新政发威 5月商服物业成交急降

3月31日起开始实行的商服项目新政已经极大地影响了公寓、写字楼、商铺等,在刚刚过去的五月份成交大跌。

广州中原研究发展部最新监测数据显示:5月商铺、写字楼、公寓物业供应量和成交量纷纷下跌,其中公寓下跌幅度最大。公寓市场5月成交宗数已跌破千套,仅546套,相较2017年1-4月月均成交3782套,新政对公寓市场调控作用显现。合富大数据也显示,5月广州全市写字楼成交量为2.49万平方米,环比4月份含大宗交易的年内峰值下滑68%,同比减少21%,成交量跌至去年以来谷点。

新快报记者谢蔓

一手公寓:新政影响巨大,市场降温

"3·30”新政后,公寓项目新增减少,供应节奏明显放缓。5月公寓市场新增5个项目共2919套14.08万平方米,供应面积环比下跌42%,其中南沙珠江湾、绿地空港国际批量入市。通过市场反应初步判断,目前最小分割单元不低于300平方米只针对新建项目,对于在建、报批等状态的商办项目不受影响,但不能涉及任何"居住”属性,且只能出售给法人单位。新政后新批入市的公寓项目动态值得关注,监测显示,大部分项目暂无有效应对。

随着原已成交的公寓项目延迟网签项目的逐步消化,新政后第2个月公寓市场成交惨淡。5月市场仅成交546套单位,环比下跌87%,跌幅明显。此外,广州中原研究发展部监测发现,5月仍有不少公寓项目为延迟网签,如中海联智汇城、长风国际、百信广场等本月成交量靠前的项目,故市场真实成交更为低迷,且按目前市场环境看,此淡静走势还将持续较长时间。

价格方面,5月公寓整体成交均价为18562元/平方米,环比下跌11%。同时,五月份成交前十公寓项目中,前9位成交均价较4月均下跌,5月较4月均价减少196-7641元/平方米。不过,中原研究部的分析也认为,目前市场上公寓价格下跌的情况还是普遍,5月成交均价的下跌,主要还是受到近两个月延迟网签项目集中以及成交结构影响,故5月价格环比波动大。

写字楼5月成交均价仅2万元出头

写字楼方面,合富大数据也显示,5月广州全市写字楼成交量为2.49万平方米,成交量跌至去年以来谷点。价格方面,5月成交均价为20198元/平方米,环比下跌23%,同比下跌18%。不过分析认为,本月价格属于结构性下调,主要由于成交以中低价个盘为主(2.5万元/平方米以下个盘占成交面积77%),整体均价处于较低水平。

合富大数据显示,与3、4月主力板块成交较为高度集中的情况不同,5月写字楼市场各板块成交较为均衡,金融城等几个重点板块仍为成交主力,但所占比例有所下降,而天河北、番禺市桥、南站等板块成交占比有所提升。

随着自用买家比例增加,天河北等商务氛围成熟、向来受用家青睐的板块成交占比便得到提升。而且目前天河北一手项目不多,板块写字楼市场可谓租售两旺,除力达广场取得较好成交记录,租赁市场亦取得不俗成绩。例如天河北可租可售甲级写字楼寰城海航广场,近期某新三板上市的健康产业公司便一举租下该项目的整层单位。

另一方面,番禺华南、市桥等板块的写字楼5月成交占比有所提升。主要受前期多个项目入市带动成交。此外番禺南站板块近两月成交水平较为稳定,成交占比在5月亦有所提升。其中表现较为抢眼的有路福联合广场。其单套面积在52-60之间,层高4.5米,由于受新政所限,这种小面积的写字楼产品在市场上将成"绝版”,且面积小、总价低符合刚起步的创业型公司需求,因此近几月能保持较稳定的成交水平。

合富研究院分析师张智斌表示,新政对写字楼市场影响逐步显现,一方面,大量投资客退出市场,导致成交萎缩;另一方面,新政的出台亦使得不少写字楼潜在的自用买家进入了观望状态,使得写字楼成交"胶着”。此外,新政后首月(4月)写字楼成交环比同比均有明显增长,主要由于前期成交的大宗交易带动网签数据向上,因此与本月数据形成较大差距,环比跌幅较大。

张智斌表示,未来数月广州写字楼市场仍将受到新政影响,预计成交将较为冷清。但从长远来看,他认为广州写字楼市场仍有很大的发展潜力,经济增速稳定、规划建设渐趋完善、商务氛围日益浓厚,将吸引更多的企业进驻广州,而金融、IT、科技及专业服务等行业的逐渐壮大,办公需求亦随之升级扩大,从而活跃整个广州写字楼市场。

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商服新政

(一)商服类(商业和办公,下同)房地产项目应当严格按规划用途开发、建设、销售、使用,未经批准,不得改变为居住用途。

(二)房地产开发企业新报建商服类房地产项目,小分割单元不得低于300平方米,不符合该要求的,规划部门不予批准。房地产开发企业违反规划将商服类房地产项目改为居住用途的,一经查实,按有关规定严肃处理。

(三)房地产开发企业销售商服类物业,销售对象应当是法人单位;法人单位购买的商服类物业不得作为居住使用,再次转让时,应当转让给法人单位。本通知施行之前,已购买的商服类物业可转让给法人单位、也可转让给个人;个人取得不动产证满2年后方可再次转让。

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