写字楼“换房时代”内外资选址各有侧重

   自3月初以来，在本报连续推出两期关于写字楼价值发现专题后，市场反响热烈，无论是写字楼的使用者，还是投资者，均对重庆写字楼价值与未来前景十分关注，希望通过权威媒体的深入解读，对新形势下的重庆写字楼市场有一个深入、全面的了解。

   有鉴于此，上周五成功举办了"写字楼使用选址、投资选址”主题沙龙，富力地产、汇正地产、迅升地产、协信地产、中新地产、英利地产等开发公司负责人以及惠普、北京环亚、光大银行、瀚华担保、美联物业等名企老总齐聚一堂，对写字楼自身配套、企业写字楼选址的决定性因素及投资价值进行了深入的探讨。

   办公选址直接影响企业形象

   瀚华担保企业金融部总经理赵铎

   "写字楼选择跟公司定位直接相关，产品的气质与企业要符合。对于大多数企业来说，改善办公场地是最直接体现实力和形象的方式，高端写字楼形象会给产业链上下游带来信任，因此企业会根据各商圈的差异化、自身商业特点和文化内涵选择能够提升品牌的写字楼。”

   金融行业更趋向于渝中、江北

   光大银行观音桥支行副行长卢珺

   "在金融服务向超市化发展过程中，金融企业更愿意选择核心商圈。从目前重庆来看，渝中和江北还是首选。其次，因金融类企业特殊的办公需求，如对数据信息独立和私密的保护，所以对写字楼产品硬件的要求也很高。”

   现在投写字楼能够"财息兼收”

   美联物业西南区董事总经理缪鸿裕

   "投资写字楼的价值在于要实现财息兼收。一方面是赚取实时租金收益，另一方面是赚取物业本身增值的部分。现在重庆投资写字楼，无论是出租还是未来出售，都会有不少的利润。”

   重庆写字楼已开启高端时代

   领域机构市场研究部经理余波

   "从写字楼使用与投资的重要性因素来排序，我认为主要是地段、硬件配套、平台、价格和服务5个方面。数据显示，2009年重庆新增注册企业数已超过18.5万户，增幅与前年相比上升近10%，写字楼市场租赁成交开始活跃，目前，写字楼都是赢利强的公司进驻，从重庆写字楼市场的供需来看，重庆写字楼已进入高端市场。”

   创意型企业选写字楼看重使用成本

   巨蟹动画董事总经理王政

   "不同行业对办公空间的要求侧重不同，如IT行业对办公空间供电量、承重力要求相对较高。创意类企业对办公空间层高有要求，看重使用成本。广告公司因加班多对独立空调要求很高。同时，写字间内部格局也是非常重要的，可以根据使用的工作习惯自由隔断、打通空间是最受市场欢迎的。”

   企业层次提高催生写字楼换房潮

   重庆富力城地产副总经理谭国翔

   "进驻重庆的品牌企业越来越多，对写字楼的需求也越发专业高端。很多细节上都可见产品的改观，如车库设计，电梯配置等。以往重庆不是缺少写字楼产品，而是缺少满足高端需求者的产品。随着企业层次的提高，写字楼的换房需求已经明显呈现。”

   好的商务物业可以带动区域发展

   中新城上城营销负责人赵达

   "有些商务物业看似并非处于一线商圈，在地段上略有尴尬。但是凭借这类物业自身的品牌、配置以及招商的成功，则可以实现以物业带区域的发展格局。形成以这类物业为核心的新商务中心。”

   重庆写字楼价格尚在低谷

   英利地产营销负责人：刘佑博

   "其实重庆写字楼品质这些年已经有大幅的提升。但是价格却还在低谷期。同样品质的写字楼换到一线城市，要高出重庆数倍。这也就导致了重庆写字楼价格未来还有相当大的上升空间。”

   低碳是未来写字楼的必然之路

   长江国际营销负责人张玺

   "从2010年新推写字楼可以看出，低碳绿色办公空间是发展之路，这缘自于大型企业对其员工健康办公已成为一个重要的考虑因素。因此，企业对物业的需求不单停留在物业的外观及装修是否豪华气派层面，更涉及到环保、节能、采光、安全、便利等因素，增加使用舒适度，最大效用地利用有限空间，创造出最优的办公效果。”

   场外连线

   内、外资企业选办公场址各有侧重

   连线人：刘小娟（汇丰智力产业组织董事长、国家注册房地产评估师、重庆国土资源房屋评估和经纪协会常务理事）。

   "我比较看好重庆写字楼市场”，在位于国贸中心30楼的办公室里，刘小娟以一个专家应有的严谨对记者说，"最近受相关部门委托，我们历时3个月，对重庆写字楼市场作了一次梳理，初步认定，未来几年重庆写字楼市场总体趋势是：供应量加大，在建新建项目多，可以说是量价齐升。”

   对此，业内人士也持类似观点，认为从2009年开始，重庆写字楼市场开发迎来了又一个春天，得益于政策利好不断，如住宅禁商、保监会《保险资金运用管理暂行办法》不久将出台（尤其对商业物业发展的推动作用明显），世界500强企业、国内外金融机构、物流企业和国内大型企业纷纷入驻等都将促进写字楼的供需。

   "市场虽好，但从使用和投资并重的角度去投资，就很见投资者功力了”，已在解放碑中心投资多套写字楼物业，并拥有整层办公楼的刘小娟，在谈到如何选择写字楼时，仍语出谨慎，她表示，企业选择写字楼的标准很多，内、外资企业在选择写字楼的标准上差异较大，相比而言，外资企业在这方面做得更成体系和完善一些。首先，外资企业会考虑是购置还是租赁写字楼，其次会从以下几方面进行评估：第一，从办公选址的区域上分析，关注产业链、产业集群、产业地带；第二，从办公物业的地点选择分析，物业与企业形象要匹配，一般会选择与企业形象相吻合或有助于提升企业形象的物业；第三，从具体物业选择上看，跨国企业有一套完整的选择程序，要综合财务、法律、业务、行政等各职能部门的意见，目的要让相关人员满意，做法中庸。

   而国内企业选择写字楼的习惯，基本上是老板根据自己的喜好选择办公物业居多，同时主要考虑办公空间的功能，考虑经济和利用率等与企业切身利益紧密的问题。会从企业发展战略的需要，考虑商务环境、公司特点及周边配套，并对占有显要区位和外在形象很注重。

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   写字楼投资驶入快车道

   去年底以来，重庆写字楼成交量明显增加，写字楼投资开始走俏。据戴德梁行"重庆2009年第四季度甲级写字楼报告”显示，2009年，重庆甲级写字楼市场实现净吸纳面积44780㎡，比2008年增长97.2%，甲级写字楼售价逐步攀升，热点区域的楼盘，价值最高升幅超过40%，写字楼租金水平也日趋提升，南坪、江北等区域内高端写字楼租金价格在每月每平方米60~80元之间，年最高增长幅度高达10%。

   需求放大，高端写字楼市场集中放量

   随着重庆经济的发展，一方面原有中小企业发展壮大，需要选择能够展示企业形象的办公场所，另一方面，大量看好重庆未来的大型企业、金融机构涌入和惠普、富士康等世界500强也相继进驻，在重庆设立西部区总部、生产基地等。

   "市场对于写字楼租赁需求的增加，必然会带来相应的投资需求的增加。”一位业内人士分析，重庆写字楼长期以来都以企业自建和有政策性优惠影响的专业写字楼为主，然而这两类写字楼在配套、形象等方面大多存在弊端，难以满足企业发展要求。此外，住宅禁商令的实施，也进一步增大供给与需求之间的缺口。

   记者在市场上了解到，2010年富力海洋国际、创汇·首座、长江国际等10余座写字楼将集中放量，这些由强大资金实力的品牌开发商所开发的产品基本上都为高端写字楼。对此，业内专家表示，重庆写字楼市场已进入一个全新的时代。

   商机凸显，投资者青睐重庆写字楼

   2009年下半年以来，随着住宅价格的持续上升，重庆商住价格差距不断缩小，伴随着二套房贷政策的实施，投资需求在住宅市场已经出现"饱和”现象，投资收益正在降低，相比之下，写字楼巨大市场潜力正在显现。创汇·首座相关人士表示，目前市场上同一地段的商住价格基本持平，在有些地段甚至出现"商住倒挂”现象，这与国际市场惯例相悖，恰好反映了重庆高端写字楼具有较大的上升空间。

   "在住宅、商铺、写字楼这三种房地产形态中，住宅的投资风险低，但收益也低，主要是靠固定资产增值体现收益。商铺的投资收益高，但风险也高，其收益源于租金增值收益，其固定资产增值收益不大。相对来说，写字楼的投资风险则相对较低，收益相对较高，能兼顾两方面的收益。”相关专家分析称。据了解，目前重庆写字楼的交易至少是半层或整层销售，面积主要集中在150~500㎡之间，"这个面积能满足大部分中小企业的办公需求，最容易出租，也最受投资者青睐。”

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