2011年投资商业地产靠眼光更靠方法

   随着楼市调控力度不断升级，2011年商业地产的投资价值逐渐显现，投资商业地产是跟着感觉走？靠自己独到的投资嗅觉？靠自己敏锐的投资眼光？还是有一定的规律和法则可循？本报记者通过对部分资深商业地产投资人士的访谈，总结了几条他们日常较为常用的方法供有投资商业地产考虑的投资者参考。

   出手前做足准备避免轻率投资

   一切投资，在具体的效果呈现出来之前总是看起来很美，如何避免脑袋一热就冲了进去，如何将潜在的风险降到最低，如何才能确保投资收益？充足的准备工作是所有投资者在选择投资商业地产前所必须进行的工作。这不仅包括资金上的准备，心理上的准备，还有就是对准备投资项目的理性分析和了解，只有做足准备，才能避免轻率的投资操作方式。

   一般来讲，住宅投资较为单纯，只需要了解跟物业直接相关的因素即可，如建筑品质、配套、物业管理等；但写字楼投资，除了要了解跟物业直接相关的因素外，还需要把握宏观经济或相关行业的发展态势；而商铺投资，除了需要做写字楼投资时所做的分析外，还需要对物业周边的人流量、消费力、消费习惯等进行深入的调查。同时，投资商业地产，还需要做"进入”与"退出”两方面的准备。具体到"退出”的准备，则主要包括心理准备与资金准备，前者是指如果市场转向，价格下跌多大幅度时你会考虑止损抛售；后者则是指你是否准备了一笔资金以应对长期持有时产生的各种费用。

   找到好项目还得选好开发商

   虽然商业地产大势比较好，但对于投资者来讲，选好项目更关键。品牌、定位以及物业都是考量的重要标准。对于投资商业地产，因为牵扯到后期商业的运营，对投资者的眼光有着更高要求，单凭感觉，把钱随便扔到哪个地方就想有收获那是不可能的事情。

   所以说，对于想在投资商业地产上有一番大作为的投资者来讲，选择好的商业地产项目和开发运营这个项目的团队实力就非常关键。业内人士指出，一个好的商业地产项目，其开发或者运营商必定同时具备超强资金实力、超强资源整合力以及超强专业运营团队这三个基本条件。

   投资者选择这样的商业地产项目，才能确保自己投资和回报有最大的保障。

   好地段才能获得最大投资回报

   商业地产投资一般分为长线投资和短线投资，这一点其实也是商业地产投资回报的问题，多长时间内可以收回所有投资并盈利？你的持有成本和机会成本又是怎样的一个关系？对此多数投资商业地产的人士表示，地段也就是位置是商业地产投资时最需要考虑的问题，很大程度上将决定最后的投资收益。甚至有极端的说法认为，没有好的地段，投资商业地产就等同于打水漂儿。

   找到好地段的投资项目后，投资者接下来就要考虑周边的业态定位和消费主体，在这个基础上还应该考虑到是短期内的投机行为还是长远的运营，在长远的运营中投资者还要充分考虑到是自营还是靠租金来维持长远的利润空间等多方面的问题。

   初涉商业地产社区商业是首选

   有资深商业地产投资人士认为，鉴于社区商业的投资门槛较低，对于初涉商业地产的投资者来讲，投资社区商业应该是不错的选择。目前许多小区的商业模式更接近于区域商业中心的概念。具体到社区商业而言，主要是以社区范围内的居民为服务对象，以便民、利民，满足和促进居民综合消费为目标，它的存在是为了给社区居民提供一个家庭外的自由休闲空间。投资此类物业，只需要把握好家庭消费的定位，留意周边熟铺租金水平、人口规模、消费层次等情况就可以了。

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