北京京西写字楼供应缺口持续放大

石景山正在成为新的商务热点区域

2011年，在政府投入和政策支持的双向推动之下，京西CRD（首都文化娱乐休闲区）迎来企业入驻高峰，数据显示，上半年京西区域内新增文创企业近300家，位居全市前列，大量新增企业的入驻，令区域内原本就不充裕的商务楼市的供求落差持续放大。

CRD掀企业入驻高峰

在日前举行的"2011年上半年西部地区转型发展成效新闻发布会”上，发改委数据显示，2011年上半年，石景山区新引进企业592家，同比增长49%。

在新引进企业中，文化创意和高新技术企业占绝大多数，上半年文化创意企业占据近300个席位，比例超过总量一半。

中国动漫游戏城、北京市动漫产业联盟、北京新媒体产业基地相继呈现，吸引了大量数字娱乐企业进驻，目前首钢工业区已启动建设中国动漫游戏城项目吸引包括巨人和久游网在内的意向入驻企业达400余家，加上此前进驻的盛大、完美时空、畅游等企业，区域内网游动漫和数字媒体的企业达到700多家，国内网游"旗舰”企业大部分落户于此，"中国数字娱乐第一区”的雏形已现。

截至目前，石景山区全区约有2700多家文化企业，文化创意产业收入年均增长20%以上，文化创意产业在GDP中的比重已经超过10%，文化创意企业的聚集效应已显现。而根据规划，预计在2015年之前，区域内文化创意产业和高新技术产业所占比重将分别达到15%和25%，这预示着眼前的企业入驻仅仅是一个开始。

商业地产迎来巨大需求

大量新兴企业的入驻，必然为石景山商业地产市场带来海量的需求，业内人士估计，以目前的企业入驻规模，对写字楼的需求将以十万平方米计量，然而，区域商务项目供应的乏力却是不争的事实。

据北京房地产交易管理网数据统计，2011上半年，北京地区共计有25个销售型办公物业项目开盘，新增放量744078.1平方米，而石景山区域仅有十万平方米左右的新增放量入市，虽然近期还有金融街控股和北京石开地产联合投资的融景广场即将入市，但面对激增的市场需求"独木难支”，区域商务供不应求的现状难以改变。

根据新浪商业地产数据监控室统计，目前整个京西地区(包括石景山、门头沟两区全境，丰台河西地区，房山山区及永定河流域地区)的在售写字楼项目仅7个，其中绝大部分为去年四季度入市，目前已所剩无几，同时在需求的助推下，其价格均呈现不同程度的上涨。因此，业界对即将入市的融景广场的市场前景一致看好。据悉，该项目位于五环路和莲石路交界处，规划有4栋低密独栋商业，以及20层现代化5A级高档写字楼，因为紧邻多条城市主干道，非常适合树立企业标识，预计将以整售方式出售，目前已有多个企业表现出浓厚兴趣。

"虽然为支撑CRD产业建设，区域规划在未来10年新增建设用地近1600公顷，其中大部分为商铺、写字楼用地，但是'远水救不了近火’，短期内石景山商务短缺现状难有改观。”业内人士认为，这将加大现有项目的稀缺诉求，其价格也将进一步被推高。

价值前景被看好

事实上，除了企业入驻带来的"刚需”之外，出于对区域写字楼租金和资本值增长前景的看好，众多商业地产投资者也将目光投向石景山。

"由于区域商业市场发展相对滞缓，与其他区域相比，石景山写字楼价格仅相当于'起步价’。”业内人士指出，巨大的增值空间是投资加速涌入区域商业市场的重要动力。

据了解，目前石景山在售项目集中在四环到六环之间，价格平均在2.1万元/平方米-2.4万元/平方米，与之相对称的东四、五环的商业项目相比，有1-2万元的差距。

"从投资角度来看，石景山商务市场表现出明显的低起点、高预期的特征。”业内人士表示，尤其是在政策利好和供需主导下，区域商务市场价值将持续走高。

据了解，根据十二五规划，未来数年内，京西将迎来数千亿的投资规模，成为全市投资的新热点。到目前为止，石景山CRD的六大重点功能区雏形已现，目前，银河商务区等现代服务业综合体建设进展顺利，京西会展中心、世贸中心等规划方案正在制定中，区域商务环境日趋成熟，市场吸引力也逐渐体现。

"如果说CBD中央商务区、金融街金融中心、中关村高新产业区是北京的三次建设浪潮的话，石景山的CRD首都文化娱乐休闲区必将引领首都的第四次建设浪潮。”业内人士表示，在这一背景下，北京的商务格局正在进行着新一轮的调整，石景山将成为新的商务热点区域。

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