写字楼投资有风险 入市需谨慎

一半火焰，一半海水，投资写字楼，历来都是高风险与高收益并存的，有人甚至拿它和股票的投资风险相提并论，在房地产市场中，相对"窄众”的写字楼，恰恰因其"专业”的特性，成为最具"魅力”的投资产品。给她一点时间，还你一个未来。

写字楼投资不同于住宅，你可能会拥有高额的租金回报，但同样必须承担"无人问津”的风险，写字楼投资，高风险与高收益并存。

没人可以否认写字楼为投资客带来的巨大收益，一些投资客在享受"甜蜜”，而一些人不得不面对"苦楚”，成本过高、空置率过高，甚至管理水平的好坏都困扰着投资客。

其貌不扬的马先生就是一名写字楼投资客，在他眼里，住宅投资永远是"小打小闹”的游戏，而像他这样的，才称得上"高水平”的玩家，马先生在CBD外环拥有500平方米写字间，每年租金收益高达40万元。

其实，马先生的投资历程也经历了一场化茧成蝶的苦楚，2003年，马先生开始转战写字楼投资，在对CBD内环进行了长达1年的考察之后，一念之差，最终放弃，而如今，CBD内环的价值上涨了3倍，"当年CBD内环低价入市，我非常有兴趣，但始终对CBD的未来抱有怀疑，一失足成千古恨啊。”每每提及往事，马先生仍后悔不已。

有了当初的教训，马先生依然对CBD念念不忘，2006年，他在CBD外环购置了500平方米写字间。他告诉记者，CBD在行政之手指引下，如今已大美初现，商务环境越来越成熟，况且CBD外环的写字楼档次要高出内环一大截，假以时日，一定会有更高的投资回报。

马先生的判断终于得到了回报，如今，他的写字间整体租给了一家上市企业，回报稳定且不菲，不仅如此，两年多时间里写字间的增值已达百余万元。

他向记者袒露投资心得，一开始有不少小公司想租我的写字楼，都被我一一回绝了，既然花了大钱进行写字楼投资，就要吸引那些实力客户，一来租金回报相对较高和稳定，二来大企业的入驻，长期来看会抬高租金水平，增加回报率。

当谈及如今写字楼的高"空置率”时，马先生认为，郑州的写字楼面临着中端产品过剩，高端产品不足的尴尬，因此，选择写字楼投资时，一定要选择商务氛围浓厚的成熟区域，或品质优良且管理优良的物业，这样才能有效地规避风险。

他还指出，如今写字楼遭遇的价值低估是暂时的，"买房子不就是买未来吗，给它一点时间，它会还你一个美好的未来。”

投资有风险，入市需谨慎

如果说住宅是一种"生活资料”，那么写字楼就是一种"生产资料”，存在着巨大的投资风险，因此，一定要仔细掂量，谨慎入市。

写字楼产品历来都是嫌贫爱富的，仅从写字楼投资较高的门槛就可见一斑。

记者在采访时了解，写字楼的按揭贷款多为五成和10年的期限，在按揭利率上，写字楼同样"价格不菲”，执行同期央行基准利率的1.1倍，这势必要求投资客要有较高的首付能力和强有力的还款能力。

另外，业内人士给记者算了一笔账，抛去首付款的开支，写字楼投资还要考虑购置物业的税费、出租物业的税费、房产税、物业管理费、装修、家居、房屋折旧等需要缴纳的各种税费，约占投资额的20%。

难怪精工地产机构总经理梁耀华会形象地比喻说，住宅是一种"生活资料”，而写字楼是一种"生产资料”，当写字楼租不出去的时候，它只能闲置在那里，不但不会产生其他利润反而会消耗资金。

投资有风险，入市需谨慎。任何投资都要自己掂量下自己的实际情况，切不可盲目入市，为此业内专家提醒消费者要掌握以下几条原则：

原则一：投资回报低于8%莫出手

按照国际专业理财公司的计算原则，衡量一幢物业价格合理与否的基本公式为"年收益×15年＝房产购买价”。若物业年收益×15年大于购房款，则表明该项目尚具投资价值。

专家提醒，抛去各项税费，实际的净租金收益只是理想收益的2/3左右。投资回报率方面，若判断出年租金回报率能达到8%就是较好的投资机会。

原则二：区位决定写字楼价值

好的写字楼要有优越的商务环境，毗邻交通要道、商业气氛浓烈、商业配套充足的写字楼一般具有高租金、高入住率的特点，投资回报较高。如果投资目的以获利后出售为主，建议您尽量选择发展中的商圈；如果投资目的以租赁为主，建议您选择已成熟商圈。

原则三：严把硬件配套关

写字楼普遍存在的问题有三个：车位不足，电梯等候时间长和空间软环境较差。这三个致命的缺点给写字楼的使用者带来了很大的不便，使写字楼的价值大打折扣。电梯数量和速度上，一般每4000平方米一部电梯，平均候梯时间30秒左右为甲级标准。写字楼车位配置至少有1∶1以上，并配备足够的地上访客用车位。

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