高端写字楼到底有什么样的门道？

随着宏观调控的深入，房地产业赚快钱的机会越来越少，高端写字楼的投资优势就浮出水面了。如同热播剧《勇者无敌》的名字一样，及早从住宅投资抽身，进入刚刚升温的写字楼市场的勇敢投资者很可能就是最后的赢家。那么，高端写字楼到底有什么样的门道？为此，记者走访了相关实战、资深人士。

风生水起：高端写字楼不缺买家

2011年，房地产住宅市场充满了寒意。不少有实力的投资人，把目光投向了商业地产。一些具有长期投资能力的人士，直奔高端写字楼而去。

上上国际中心营销总监樊绿营告诉记者，好的写字楼，售价相当可观。以郑东新区CBD写字楼为例，一般每平方米售价都在1.8万至2万元之间，高铁商圈附近和金水东路沿线的写字楼，每平方米售价也在2万元以上。而高端写字楼，售价则更高。

资料显示，郑州千玺广场每平方米售价达到5.5万元。而千玺广场的大部分买家，一出手就是一整层。一整层，就是1600平方米。好的产品，始终不缺识货的买家。绿地在高铁商圈开发的绿地之窗，每平方米售价也在2万元以上。

好的写字楼，不仅售价高，租金也相当可观。樊绿营告诉记者，绿地开发的原盛国际，在郑东新区相对偏僻,过去日租金每平方米1.5元,鲜有人问津,但今年,原盛国际日租金已经提高到了每平方米3.5元，企业往往还租不到。

短租方面，楷林国际的数据显示，最低每天每平方米在3.5元。现在即使出到两倍的价钱也没房可以租用。

在写字楼售价和租金飙升的同时，郑州高端写字楼市场风生水起，投资渐渐升温。

马好鞍好：识货是投资的前提

楷林置业的掌门人郑新桥先生，是郑州高端写字楼的开发实践者之一。在他看来，开发高端写字楼有学问，投资高端写字楼更有学问。"要想做一个高端写字楼的成功投资者，第一关，是要做个识货的，这识货二字，很关键。双赢才是真赢，如果没有开发商的识货，业主和投资人就会明珠暗投；如果没有业主和投资者的识货，开发商的路，也就走到了尽头。”郑新桥说，"大面儿上说，评价高端写字楼的好坏，有两个系统：一是以建筑为核心的系统，二是以物业服务为核心的系统。”

"以建筑为核心的系统，是高端写字楼的第一次价值。它包括地段区位、设计内涵、内在'5A’智能子系统、主要客户群品质等主要内容。相对来说，一般的投资者，对客户群'物以类聚，人以群分’的重要性，认知还不够。以物业服务为核心的系统，是高端写字楼的第二次价值，它主要是以物业服务品质为考察核心。物业服务品质好，让专业的人做专业的事，既可以保证写字楼高品质的可持续性，又可以保证写字楼的低成本维护。”

"除了总部办公，有相当部分的投资者，买写字楼并不是为了自己使用，而是获取短租收益或未来的售出增值收益。但无论是短租还是将来出售，高品质的物业服务是最有效的增值内因。可惜的是，许多投资者并没有充分认识到这一点。”

"我们做房地产的，都喜欢说'性价比’这个词。什么是性价比？就是好马要配好鞍。对高端写字楼来说，以建筑为核心的系统，是马；以物业服务为核心的系统，是鞍。马好，鞍好，就是性价比好。”

专业尺度：投资要心有所依

黄福堂是台湾鸿龙国际的董事长，在中原从事商业地产有近30年的实战经验。谈到如何投资高端写字楼市场时，黄福堂认为，随着中原经济区上升为国家战略，投资郑州的高端写字楼，的确是一个不错的方向。而且眼下的投资时机，也很恰当。

"有人认为写字楼，尤其是高端写字楼是一个小众市场，市场面很窄。其实小众掌控着80%的财富。要投资好的写字楼，第一步，把视野放宽，做出投资对比性研究。如果用80元投资，在郑州，可以每月赚到1元钱，而在深圳，则要投入125元，才能赚到1元钱。很显然，资本在郑州的逐利能力更好。”

"第二步，就是选定具体的投资标的，研究、调查开发商的专业度。除了调研开发商的资金实力、口碑形象，具体到楼宇层面，你还要调研其建筑设计的人性化程度、5A智能化水平。”

"第三步，也是常常被忽视却极其重要的一环，是调研它的物业服务团队。物业服务，直接关系到未来租售收益。”

"投资高端写字楼，必须从以上几个方面考察标的专业性。任何投资，都必须做到心有所依。要做到心有所依，必须依靠专业尺度，对投资者如此，对开发商来说，亦如此。”黄福堂说。

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