限购令下 如何做房产投资

     由于住宅地产进入全面严厉的限购时代，以目前的情况看，投资住宅地产的风险和成本不断攀升，而且还会触碰到限购政策。面对汹涌而来的通胀形势，社会流动性过剩的资金需要出路，于是商业地产就成为楼市资金转移的投资新热土，不管是否承认，商业地产正是由于楼市调控加码而被动升温的，那么有哪些商业地产值得投资呢？

第一类：大型商业购物广场。这类商业地产投资需要的资金量较大，主要回报还是依靠租金率，出售兑现的难度也相对较大。投资此类商业地产，一是要综合衡量自身的经济实力，资金充裕很重要；二是要看实际的租金回报率，这是主要的收益。这类商业地产入驻的主要是大型商业机构，租金水平比较稳定，不会太高，在大多数情况下都是长租合同，通常收益率不算特别高。适于资金量充裕，并且寻求可靠稳定投资渠道的投资者，主要是长线投资，收益稳定。

第二类：普通商铺。对于分散的中小投资者而言，商铺或许是比较现实的选择，商铺的投资与周边整体商业环境、商铺的大小、位置、开发前景等密切相关，投资商铺主要有两种情况：一种是成熟的商铺，这类商铺的价格较高，但是收益也处于较高和稳定的水平，潜在风险较低；另一种则是处于开发前期的商铺，价格较低，其未来的收益水平不确定因素较大，主要取决于该商铺所在商业区的开发能否成功。资金实力雄厚的话最好投资成熟商铺，直接获得收益，若是擅长判断并且资金有限的话，还是投资潜力型商铺较为实际。

第三类：写字楼。随着中国商业机构的发展，对于写字楼的需求也会逐步增加，因此对写字楼的投资也是商业地产的一个热点。投资写字楼有两种方式：一是全部买下来之后然后再整体或分租出去，这种方式需要的资金量巨大；二是从写字楼所有者手中承包下来，然后转租分租出去，赚取差价，这种情况比较常见。投资写字楼需要熟悉商业环境和商业运作模式，并且写字楼本身需要具备比较好的区位优势，同时经营管理者也必须要有管理写字楼的成熟团队和方案，这样才能成功的开发写字楼的商业价值。

第四类：产权式酒店公寓。产权式酒店公寓当下的发展势头不错，一是因为其能够顺利避开楼市新政措施，可同时兼有投资和自住两种功能；二是能规避商业地产经营风险，购买之后统一由物业公司进行管理，投资者不需要直接参与管理。不过在投资产权式酒店公寓时需要注意的要点就是：一定要选择有信誉，有实力的品牌开发商，这样你的投资回报、后期管理才有保障，否则很容易遭遇投资失败。

相对于住宅地产投资，投资商业地产的模式和途径更加复杂和多样化，投资者可以根据自身的经济实力、投资目的、收益要求等因素综合选定合适的商业地产投资项目，这样既可以规避楼市新政，又可以抵抗通胀。

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