不得不从的十二条写字楼投资法则

法则一：略知宏观经济

住宅是这样的，无论经济好坏，只要交通方便、生活舒适，就不怕没人租。但写字楼的租赁市场往往与宏观经济形势息息相关。在2008年金融风暴来袭的时候，一线城市都出现不少写字楼违约的情况。

法则二：了解城市经济

善于投资写字楼的人对城市的经济形势了如指掌，从经济总量到支柱产业，甚至各个行业及其龙头企业的分布都了然于胸。

与之相反的是，盲目购买了写字楼的投资客，很多两年之后都还需要自己亲自支付物业管理费。对于经济不够发达的城市来说，写字楼的需求本身就很小，再加上打理困难，长时间的空置几乎成为必然。

法则三：知晓城市规划

随着城市中心的转移，传统的商贸区的功能会发生变化，各区域的写字楼物业的租金水平都会受到影响。

法则四：把握入市时机

商铺讲究的是"养铺”，新的商铺出来，是需要时间和人气去养的，需要一个漫长的逐步成熟的过程，所以商铺租金有每年递增的惯例。
但是同一个商务区内如果有多个写字楼同时入驻，这个片区就可以很快成熟起来。

投资写字楼，就需要选择在一个商务区将熟未熟的时候，可以享受到不成熟市场的销售价格，稍作休整等待，就可以享受到成熟市场的租赁价格。若整批写字楼都已入市，甚至已有多家大型企业入驻，这个时候再进入，成本就已经被抬高。

法则五：算清租金回报率

写字楼的回报率是每个投资者都很关心的一个问题，一般计算回报率有两个公式。第一个公式是年回报率＝(每平方米每天的租金/每平方米的售价)×365天。高租金、低售价是投资的最佳方案。第二个公式是年收益×15年=房产购买价，如果投资的物业，年收益×15年大于物业的购买价，则该物业是收益比较高的。一般，如果写字楼的年租金回报率达到8％－10％，可投资购买。如果超过10％，投资前景最好。

法则六：选择高价值区域

选写字楼尽量找写字楼集中的区域，有价值的写字楼一定处于CBD，而位置偏远价格便宜的物业虽然成本低，反而风险更大。

法则七：考察交通配置

这里指包括公交车、地铁、停车位等各方面交通配置。一般企业中、高层对道路畅通、停车位配备要求较高，普通职员则对地铁、公交线路等公共交通依赖。

因此，地铁边的写字楼，一般可投资性较高。

法则八：比较硬件配置

无论硬件配置标准如何，纯写字楼的层高、隔间设置、大堂和走廊宽度高度及装修、电梯数量、茶水间、洗手间等公共设施决定了办公环境是否舒适，从而影响后期的租金走向。

法则九：了解周边配套

写字楼的周边商业配套的功能性也很重要，如酒店、银行、商贸、文化休闲娱乐场所等周边配套的丰富性，才能补充写字楼功能的多样性。

法则十：重视物业管理

优质写字楼更注重物业管理，不仅要有豪华大堂、足够的停车场、配套会所，以及电梯质量、空调等，对保安、消防系统、软环境等方面的要求也比较高。优质物业会为写字楼运营时租金增分，反之则减分。目前成都甲级写字楼多选择国际性五大行的物管公司。

法则十一：200平米以上较好

写字楼平均价格一直不是特别高，比较稳定，一般甲级写字楼单位面积段以200平方米以上居多，普通写字楼最小有60-100平方米。

投资那些可以切成很小块面积进行出售的物业时，要注意，虽然总价上可能会便宜些，但由于进驻物业的公司档次低，流动性大，再加上小业主太多，影响到该物业的物业管理水平。

法则十二：理性预测租金

写字楼属于长线投资，一般而言，以出租为主的写字楼大概10年才能收回投资，但在楼市走向越来越不明朗的情况下，写字楼的长期持有显然是更理性的投资方式。投资写字楼时，最好走访一下周边同类项目的租售情况，理性预测出未来出租对象、租金水平等则为最高境界。

编辑：