重庆写字楼“外延”加速 商业地产迎春天

   随着重庆经济的快速发展，写字楼、商业市场的供应趋于紧张，价格始终处于稳中有升的阶段，加之在住宅市场调控不放松情况下，商业地产无疑成为了开发商、购房者掘金的不二之选。

   开发商加速布局

   重庆各开发商，无论是外来巨头，还是本土开发企业，都开始加速布局，积极拿地，增加商业地产比重，而写字楼作为商业地产重头戏，是每一个商业地产布局中必不可少的部分。业内人士分析认为，重庆发展势头强劲，无论是从价格方面还是城市饱和度上来说，写字楼投资环境都呈现出向上发展的趋势。所以，各个开发商纷纷抢滩商业地产，布局写字楼愈演愈烈的局面也在情理之中。

   写字楼加速"外延”

   近来，随着重庆经济的发展，重庆的写字楼等商务配套已经无法跟上经济发展的脚步，重庆的商务办公市场亟待发展。而在发展较好的解放碑、观音桥、南坪等成熟商圈中写字楼已趋于饱和，新兴商圈成为开发商布局写字楼所看好的新区域。

   策源总监余波认为，近3—4年内，重庆写字楼随着城市的发展而受到瞩目，加之不受宏观调控的波及，使得近年来重庆写字楼供需很旺。

   余波谈道，重庆城市的发展速度很快，多个新区的成长呈蓬勃发展之势，而现在老商圈内真资格的甲级写字楼可以说少得可怜。未来，重庆成长型新区中写字楼发展潜力巨大，这些地方也很适合打造成二级商务中心，作为创业型企业的选择。未来，写字楼向老商圈外围扩散是一种新的趋势，而开发商在进入这些成长型新区谋发展既是机遇也是挑战。

   相较于住宅地产，重庆商业地产具有许多自身的特点：

   1、收益性强，但具有不确定性

   住宅地产的收益来源于售价和建造成本之差，房屋交割完毕后，交易也就结束了，其现金流是确定并且是一次性的。而商业地产的收益不但有销售收入，还有租金。租金是一个持续现金流，随着周边环境的不断变化，其租金也是改变的，因而其具有不确定性和高收益性。

   2、投资规模大

   大型购物中心、ShoppingMall等的建设都需要大量资金，并且商业地产经营需要有2-3年的过渡才能比较成熟，加之其回报周期又比较长，因而其所需资金量相较住宅地产要高。

   3、投资风险大

   住宅地产在房屋出售后就可以得到价格补偿，并且由于是一次性交易，短时间内，周边环境不易改变，因而容易控制成本；而商业地产回报期可以说是贯穿整个地产生命周期，其价格受周边环境影响巨大，又因其需要过渡期，在过渡时间内极容易由于亏损而倒闭，风险较大。

   4、经营方式、内容多样，管理要求高

   在经营方式上，商业地产可以灵活选择租售方式，但是主要仍以出租为主。在经营形式上，同一个商业地产内可以涵盖餐饮、娱乐、金融服务等多种内容。

   鉴于此，商业地产的管理要求较高，由于其直接面向市场，竞争激烈，成败直接关系到商业房地产的盈利状况。

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