北京写字楼租金暴涨 郊区化办公成趋势

   核心商圈出现写字楼"一房难求”的局面，让不少中小型企业只能选择迁离市中心。

   2013年写字楼租金继续延续上涨势头，且一季度空置率创四年新低，核心商圈出现写字楼"一房难求”的局面，让不少中小型企业只能选择迁离市中心，致使写字楼供应郊区化的局面开始出现。而一些房地产企业也开始瞄准新兴热点区域进行写字楼的建设。

   写字楼租金上扬迫企业撤离

   日前，一则关于写字楼的报告悄然公布，引起了不少租户与地产开发商的注意。商业地产服务公司世邦魏理仕在4月11日发布了《2013年第一季度北京房地产市场回顾与展望》的报告。这份报告显示，今年第一季度北京写字楼市场没有新增供应，租金延续上季度轻微上涨走势，空置率缓慢下降，市场平均空置率较上季下降0.6个百分点到2.6%。

   据了解，今年第一季度北京没有写字楼项目落成，第一季度吸纳量超过4.6万平方米，在平稳的市场需求带动下，写字楼整体空置率下降。由于供应逐渐减少，需求保持平稳态势，使得北京优质写字楼平均空置率水平持续走低，并连续创出历史最低纪录。自2009年以来，北京优质写字楼供应量逐渐下降。同时，市场需求在中国经济持续平稳发展的带动下大幅增长，使得北京优质写字楼整体空置率连续下降，到本季度已下降至历史最低水平。

   这份报告分析认为，当前北京写字楼市场整体供应放缓，需求走势平稳，可租赁面积逐渐减少，客观造成市场吸纳量在较低水平徘徊。而写字楼交易也主要集中在东部区域，涉及行业分布广泛。内、外资租户共同支撑了第一季度北京写字楼租赁市场需求。

   据世邦魏理仕分析，北京写字楼市场整体租金在市场供不应求背景下，特别是在金融街租金上涨的带动下小幅上升，第一季度末北京优质写字楼市场平均租金报每月每平方米409.9元，较上季度增长0.3%。另外，第一季度受传统假日影响市场吸纳量较上季度小幅下降，为4.6万平方米。

   据世邦魏理仕环球研究部董事陈红飞介绍，北京年内将有24.8万平方米写字楼供应，主要集中在东部地区，供应量略有增加，整体市场供应吃紧的局面将有所缓解，但位于西部的金融街和中关村则没有新项目落成，供不应求的矛盾依然突出。

   空置率的持续走低与租金价格的持续上涨，让越来越多的企业难以负荷高额的租金，而选择撤离核心商务区。在北京CBD的一栋甲级写字楼内，一家IT技术公司大门紧闭，门上贴出了近期搬迁的通知，而其新的搬迁地址距离城市核心商务区较远，但也算是城市的副中心、行业发展的聚集地。

   无独有偶，惠普公司曾占据了惠普大厦8到18层的办公区域。据业内人士估算，按目前市场行情，惠普房租已突破亿元大关，还要再加上不菲的物业费，高额的费用让惠普也有些以承受。而如今惠普已和酒仙桥亨通商务园签了新的租赁协议，准备撤离。

   租金等商务成本的增加，令一些入驻中央商务区的跨国公司和国内企业不堪重负，选择搬离中心城区，个别企业甚至远走他乡。但从另一个角度看，租金好比一道门槛，在经济的结构调整和产业升级中，某种程度上起到了"筛选器”的作用。

   "最近十年中央商务区的租户构成发生了很大变化，在2002年中央商务区的租户构成以专业服务、IT信息技术、制造业和贸易公司占比较大。而到了2012年，金融保险业异军突起，与专业服务企业并驾齐驱，成为中央商务区的最大租户之一。而之前的IT信息技术与制造业等租户比例明显变小。中央商务区高昂的租金，让一些企业觉得没必要再在这里待下去。尤其是制造业企业对成本十分敏感，也会比较在意租金。”陈红飞说。

   商务选址何去何从？

   记者调查发现，在撤离中央商务区等传统核心商圈后，原有租户有的开始向周边新兴区域蔓延，更有甚者则将二、三线城市的新兴商务区做了企业的新据点。难以抑制的写字楼租金上扬与持续下降的空置率，让北京周边的创意产业园区如雨后春笋般层出不穷。散布在市中心的老厂房成为满足智力密集型等企业办公需求的"潜力股”。这些老厂房拥有地理位置优势，内部结构经过重新改造后，"摇身一变”成为都市工业园区、创意产业园区、艺术仓库、时尚休闲区等，租金比同地段的办公楼来得有优势，也解决了老厂房的闲置问题。

   当然除了搬离，还有许多企业索性转租为买。他们认为，与其继续花大价钱租赁，不如拥有自己的物业，还能分享商业地产的升值潜力。徐可凡自己经营着一家规模不大的电子商务公司，但是业务却辐射中国的各个主要城市。持续上涨的写字楼租金，让徐可凡有些吃力。最近他正琢磨着换个地方办公，觉得现在的办公区域有些狭小，且物流也十分不方便，便将目标锁定在郊区。

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