写字楼市场现隐忧

顺德将迎来写字楼供应高峰！

美的广场、保利商务中心等项目近期公开发售，预计入市的写字楼面积超过10万平方米。

写字楼项目在市场上备受追捧，但未来三年，在总部经济的带动下，顺德新增写字楼供应超过300万平方米，市场面临从供应不足到过剩的风险，顺德企业主前店后厂的消费习惯能否改变，总部经济能否为写字楼带来新的支撑，顺德写字楼需要克服种种隐忧。

写字楼近期扎堆上市

顺峰山下，与顺峰山牌坊一街之隔，美的广场的写字楼正如火如荼的销售当中，这是美的地产今年最新的项目，既是美的地产进军顺德中心区的第一个项目，也是其在顺德的首个大型综合性项目。"这个项目的地段实在是太优越了，再加上我们坚持用世界一流的标准来设计，因此，市场的反映非常好，产品一上市基本就被认购一空。”美的广场营销负责人王茗中表示。据了解，自从4月份开售第一批产品以来，所推出的第一批108套单位已经基本名花有主，大多数为本土公司所购置。

美的广场的现象不是孤例，与之临近的万邦商业广场，定位于超5A甲级写字楼，也计划在6月份正式投放市场，而在佛山新城，目前佛山在建最高建筑保利商务中心已经申请到预售证，将于近期正式投放市场，北滘的日美集团总部怡和中心的招租工作正在进行当中，华美达SOHO公寓亦在销售中。预计近期入市的写字楼面积超过10万平方米，写字楼项目突然扎堆入市，这不仅将成为未来半年顺德楼市的重要看点，而且将改变顺德商业地产的版图。

如果算上近期开工或在建的写字楼项目，则未来数年顺德的写字楼供应蔚为壮观，包括美的总部二期、保利德胜商务区、陈村商会大厦、北滘财富中心、罗浮宫总部大厦等建筑在内，顺德未来数年的写字楼供应有望超过300万平方米。与之形成鲜明对比的是，目前为止，顺德几乎仅有明日广场和美的总部大楼一期两个高标准的写字楼。

眼下顺德出现的写字楼投资热，与限购后大量资金寻找住宅投资之外的出路相关，自限购后，顺德的商铺、公寓等商业物业持续旺销，而写字楼项目似乎有望接过这一接力棒。顺德深厚的民间购买力令人对写字楼经济充满想象，顺德正在大力实施的经济转型和产业升级的决策，尤其是总部基地，更对这项投资热推波助澜。

总部基地推动写字楼放量

自2008年全球性的金融危机之后，顺德加快了经济转型和产业升级的步伐。作为工业立市的制造业基地，顺德面临传统行业利润下降、用工成本不断上升的压力，经济转型势在必行。同时，顺德的土地使用强度超过7成，土地资源日渐稀缺，也迫使产业升级和集约化用地势在必行。在此背景下，龙腾计划和总部基地等概念应运而生，顺德区区长黄喜忠在多个场合表示，顺德正处于工业化发展中后期，发展总部经济是顺德在今后激烈的区域竞争中抢占先机、奠定民营经济领导地位的重要战略。

龙腾计划和总部经济是在这波产业升级和城市建设中最响亮的两个口号。所谓的龙腾计划是指在全区范围内筛选300家希望之星挖掘并培育出超100个类似美的、格兰仕之类的行业"盟主”，五年内，力争上述企业销售收入、上缴税收年均增长20%以上，政府将在财税、融资、市场拓展、科技创新等七个方面进行重点扶持。与此同时，顺德发展总部经济的想法也提上议程，2012年，顺德正式颁布实施总部经济集聚区管理办法，要在南方智谷、北滘新城以及顺德新城等区域建设总部基地。按照规划，在2012-2016年，高标准规划400亩用地的总部聚集区，基本完成首批总部大楼和中小企业总部大厦的建设。到2016年，实现约30家总部型企业进驻的发展目标；吸引超过3000名以上的高级人才。

正是龙腾计划和总部经济推动顺德写字楼进入飞速发展的阶段，除了开工保利东湾及保利中环、美的广场等城央综合体之外，顺德政府还乐意借鉴美的总部模式，即将商服用地直接供应给企业，由企业自行修建写字楼，后者正是推动顺德写字楼供应大增的关键所在。

2011年顺德政府公布的一项统计数据显示，目前已有200余家"龙腾”企业提出了新项目用地计划，目前已有21家龙腾企业已在顺德建立总部基地，有90家企业在未来5年内有建立总部的计划。如广东顺威精密、联塑科技等企业，则既拿了工业地块，也打算建立企业总部。

这一趋势在土地限购下显得更加明显，去年，顺德实际成交的土地面积当中，住宅土地教程相当不景气，工业用地占据多数，而商服用地中，定向用于总部基地建设的地块也不占少数。

如北滘就已在规划面积达6平方公里的新城区内划定610亩作为总部经济发展集聚区。经过近5年的精心规划、持续投入，该区域已是顺德发展最快的总部集聚区，已成功吸引12家企业入驻，并且还有一批优质知名企业总部项目正在洽谈。预计三年后该片区将建成拥有过百万平方米甲级写字楼。通过定向招拍挂，政府可以保证总部基地落户，而企业也可以获得较为低廉的土地价格，以及更为灵活的空间设计能力。政府打造总部基地的意志显露无遗。

限购下写字楼成热点项目

限购下顺德的民间投资在寻找新的出路，商铺一片火爆，写字楼市场同样受到追捧。美的广场透露，该部分的写字楼已经被多家集团客户订购，而保利位于德胜商务区的项目，则与数家本土开发商，签订了某一个地块整体转让协议，相当于整个写字楼项目已经销售。与商铺相比，写字楼的火爆程度和吸金能力，毫不逊色。

与住宅和商铺不同，写字楼发售或出租的对象往往是企业和公司，这决定了写字楼有较高的投资门槛，但也正是这一点，吸引了众多有实力的投资人到场。

由于写字楼不限购不限贷，因此，销售对象不只局限于顺德，有多个在售项目的营销负责人表示，营销广告不仅可以做到广州，甚至考虑到全国范围内的渠道投放，以吸引更多的受众群体。"从实际的成交来看，主要还是以顺德本地的客户，或者在顺德有业务的客户为主。但提高项目的高度和知名度，不仅提高项目的档次，另外，也可以对本地的客户有更大的吸引力”。美的广场营销总监王茗中表示。

据了解，目前不少总部大厦，为了便于管理，只考虑对外出租或整层出售，如日美总部大厦、美的总部大厦一期等项目。

但也有不少写字楼项目，选择对外发售或者带租约对外销售。项目带租约往外销售，既可以快速回笼资金，又可以保证风格的统一。带租约销售，既可以节省业主收房租的时间，也便于经营者的统一管理，因此，也有不少项目采取类似的措施，如美的广场，这样的策略同样让它备受市场欢迎。

据了解，在美的广场推出的100余套单位当中，主要被公司客户买走，而且不少人为了买到，还动用了多种关系。由此可见，在目前的市场条件下，地段出色的写字楼产品，依然是热销品种。

纵深

焦点1从不足到过剩？争夺总部，核心区外还有总部基地

产业升级是珠三角各个城市的普遍共识，历经十余年打造而成的广州珠江新城，成为珠三角地区打造高端CBD的成功范例，也激励了不少城市的雄心。由于总部经济能带来巨大的税收、就业和高端人才，对企业总部的争夺也前所未有的激烈。

顺德政府不得不面临与广州、佛山等地方的竞争，比如前几年美的就有消息要搬到广州去，最终顺德政府动用各种关系，成功留住了美的，不仅如此，美的集团更是在北滘新建了总部大楼，并在2010年交付使用，成为美的集团的战略管控中枢，聚集了大批战略、科研、设计、金融、营销策划等高层次人才，指挥美的集团遍布全球的生产基地。"这些企业的进驻不仅将给本地带来税源，还将推动当地经济的转型升级。”顺德区经济促进局有关负责人说，以美的总部大楼为例，它目前不仅是美的集团决策指挥、营销管理、科技研发及人才中心，并承担集团培训、资财管理、IT管理等功能。该总部以占集团30%左右的土地资源，完成了70%左右的销售及60%的税收。成为总部基地后，总部的决算职能可以留下税收，而设计、营销、研发等功能，将为顺德吸引和沉淀

高端人才

此外，美的总部二期项目于去年10月奠基。美的总部大厦被认为对顺德其他项目有重大的影响力和号召力，正是由于美的总部落户北滘新城，才有了后续11家企业进驻的后话。今年则再次传出碧桂园成功被顺德政府挽留，拟在顺德碧桂园附近建设新总部的消息，也被认为是顺德建设总部的又一个胜利。

根据目前顺德建设总部经济聚集区的规划，顺德计划在南方智谷、北滘新城和德胜商务区建设产业聚集区，同时，到2016年之前，还计划建设3-5个总部基地，目前，陈村、乐从、容桂等地已经有大型的总部基地项目开工建设，因此，在政府重点打造的样板工程之外，发展总部基地也成为各镇街的共识。正是美好的前景和激烈的争夺，才有可能导致总部基地及写字楼一哄而上的风险。条件相对成熟的德胜商务区、南方智谷B区和北滘新城片区将作为近期发展总部聚集区的优先考虑和重点发展区域，但如何形成合力，还有很多的工作要做。

焦点2

财政大力补贴，金窝能否吸引来凤凰？

总部企业购置自用办公楼区财政补助最高不超300万元

目前，顺德高品质的写字楼相对缺乏，以明日华府和美的总部大厦为标志，顺德写字楼进入高标准时代，而打造总部基地的过程中，除了土地的优惠之外，顺德政府在补贴层面同样非常给力。顺德政府出台的打造总部经济聚集区的文件中明确规定，总部企业自认定年度起5年内，顺德区财政每年给予总部企业经济贡献奖，按照总部企业及其区内下属企业在区内纳税地方留成总额年度增量的12%予以奖励。如果总部企业在区内经认定的总部经济发展集聚区内购置自用办公商业用房，区财政将按建筑面积每平方米1000元的标准给予一次性补助，最高不超过300万元。如果

是在上述区域租赁自用办公商业用房的，则将按照企业提供的奖励年限内连续12个月租赁发票总额的30%给予一次性补助，最高不超过100万元。

此外，《办法》还指出，500强企业在顺德新设立总部或区域总部的，将给予一次性落户奖，其中世界500强总部企业奖励500万元，中国500强总部企业奖励300万元。

依照目前明日华府的租金普遍在90-100元/平方米之间的水平，售价约18000元/平方米左右，一个企业购置500平方米的写字楼，可以优惠奖金50万元，租金也可以打7折，显然对于不少企业来说，颇有吸引力。

日美总部大厦怡和中心目前已经接近封顶状态，并正式开始对外招租，日美灯箱展示制作有限公司董事长黎镜波表示："建设高端写字楼是一种发展趋势，在观察过国内外多个城市，在产业升级的过程中会出现工厂生产环节与营销、管理等相分离的趋势。企业需要更加高端的办公环境和生活配套环境，而目前不管是北滘的产业结构、城区建设还是生活配套，都越来越能吸引众多客户的到来。”

基于对这种发展趋势的把握，黎镜波在2008年就响应了北滘镇发展总部经济的政策号召，拍得该镇新城区的一个地块，并在一年之后破土动工，成为继美的之后落户北滘新城区的第二座总部大楼。根据规划，日美总部大楼是一座5A智能化超甲级写字楼，大楼建筑面积达3.81万平方米，主体建筑高88米，共22层。除了部分自用外，日美总部大楼其余楼层将主要用于出租，目前已有一些银行机构和科技企业准备进驻。

与之临近的金茂华美达酒店总经理宋静平也表示，北滘致力于成为全国领先的工业设计基地，引入高端人才的背景下，高档商业物业写字楼必不可少。如金茂华美达作为北部三镇的第一个五星级酒店，目前，是众多海内外设计大师入住的首选，而华美达二期的SOHO公寓则将目标对准了为美的等大企业进行配套的设计公司以及服务于工业设计院的中小公司。

焦点3

高端写字楼集中入市，会否催升顺德租金？

预计月租金约为100元/平方米

目前，顺德写字楼月租金平均水平在40-60元/平方米之间，最贵顺德明日广场的写字楼租金为90元/平方米，基本接近佛山的最高租金水平，出租率维持在9成以上，可见市场对高端的写字楼有不小的需求。正是明日

华府的风光无限鼓舞了无数准备入市的项目，纷纷看好顺德写字楼的承接能力。

由于目前修建的写字楼普遍有比较高的定位，普遍在4A甲级以上水平，因此，这些单位大多数有一个比较高的月租金预期，大约在100元/平方米。充沛的市场供应对租金水平的变化充满了猜想，以15000元/平方米计算，买入一套60平方米的写字楼，需要投入90万元，而月租金为80-100元/平方米不等，年资金回报率大约为8%，相比住宅而言，写字楼的投资回报率要更高一些。

目前，广州珠江新城等地方的最高月租金超过200元/平方米，但也有100元/平方米左右的供应，市场的层次比较明显。目前，顺德上马的都是相对高端的项目，因此，很快就要面临激烈的厮杀。

焦点4

前店后厂时代或将一去不回？传统制造业总部目前还不多见

在人们的印象中，顺德是一个制造业为主的城市，前店后厂的运作模式深入人心。在厂房旁边修建写字楼，既经济又实在，在参观完厂房之后即可洽谈商务工作，这比经济要实在得多。因此，目前租用写字楼的往往为服务业当中的企业，而类似的企业并非顺德强项。因此，也有人担心顺德市场能否承接如此巨量的写字楼供应。

熟悉大良市场的行业资深人士龙飞翔分析，以明日广场为例，目前租赁的主要为商贸代理公司、担保投资公司、物流公司，这跟顺德的产业结构相关，与制造业紧密相关的贸易、担保、物流业找到了生存发展的空间。但传

统的制造业总部目前还不多见，而这将是未来顺德写字楼的消费主力。

北滘财富广场8家建设单位之一的金型重工董事长何建宏表示，以往前店后厂形式的，生产和营销环节不分开，修建总部经济，可以提升自身的企业形象。发展总部经济以后，可以实施控制体系与生产体系的分离，更加有利于研发、办公。从他考察全国的情况来看，总部经济也是未来的发展方向。

从产业分布来看，主要还是大企业带动的产业链聚集，如北滘就集中为美的提供业务的大小设计公司、供应商等，以及由工业设计带来的整个设计链。而南方智谷则主要是上市公司和大学等智囊带来的配套人才，德胜商务区则可能是一个更加纯粹的中心商务区。

华美达酒店总经理宋振平也表示，"顺德人以低调务实著称，不会为了外表光鲜而投资房地产，但是会有不少外地资金看好顺德的投资回报价值。如外来的购买力和新进公司，也可以对市场构成比较大的需求。”

即将租售的写字楼重点项目

美的广场(大良)写字楼为130-390平方米为主

位于大良东区，顺峰山牌坊对面，是大良东区最大的综合体项目之一。美的广场项目总占地8.3万平方米，总建32万平方米，其中，5A甲级写字楼建筑面积约2.1万平方米，共108套，面积以130-390平方米为主，每层有12套单位，交楼时间预计为2013年年中，带装修交付。写字楼由世界顶尖设计公司设计，配备3部高速智能电梯以及智能电梯运载系统。

保利商务中心(乐从)预计售价为16000元/平方米

项目为保利东湾项目一部分，规划投资16.6亿元，净用地面积为5.3平方米，总建筑面积38万平方米，建设1栋55层的标志性办公楼、1栋29层的五星级酒店和4栋产权式酒店。面积以40-70平方米为主，每层约18个单位，预计售价为16000元/平方米。

日美总部大厦(北滘)5A智能化超甲级写字楼

日美总部大楼地处北滘新城中心，是一座5A智能化超甲级写字楼，大楼建筑面积达3.81万平方米，主体建筑高88米，共22层。除了部分自用外，日美总部大楼其余楼层将主要用于出租，90米高的商务大楼，俯瞰君兰高尔夫球场；三层以上为1300平方米的弹性空间设计，每层拥有约70平方米的空中花园，共享绿色生态办公。目前已有一些银行机构和科技企业准备进驻。租金约50元/平方米。

 

编辑：