租金回报是支撑写字楼价格最重要因素

   当前房地产市场陷入了一种空前的迷茫阶段。而对投资者更是如此，严厉的宏观调控政策，让整个市场预期充满了变数和不确定，但通胀依然凶猛，统计局刚刚公布的数据，CPI上涨幅度为5.5%，创下34个月新高，下午中央银行继续提高准备金，这也意味着5.5的涨幅，并不是本轮通胀的高点，通胀会去到什么程度，真实的通胀恐怕已经远远超越了统计数据。钱存银行的确是个问题。

   但在严厉的宏观调控下，以及大企业的率先促销下，住宅市场正变得越来越不确定。一方面促销走量意味着市场还有大量的刚性需求，但大企业竞相降价，又让市场蒙上了一层阴影。商铺投资，一方面现在的估值系统相对于租金回报已经较高，加上好的铺面的确太少，商铺投资对区位价值判断的专业性也很强，而对商业氛围的要求往往更加挑剔，大部分商业投资失败都源于此，但这两者又恰恰是普通投资者非常缺乏的。

   写字楼在目前市场，笔者认为是一个相对较为保险的市场。一方面写字楼的价格与住宅基本保持同步，下跌的时候，因为有租金保障，相对跌幅低于住宅市场；但上涨的时候，往往其上涨的幅度和速度大大快过住宅市场，从某种角度而言，写字楼市场是整个住宅市场的风向标。

   但也并不是所有的写字楼都能获得很好的收益。同样是写字楼，世贸的租金给大都会的租金完全不在一个档次上面，世贸的租金甚至不及大都会租金的零头。同样是写字楼，希尔顿，大都会需要排队等待租赁，有些写字楼的房东却眼巴巴的盼望着租赁客的到来。

   纵观重庆写字楼租赁市场，发现有这样几个共同的特征：与一个好酒店相邻，是写字楼租赁市场最好的保证，如大都会，希尔顿；其次良好的管理和形象，也是写字楼市场非常重要的因素；三是非常重要而且显赫的区位，都处于某个中心，或者某个交通要道的写字楼具有较好的租赁市场前景；四是有非常优秀的配套，适合企业做一些自己自备的商务活动，比如企业会所之类的私密商务活动空间，将成为未来大型企业或者品牌企业的一种必备品。所有优秀的企业，大多不是生活在镁光灯之下，他们都需要自己特殊的社交活动圈子。

   良好的租金回报，是支撑写字楼价格最重要的因素。一方面如果租赁市场旺盛，写字楼的形象会更好，会有更多租赁者前去，另一方面良好的租赁形象，也是众多商家愿意购买的一个非常重要的因素，因此租赁市场良好的写字楼，不光在租赁市场很受追捧，而且在出售市场也非常紧俏。好的写字楼，往往一楼难求。一旦购入者确信自己购买成功，往往就终身持有，因此好的写字楼，我们往往很难发现到二手转让的情况，即便转让，价格也大大高出市场的均值和对项目自身的估价。

   但目前重庆市场，有品质的酒店和写字楼等综合性商业相对较少，是目前市场的一个稀缺品，未来将更加凸显这种稀缺的价值。

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