高端写字楼供不应求 顶级写字楼“满租”

   受外企及国内大企业进驻影响，武汉每年高端写字楼的需求增长在20%以上，新世界国贸大厦、新世界中心等热门甲级写字楼处于供不应求的状态。不少项目出现全国范围都少见的"满租”现象。

   重拳调控下相对低迷的房地产市场中，受打击较小的商业地产脱颖而出，吸引了更多人的眼球。其中，过去极其冷清的写字楼开发市场开始涌现一批新项目。

   包括徐东的福星惠誉国际大厦、鲁巷的光谷国际广场等项目在内，近期汉口、武昌等地都有不少写字楼项目面市。

   写字楼开发市场之所以前所未有旺盛的背后，是武汉写字楼租赁市场近来的良好表现。特别是作为行业风向标的高端写字楼，最近一段时间几乎是供不应求。

   进驻高端写字楼的多为大型外资公司、一流国内企业。高端写字楼的租赁经营状况，实际上也是城市经济发展的晴雨表。

   顶级写字楼"满租”

   位于西北湖的新世界国贸大厦，是武汉顶级写字楼之一，走进豪华的一楼大厅，可以看到写字楼的指示牌满满地标注着一百多家公司、机构名称，其中不少都是世界级的知名企业。据介绍，入驻该大楼的企业、机构包括：美国领事馆、法国领事馆、香港贸发局、通用电气、爱立信、诺基亚、索尼、IBM等。

   据称，近一两年来不断有一些新国际知名企业、机构进驻武汉，寻求最顶级的写字楼，因而该大厦租赁"供不应求”。

   业内研究机构称，受外企及国内大企业进驻影响，武汉每年高端写字楼的需求增长在20%以上，新世界国贸大厦、新世界中心等热门甲级写字楼处于供不应求的状态。不少项目出现全国范围都少见的"满租”现象。

   国际知名物业顾问公司戴德梁行发布的数据显示，今年一季度武汉甲级写字楼空置率进一步收窄，由去年第4季度末的10.7%下跌至6.2%。另一方面，写字楼的租金也随着需求的旺盛而水涨船高，今年一季度武汉甲级写字楼平均租金环比上涨5.4%，上涨至每月每平方米56.4元。

   不管是开发项目的增多还是租金的上涨，都预示着武汉写字楼市场正在进入良好的发展势头中。一位写字楼物业管理公司负责人称，写字楼市场与武汉经济同步发展，近几个月有不少国际国内企业来询问写字楼租赁，还有一些老租户希望扩大面积。

   地产人士称，武汉高档写字楼市场今年上半年租金同比涨了一成多，供不应求的行情使其成为当前低迷楼市的最大亮点。

   外来企业拉动需求

   一项调查显示，目前武汉甲级写字楼的租户中，外资公司占到32%，外地公司占到55%，本地公司仅占13%。

   随着武汉城市经济地位的提高，跨国公司和国内一流企业纷至沓来，这形成了写字楼租赁市场的最大拉动力量。这些企业偏向于选择最高级别的写字楼，而且面积需求大，不少公司一租就是一层楼。

   此外，拉动高档写字楼需求的还有原有租户的扩租，以及一些公司从一般写字楼搬入高档写字楼。一些企业在发展初期由于资金限制，暂时委身于一般写字楼，而一旦企业发展到一定阶段之后，就开始寻求更高档的场所。

   在汉口，武汉高档写字楼密集分布于建设大道金融一条街。在金融一条街上，除了新世界国贸外，写字楼多是属于银行自有物业，银行将它们作为一种固定资产而保留所有权，基本上是只租不售，比如建设银行大厦、瑞通广场等。这里写字楼租金每月每平方米普遍在50元-70元之间，最贵的达到100元。此外，航空路的新世界中心也属于汉口的顶级写字楼之一。

   另外，在汉口的解放大道、中山大道等地则分布着为数众多的中低档写字楼，一般是中小型公司所选择的办公地，价格较为低廉。

   在武昌，写字楼分布上基本沿着"徐东路-中南路-武珞路-光谷”的线路排列。

   武昌提出"发展总部经济”和"建设江南金融商务中心”的目标，中南路、中北路的不少写字楼是其主要范围。不过，武昌写字楼的租金相对较低，一般在每平方米25-50元之间。

   据了解，从公司类型上，汉口高端写字楼内多是大型外资企业、金融企业、高端服务企业，而武昌写字楼里较多的是科技企业。

   写字楼存有投资机会

   相对于近几年写字楼市场需求的不断上涨，写字楼开发却一直较为冷清。地产研究机构统计发现，最近几年来，武汉写字楼供应量仅占商品房总量的2%-4%之间。

   在今年4月房产调控政策出台之前，武汉住宅市场价格疯涨。而写字楼市场却相对平淡，据业内人士称，近三年武汉写字楼的售价都没有太大的变化。

   但2010年以来，特别是住宅市场遭受宏观调控的打击以来，写字楼进入了一个上市高峰期。据统计，仅5月份，武汉市就新增2.5万平方米写字楼。不久前开工的沌口万达广场，其中包括了多达6栋的30层写字楼。

   近段时间，可以观赏一线江景的武汉时代广场、创意三层复式空间的青山火炬大厦、可以组合为35平方米至860平方米的福星惠誉国际大厦等项目的面市，极大地刺激了写字楼投资者的眼球。

   虽然价格上涨不快，但是租赁状况十分乐观。专业人士称，写字楼市场投资前景看好。

   写字楼有着很好的投资回报率。与住宅相比，在汉口CBD、中南、光谷等很多写字楼聚集的区域，住宅售价往往高出写字楼售价15%～20%。而从出租来看，写字楼租金却又往往比相同面积的住宅租金高出很多。

   研究机构称，写字楼的投资更要看开发商背景，如楼宇内是否有世界500强或其他知名企业入驻，大企业的示范作用是写字楼出租率的重要保障。

   业内机构研究称，未来武汉高端写字楼将仍旧维持较高的入驻水平，且整体租金不断上涨。在高端写字楼的带动下，武汉写字楼的整体状况也会有较好的表现。

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