展贸式写字楼比较适合做长线投资

作为继写字楼、商铺、公寓等投资品种之后，展贸型写字楼渐渐成为资深投资者的新宠。新近成交单价突破了6万元/平方米的越秀区步云天地，就是展贸式写字楼的一个代表。有业内人士介绍，与常见的商贸型写字楼不同，新的展贸型写字楼立足于专业市场，客户的承租能力更强。因此，如果写字楼所在的商圈商机较好，那么它的投资回报也会高。从近两年的成交数据看，定位明确的展贸式写字楼投资回报率可达5%。

市场需求一直都比较大

在三元里皮具、流花服装、琶洲会展等专业商圈，有一种特别的物业，那就是带有展览功能的写字楼。走进这种写字楼，客户可以和商家洽谈业务，同时可以现场看相关产品，这样的写字楼，业内人士将其命名为展贸式写字楼。

中立地产策划总监区志彪介绍，展贸式写字楼其实是传统写字楼的延伸产品，与普通写字楼相比，展贸式写字楼大多选址繁华商圈周边，是迎合商圈需求而诞生的特殊物业，"此类写字楼会更加突出产品的展示、销售、贸易、信息交流等功能，像步云天地、白马商贸等写字楼就是把展贸特性发挥到极致的代表项目，我们甚至可以将其理解为楼上铺概念。”中原地产工商铺相关负责人介绍，展贸式写字楼在专业批发市场立足，客户的承租能力更强，管理成本相对较低。

对于不少商家而言，将写字楼用作展示功能其实也是不得已而为之，"一方面，商铺的租金越来越高，特别是在已经做旺了的专业市场，一个几平方米的铺位甚至是一个小卡位，每月都要几万元租金，一旦生意不好，租金的压力很大；另外一方面，市场的仿制能力越来越强，将产品搬进写字楼，还可以更好地保护自己的产品。”在站西路钟表市场的商户朱先生说，与其挨贵租，不如自己买或租写字楼，这样经营成本会更低。

有了朱先生同类的需求，就支撑了展贸式写字楼的成交行情。区志彪说，目前在广州展贸式写字楼的需求一直维持在很高的水平，"成熟商圈内一些素质较好的物业，今天推出市场，第二天就会有人接手，供不应求的现象一直持续。当然，如果在一些尚未成熟的商圈内，此类写字楼的需求相对会弱一些。因此，从广州整体市场看，展贸式写字楼大体能保持供需平衡的关系。”在海珠区，除了琶洲一带有此类写字楼外，中大布匹商圈、江南西婚纱商圈也有数栋展贸式写字楼，可售的供应量并不大。富力地产在江南西路推出的富力天域中心，就是展贸型写字楼的新品。

回报率要看商机及产品本身素质

展贸式写字楼依托商圈而生，也就是说，所在商圈的经营状况将直接影响到这类写字楼的回报率。在中立地产的成交个案里，部分展贸式写字楼的投资回报可以达到5%，比如北京路的广百新翼，2012年有一个单位的成交价为2.38万元/平方米，目前的租金为102元/平方米·月，回报率为5%；环市西路的步云天地，去年有一个单位的交易价格约为4.82万元/平方米，目前该单位租金为180元/平方米·月，回报率近4.5%。这样的回报率，已经是住宅租金的一倍多，甚至是两倍。

当然，这种写字楼的价值还得看产品自身的素质。"以广州为例，像一德路商圈、流花路商圈内的展贸式写字楼，租金会比同区域其他写字楼高，但水涨船高，该商圈内的写字楼售价一样很高。但是而像琶洲商圈一些新的展贸式写字楼，其售价暂时还较低，假以时日商圈发展成熟，写字楼的租金也会上涨，因此，在较低价位时早入市的投资者，租金的回报率就会可观一些了。”区志彪说。

专家教路

展贸式写字楼宜作长线投资

中立地产、中原地产的专业人士说，投资展贸式写字楼前，投资者一定要充分了解支撑其商圈的业态是什么，其经营情况如何？而且还要有一个充分的估算。广州近十年，由于城市规划的发展较快，很多专业市场都往郊区迁移，投资者入市之前，就要先了解政府对该区域、该商圈的具体规划及落实时间表，还有该商圈相关行业的发展前景等，如果投资前没有细致的研究，很有可能就会踩到"地雷”。

有业内人士提醒，如果想短线获利，展贸式写字楼不太合适。但选择资产保值或长线投资等待升值的，一些承租情况较为稳定、转手率较低的展贸式写字楼就是一个不错的选择。特别是对于手中资金并不充裕的投资新丁来说，展贸式写字楼的管理成本较低，就算遇上空置期，也不必担心有太大的损失。

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