发展楼宇经济前景可期 写字楼屈指可数

来三亚设立公司的企业发现，这个城市很少有写字楼，大公司要租个像样的办公场所不容易。近日，三亚市统计局就全市楼宇经济进行调查，并对商务楼宇供给状况摸底。

作为一种新的经济形态，楼宇经济以商务楼、功能性板块和区域性设施为主要载体，以开发、出租楼宇引进各种企业，从而引进税源，带动经济发展。但三亚的开发商们为何不爱盖写字楼，写字楼与三亚经济之间有着什么样的联系，值得关注。

屈指可数的写字楼

陈小雨回京前与三亚的朋友们讲起此行经历：着正装去三家企业谈合作，进写字楼时不是与采购回来的老人同乘电梯，就是让空间给推婴儿车的居家者。"三亚难道没有纯粹的写字楼吗？”陈小雨问。

三亚的写字楼屈指可数，市统计局抽样调查的6座楼宇已经算三亚主要的几座写字楼，但其中一半明显为商住两用。山水云天、汽车工业大厦、金河公寓，这些楼里至少住着一半家庭住户；而创业大厦、衍宏现代城、天山大厦也有少量住户，但为商业办公的配套却十分欠缺，以至于不能称之为完整意义上的写字楼。

记者访问这些楼宇时，发现停车位不够，电梯等候过久，电力、电信、空调系统不完备，没有考虑提供或支持DDN、ISDN线路（数字数据网和一线通），更不会想到要安排银行、邮局、商务中心及餐饮等系列配套。

统计局对随机抽取366家正常营业企业的调查显示，有59.0%的企业单位是"租赁”办公场所，每月平均租金为42.22元/平方米左右；29.0%的企业是"自建”；9.0%的企业是"购买”；有3.0%的企业是借用等"其他”方式解决办公用房。近四成的企业单位办公面积处于100平方米―299平方米之间。

而在"商住型两用办公楼”办公的企业占23.5%，居于榜首；在居民"住宅楼”办公的企业占22.1%；有20.8%的企业在"纯办公楼”办公；在"商务、商业结合型办公楼”的企业占15.9%；在"酒店”办公企业13.1%；还有4.6%的企业是"其他”形式的办公场所。

三亚写字楼发展历程

为何三亚的企业几乎一半选择在商住两用和居民住宅楼里办公呢？这与三亚城市发展及产业经济结构有密切关系。

多年来，三亚的龙头产业为旅游业，与之相关的构成包括吃、住、行、游、购、娱六大类。除去旅行社，经营"吃（餐馆）、住（酒店）、行（交通运输公司）、游（景点）、购（商场）、娱”的企业办公场所大都可以与营业场所相连。

2003年后，三亚房地产业迅速成长，2007年后进入快速发展轨道，成为支柱型产业。房地产企业的办公场所更是特殊。

某房地产开发公司老板告诉记者，他最初来三亚只买了一套休闲度假住宅，随后将此住宅改为临时办公室，注册了公司，开始建项目。待售楼处一建成，公司立刻搬进售楼处。再待裙楼和商铺建好后，办公室搬入裙楼固定下来。

所以，当统计调查问卷问及"你公司未来五年若打算扩大、更换或改善办公场所，将采取何种途径？”时，选择"自建”的企业占44.1%；选择"租赁”的企业占41.6%；选择"购买”的企业占10.5%；选择重新装修或借用等"其他”的企业占5.0%。

"自己建办公室”成为三亚企业的一大特色。

问卷问及"您单位现有办公面积能否满足目前办公需要？”时，选择"能”的企业268家，占73.2%；选择"不能”的企业占26.8%。从行业看，选择"不能”的98家企业中，批发零售业占24.5%，房地产业占21.4%、建筑装饰业占13.3%、租赁和商务服务业占12.2%。由此可知，从目前三亚企业的情况看，写字楼的市场需求并不迫切。

谁来推动写字楼建设

"刚想把会议时间延长一点，一阵炒菜的香味袭来，只好散会。”在三亚从事贸易的王老板有点无奈。毫无疑问，企业在居民住宅楼里办公、与住户混处一楼，一定程度上影响了三亚企业的整体商业形象，但三亚写字楼建设滞后却事出有因―――市场决定了产品。

如鸿洲集团去年在三亚新建临街并带商铺的大楼时，仍定位于商住两用型。该集团有关负责人认为，纯写字楼需求有限，既能住人，又能办公符合了更多业主买房投资时的心理。事实上，外来中、高端人群，目前主要是到三亚居住休闲度假，找到一个不错、能一个星期或数月居住的场所。

从写字楼可以看出三亚的产业经济结构，人们的生活方式。但并不能说明写字楼在三亚就不能往前发展。调查数据显示，有41.0%的企业选择"河东”，选择"河西”的企业占36.6%，选择"吉阳”的企业占9.6%，选择"凤凰”的企业占6.0%。选择"其他”地区的企业占6.8%。由于城区在综合发展环境明显优于六镇，选择河西和河东合计占77.6%。

由此可见，三亚企业仍热衷于商业发达、人气旺盛的地段办公。倘若主动兴建高标准纯写字楼，是否可以改进和影响三亚的地区经济发展活力和产业聚集效应呢？

据记者了解，三亚有关部门正进行"发展楼宇经济筑巢引凤”的研究。

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