二三线城市写字楼“掘金时代”到来了

限购时代，随着国家房地产调控政策的不断深入，住宅市场在本轮调控已经"见底”并"转向”，住宅的"去投资化”成为政策转向。而商业地产势头依然不减，无论是房地产企业，还是投资者，都纷纷转向并未受到限购令波及的写字楼市场，并且这种趋势在二三线城市日渐升温，得到了长足发展。在2012年，写字楼市场或成地产投资的"领头羊”也不无可能。业内人士形容，当前似乎到了写字楼崛起的时代。

有相关资料显示，2011年北京、上海、广州、深圳和天津的甲级写字楼市场市场竞争激烈，租、售价格均环比上涨，呈现出供需两旺态势。目前，住宅市场最大的开发商万科都在转型开始涉及商业，包括写字楼产品，这是一个信号。未来像写字楼这种半实体、半虚拟的投资主体会逐渐成为投资者的新选择。住宅遇冷、城市发展需求增加、投资价值"洼地”、产品升级、住宅禁商五个方面，共同成就了写字楼发展的新机遇。

政府也希望写字楼能带动当地经济发展，在未来二三线城市是非常大的趋势，从未来来看，客户端又有很明显的变化，随着金融危机写字楼经济发生的变化，即客户端正从外资转变为国有企业，市场从一线城市转变为二三线城市，必须需要结合未来的发展趋势、客户的需求和当地的发展情况，才能交付出好的产品。

从增长潜力和发展机遇的角度，市场更看好二三线城市的房地产增长机会及写字楼市场的增长机会。因为一线城市的这种机会已经呈现为极其明显的现在时态，所以有太多的企业、太多的资金、太多的资源都在往一线城市挤。相比之下，二线、三线城市的发展潜力、发展机遇在当前更多地表现为将来时态，即将发生但是还没有发生。但对于有远见、有长远发展布局的企业更应该把握这样的投资发展机遇。从以下三个视角可以看出：

一、中国城市化的视角

   中国的城市化曾经被前世界银行首席经济学家、也是诺贝尔经济学奖获得者斯蒂格里茨成为影响人类二十一世纪进程的两大因素之一。(另外一个因素是起源于美国的互联网与IT技术)。从整体城市化率来讲，中国目前的城市化水平不但远低于世界发达国家的75%以上这样的水平，而且也低于世界平均的50%的水平。中国还正处于城市化的中期加速发展阶段，以每年增长一个百分点计，中国要达到目前世界发达国家75%这样的平均数还需要25到30年的时间。换言之，未来25年仍将是中国城市化进程快速发展的阶段。与此相关的，中国的房地产行业也就意味着仍将有极大的增长空间。

需要强调的是，中国的整体城市化率偏低，并不意味着每一个区域、每一个城市都处于同样偏低的程度。恰好相反，由于区域经济发展的不平衡性、特别是东、中、西部发展的梯队度发展特性，中国的城市化表现出明显的不平衡。以北京、上海为代表的东部沿海一线城市的城市化率已经达到甚至超过了80%的水平，而大量二线三线城市，尤其是中西部区域的城市则低于平均的45%的水平。强调中国城市化进程在区域之间不平衡的这个特点是想说明以下这样一个观点：即如果说过去近二十年中国城市化的主战场是北京、上海这样的一线城市、中心城市的话，那么接下来的近20年的中国城市化的主战场将转移到其他的二线三线城市。也就是说，中国城市化进程当中最精彩、最波澜壮阔的中期加速发展阶段——城市化率由30%--70%这个阶段，上半场是以北京上海等这样的一线城市、中心城市为龙头为主要战场实现的，而它的下半场将会由其他的二线三线城市所替换，这些二线三线的城市将成为中过城市化下半场的主力战场。如果这个判断成立的话，那么，由于城市化这一强大引擎的带动，未来二三十年当中，在二线三线城市，无论是其区域经济发展、产业结构的调整升级还是房地产行业的繁荣发展包括写字楼市场的需求都将面临难得的机遇。

二、房地产发展的视角

   这其实和第一点是密切相关的。中国房地产未来的增长空间、增量空间主要在二线三线城市。房地产的真正未来已经不再是北京、上海这些我们绝大多数房地产企业挤破头，哪怕是头破血流也在所不惜都想进的一线市场，而是在今天看起来还不那么引人注目，可能还显得嫰头嫰脑的二三线城市。

为什么会有这样的判断，道理其实非常简单，一线城市的市场已经趋于饱和，这些市场竞争已经趋于白热化，未来房地产竞争的主战场将向二线三线城市转移。其实很多企业已经身体力行地在做这样的布局和规划，包括很多行业的龙头企业、品牌企业。从房价上看，一线城市房价涨幅远远超过二线城市，但是我们同时还看到，同期一线城市房地产销售量占全国的比重却从40%下降到20%。从土地价格看，一线城市地价上涨的幅度也远远超过二三线城市，但是我们同时也看到，一线城市土地供应越来越紧张，土地的瓶颈效应日益明显，相反二线三线城市的土地供应增长明显。这些情况将左右企业的选择。

既然开发企业如此看好二三线城市的明天，那么，大家又有什么理由不看好这些城市的写字楼市场呢？

三、房地产业态转换的视角

   过去20年，住宅地产可谓一枝独秀，未来可能的趋势是花开几朵，甚至是百花齐放。除了住宅地产，商业地产、旅游地产、工业地产已经越来越多地进入我们的视野。

根据国际上其他国家的发展经验，GDP的增长、城市化的增长，和房地产物业形态有一定关系。即人均GDP在8000美元以下时，住宅是市场的核心，主流产品都将围绕住宅展开。目前，在中国的城市中，人均GDP8000美元的城市大约有十个，大部分省会城市依然在3000美元至5000美元之间，因此，未来5-10年，中国房地产市场的产品结构仍然是以住宅为主。在人均GDP达到8000美元的经济实体中，商用不动产会成为房地产业的主角。以美国为例，商业地产的市场规模大约是住宅的两倍，商业地产开发企业的市值远远大于住宅开发企业。

放眼国内的房地产市场，我们也看到，内地已经有越来越多的房地产企业开始类似的转型与战略调整，特别是一些已经实现上市的房企，都在逐步地增加商业物业、持有型物业的投资。由此我们不难判断，中国商业地产未来的市场空间的确很大，商业地产的投资开发将会成为房地产企业的重要选择。用万通地产冯仑的说法，商业地产将成为房地产行业下一个发展机会。果如其言的话，中国的写字楼市场，包括二三线城市的写字楼市场同样也将迎来更多发展机遇。

作为三线城市的赣州，近年来经济发展突飞猛进，特别是2012年"赣州苏区振兴”战略计划，将会成为赣州经济又一全新的增长点，一场逐鹿赣州之风将再次卷起。随着赣州城建的飞速发展，城市构架发生了翻天覆地的变化，新城市CBD正在迅速崛起。根据赣州城市规划，章江新区将建成集行政中心、商务中心、金融中心、经济中心于一体的赣州新城市CBD。章江新区正在逐步形成经济规模强大、辐射力强劲的现代商务中心圈。

章江新区在赣州区域中心的形成及发展，其区域价值不断提升，日益成为众多高端写字楼的必争之地。然而，在寸土寸金的章江新区，面对竞争日益激烈的市场，写字楼项目必须与国际专业标准相匹配，才有可能赢得关注和好评。

当然，以后会有越来越多的房地产开发商投身写字楼的开发建设，高速的发展必然会良莠不齐，投资写字楼需要谨慎选择，保证投资安全。有专家预测，写字楼未来的走势是不断地细分化、专业化与两极化，即高者愈高、低者愈低；好者愈好、差者愈差。但随着赣州经济建设的不断深入，与周边一二线城市接轨成为标准，投资高端写字楼，将成为未来赣州写字楼投资方向。

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