福州写字楼“奇货可居”局面将有所改变

  福州写字楼租金上涨

   位于福州五四路环球广场的某商贸公司负责人抱怨："两年前租用这个写字楼时，月租金是60-70元/平方米，现在已涨到120-130元/平方米，有的楼层更是开出160元/平方米的月租金。信和广场、金融街万达广场的月租金甚至达到170-180元/平方米。福州写字楼租金太高了。”

   "今年下半年的租金就比上半年高25%-30%，”福州房地产业内人士林先生告诉记者，从2009年开始，福州写字楼租金就以年均50%左右的幅度上涨，"今年年初至今的涨幅达40%。”

   面对租金的一路上涨，不少中小企业主期盼写字楼体量的增加能缓解租金上涨的压力。"2009年福州写字楼供应量为2万多平方米，去年全年供应量近27万平方米，而今年整体供应量已经超过40万平方米。”福州房地产业内人士刘福泉表示，未来3年30幢写字楼的亮相将在一定程度上缓解供求关系失衡的状况。

   对此，业内人士表示赞同。申发大厦、宇洋中央金地、恒力金融中心、升龙中心、世纪百联、中庚青年广场……今年上半年福州写字楼动建或公开的项目超过20家，而未来金融街将有近100万平方米的写字楼供应，年内将有25万平方米的写字楼销售，"可以说，福州写字楼'奇货可居’的局面将有所改变。”

   厚积薄发

   历史欠债：★★★

   "80年代房地产开始兴起时主要以写字楼和商场为主，五四路、湖东路一带的写字楼大多是那个时候建的。到了92、93年政府开始打压房地产市场，随后直到1999年开始用住宅拉动经济使得住宅市场热了10几年的时间，而写字楼却整整停滞了十五六年，”在刘福泉看来，之前累积的"历史欠债”造成了眼下福州写字楼供远小于求的局面。

   此外，福州大学房地产研究所所长王阿忠认为，福州早期写字楼多建于上世纪八九十年代，设施陈旧、老化严重、停车位等配套跟不上需求等问题日益凸显，"写字楼在数量和质量上都亟待提升。”

   政策导向：★★★★

   在采访中，不少业内人士认为，住宅市场的"双限”政策在很大程度上助推了福州写字楼市场的发展。"在国内投资渠道仍旧比较狭窄的背景下，很多荷包充裕的投资客苦于手中的'房票’受限而将目光投向写字楼，掀成了写字楼市场的投资热潮。”随后，一纸"住宅商用”禁令更是一度将福州写字楼"火了一把”，部分高端写字楼更是"一层难求”。

   与此同时，一些开发房企开始投建写字楼项目、争抢商业用地，无不期望能够"趁热打铁”抢占写字楼市场。"从年内25万平方米的写字楼供应量就可见一斑。”有业内人士表示。

   发展利好：★★★★

   "随着海西战略的持续推进，越来越多的知名企业将落户于此，福州在加速城市建设步伐的同时急需高端写字楼的跟进，在产业产值高速增长的同时获得与之匹配的商业氛围。”上述业内人士林先生告诉记者，福州金融业市场份额稳居全省首位，吸引更多金融机构入驻也意味着大体量写字楼的需求骤增。

   据了解，截至2010年底，福州银行业本外币各项存款达6100.92亿元，为全省存款总余额的32.53%;本外币贷款余额为5231.41亿元，为全省贷款总余额的32.86%。2010年，福州金融业占第三产业的比重达12.7%;实现税收性收入61.05亿元，占第三产业比重达21.93%。此外，金融业增加值的年均增长率达29.5%，金融产业发展速度效益双向提升，已成为福州经济增长的支柱产业。

   价值洼地：★★★★

   "写字楼高于住宅2-3倍的投资回报率着实令不少投资客'望穿秋水’。”上述业内人士林先生举例称，一套位于华林路使用面积120平方米的写字楼月租金为5000元，而同面积3室2厅精装修住宅的月租金仅为3000元。这巨大的回报率差自然让投资客无法淡定。

   SOHO中国董事长潘石屹表示，仅从租金回报率来看，如果公寓和住宅是3%的话，商业地产至少是6%，"而作为商业地产主力的写字楼，其投资回报率更是高达6%-8%。”

   借力宏观经济

   "现在福州最大体量的商业地产项目就是300万平方米的金融街中央商务区，其中50%是企业自用，剩下的部分很多开发商也不愿意全部出售，基本上还要自持一半，也就是真正推向市场的只有70几万平方米。如果一套按300平方米来计算，那么面向的是2500个客户，而之前金融街万达广场发售时想购买300-500平方米的客户就有10000多个，而且那还是去年。”在福建申发置业总经理罗新看来，目前福州的写字楼的供应量还无法满足需求。

   不少业内人士均持同样观点，认为未来3年的供应量只能填补福州写字楼市场的巨大缺口并不会产生所谓的"过剩”之说。"应该说未来福州写字楼的需求依旧旺盛，唯一让人担心的是宏观经济的发展速度。”刘福泉称，"假定宏观经济还是按照前几年的速度发展下去，那么这一切都不是问题;反之，如果宏观经济形势没有这么乐观，那么写字楼市场或许将再碰衰运。”

编辑：