广州旧厂房成商业地产新宠

   近期，广州市相关部门密集外出调研，酝酿在2010年亚运会前掀起新一轮"三旧”(旧城区、旧村庄和旧厂房)改造，一大批旧城区和城中村都将发生根本改变。为加快改造进度，拓宽资金来源，白云区就城中村改造项目，先后主动与富力集团、恒大集团、珠江实业集团、保利集团、合景泰富等多家开发商衔接并组织现场勘察，商议合作开发事宜。多家开发商分别对陈田村、萧岗村、棠下村、江夏村的"城中村”改造表现出了较大的兴趣。

   2009年，已有两个城中村改造项目引入开发商参与，分别是猎德村和同和村项目。

   广州市今年下半年将全面铺开"三旧”改造工作，并新成立了"三旧”改造城市更新办公室，集中审批权，下放决策权，提高审批效率。从今年2月起，广州各区开始填报辖内"三旧”(旧城区、旧村庄、旧厂房)改造区片计划表和涉及地块摸查表，并将每宗"三旧”用地在地图上标注。据初步统计，广州一共摸查出需要改造的"三旧”低效用地多达28平方公里。这相当于广州10多年的住宅用地供应量，面积几乎等于55个天河体育中心大小。

   而旧厂房改造则以退二进三、产业转型等为契机，抢先形成热潮。日前启动改造工程的位于荔湾芳村地区的专业市场——启秀茶天下项目原为广州铝材厂旧址，是广州市首个"退二进三”项目。该项目投资商广州启秀投资有限公司透露，项目总投资额逾亿元人民币，日前获得政府的全力支持与批准，将于明年2月施工完毕，并预计于2010年5月正式投入运营。启秀茶天下总建筑面积4万平方米，毗邻芳村大道，交通极为便利，预计建成后将有超过600家专业的茶商进驻，年交易额将达到40亿元人民币。

   "自2月份以来，就有过百万平方米的旧厂房改造项目陆续推出来。”中原地产工商铺部高级营业总监罗思源透露，以工业发展为主要产业的广州近年来城区改造，导致产业结构改变，扩大了商用物业的范围。旧厂房的业主为国有企业，由于旧厂房改造的客观限制条件很多，一般不让拆建，前期投入需要庞大资金，因此一般国企都会长期租给开发商或者投资公司运营和包装。罗思源指出，旧厂房改造的投资回报期较长，可能是10年左右。

   "这些旧厂房，面积大的有10多万平方米，有的厂房有3-4层高，我们接过来做前期包装策划的都有60多万平方米了。”罗思源说，旧厂房改造将带动整个商业结构的改变，将为以商业街和大型购物中心为主流的商业地产添加新元素。

   据了解，目前广州旧厂房改造多发生在荔湾区和白云区，白云区项目居多，其中荔湾芳村地区旧厂房多改造成创意工业园或写字楼，荔湾区、白云区的旧厂房则多改为专业市场和零售商业百货等业态。例如，有广州"西九龙艺术天地”，"七八九”和"新天地”之称的信义会馆由广东省水电水利施工公司废置的1960年代仓库和厂房重新翻新，从策划到建成，历时5年。据知情人士透露，信义会馆的开发商承租大约在10元/平方米，而改造后租金大约在20-40多元/平方米。

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