左右。考虑到物业税出台之后,房产税肯定将随之取消;因此,为了保持财政收入的连续性,我们预计其税率将不会与现行的房产税相差甚大,预计在1%左右。至于全球其它国家和地区的税率情况,请参见我们在本文附录表2所列示的。

征收的外部条件:相关法律政策环境基本具备,但操作细节尚待完善。物权法的出台,为物业税的征收提供了法律基础。

当然,我国物业评估机构尚待发展,相关税收机构对开征物业税的技术细节等准备工作,仍有待加强。

开征的过程:具体开征时间很难确定,但大方向不会改变。预计将从部分城市开始试点,然后逐步开始推广。随着前期物业税在青岛、石嘴山市等地"空转”的基本结束,从"空转”向"实转”将不可避免。前期,部分城市,如深圳等地,关于土地增值税将加紧清算的信息,其实也

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