福州CBD写字楼有“硬伤”江滨大道成热点

   福州的写字楼商业将迎来春天。

   以写字楼为主的商业地产，在楼市宏观调控之下，利好政策凸显。楼市数轮宏观调控政策，针对的始终是住宅市场，商业地产却稳中有升。住宅市场陷入僵局后，不少投资者更有意愿转战商业地产。

   与此同时，福州的写字楼不再是五四路CBD一统天下的格局，在海西的助推下，江滨大道将成为新的CBD。

   6月，福州市新一轮土地拍卖将拉开帷幕，10幅地块，全部为商服地块，其中的写字楼比例相当可观，且多居于江滨大道。

   有业内人士称，无疑，在现有的市场形势下，写字楼将是下一个投资热点，而热钱不久后将积聚江滨大道。

   市场

   写字楼与二套房首付"持平”

   在对住宅市场宏观调控的"新国十条”中规定，对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。

   "不低于50%，那就意味着与商业地产相同的比例”，在福州金融街万达广场一位有多年投资经验的人士称，此次国家调控的是住宅市场，商业地产却不在调控范围内，国家规定商业公寓、写字楼等商业地产首付比例为50%的规定极少变动。

   "在商品房价格不确定的情况下，如果再行投资，成本增加了，利润却减少。”一业内人士称，正因为如此，不少投资客已经开始跟着政策风向调整投资方向，掉转船头，向写字楼、商业公寓甚至商铺进军。

   住宅不火写字楼火了

   这股投资的热潮，已在一些在售的商业项目中体现。

   金融街万达广场21层的甲级5A写字楼尚未推出，但已有不少客户前往咨询，此前，其SOHO产品每次一推出来即被抢购；31层的中庚青年广场，其80～1100㎡商务写字楼，是被咨询最多的产品形态。"与以往的写字楼不同，现在新推的写字楼产品，无论规划还是建筑本身，都大有提升。”一业内人士称。以万达广场为例，作为海峡金融商务区的顶级江景写字楼，总建筑面积约35000㎡，单层建筑面积约1700㎡，层高3.8米，多项指标在榕城首屈一指，其外形现代化且时尚感十足，内部规划与设计全部按照世界一流公司的要求打造，硬件均采用国际品牌，结合尖端信息科技。

   业内专家指出，宏观调控之下，商业地产将备受关注，迎来较好的发展前景，2010年或许会是商业地产的春天。

   现状

   传统区域写字楼有"硬伤”

   既然写字楼备受关注，福州写字楼的现状如何呢?"福州的写字楼还停留在五四路传统的CBD中央商务区”，一业内人士称，与大福州的宏伟发展蓝图相比，时下已显局促的五四路显然难堪重负。

   "五四路密布着上世纪90年代福州第一批写字楼，由于过去的规划标准低，现在看来有许多硬伤。”一业内人士称，例如电梯配置偏低、点状的建筑设计传统通风不良等问题突出，特别值得一提的是，五四路短短的数百米内遍布着各种酒店、写字楼、住宅，公路干线规划不足，交通压力巨大，由于停车位规划少，停车须见缝插针，甚至要在数公里之外停车，停车难、难停车的问题严重影响着入驻企业的办公效率，成为制约五四路发展的最大瓶颈。

   专家指出，传统的CBD最关键在于五四路改造空间极小。虽然少量的高档写字楼是企业的"抢手货”，可更多的企业还是在办公条件落后与交通拥堵的现状中挣扎。

   高端写字楼仍是供不应求

   尽管五四路写字楼存在"硬伤”，但福州写字楼市场仍然是供不应求，未来这一趋势将更明显。

   根据福州市鼓楼区楼宇办官方数据显示，去年1—10月，福州市仅鼓楼区新增楼宇企业1490家(只包括注册资金在50万元以上的服务类企业，不含入驻软件园的企业)，实现楼宇对接面积22.7万平方米。"与以往相比，这两年福州写字楼的成交量明显增加，一些新的写字楼项目一经推出，就受到关注，租金也全面上涨。”麦田房产相关人士说，"然而，市场的需求却在不断增加，依然是供不应求的状态。”这一点，与如火如荼的海西建设不无关系。"随着海峡西岸经济区战略的实施，一批福建本土企业逐渐做大做强，同时，也吸引了越来越多的外资企业到福州设立分公司，这都为福州的写字楼市场注入活力。”一业内人士称，未来对高端写字楼的需求只多不少。

   剖析

   海西助推，江滨大道扎堆高端写字楼

   "很显然，福州传统中央商务区的发展已经遇上了瓶颈，那么，跳开传统，寻求多个中心发展是解决问题的好办法。”福州大学房地产研究所王阿忠称，福州东扩南进西拓的"多核”发展将改变这一现状。而在海西建设中，福州向滨海城市发展，在"一城两翼双轴线”的方案中，闽江和乌龙江将起到中轴线的作用。新兴的写字楼项目，能最有效地提升城市形象，而江岸地区是最理想的地点。

   正因此，江滨大道上的海峡金融街以及闽江北岸中央商务区顺应而出。江滨大道上将建起集写字楼、商业综合体、星级酒店等为一体的商务商贸中心，并且配套有以省科技馆、市图书馆、省广电集团等为依托的文化创业产业集聚地。

   "良好的区域商业配套与交通状况，将让这一新的CBD有着极大的潜力。”王阿忠称，滨江沿线相比五四路在CBD建设与设计上更为灵活，有利于打造真正的城市名片。

   这一名片，很快就将打造成。在此次福州市推出的土地中，都有明确规定项目交付的年限，而在拍地中设置了较高的门槛，引进大品牌地产，以保障项目最终落实以及品质。

   "下一个写字楼的聚集地，非江滨大道莫属，而海峡金融街地位凸显。”业内人士指出，海峡金融街的崛起，最重要的助推者是万达广场，其城市综合体的商业模型，将带来全新的高端的商业体貌，包括设计先进的写字楼项目。再加之金融街规划的几大银行总部项目，海峡金融街引领福州CBD。

   未来前景看好，写字楼市场仍是价格洼地

   "长期以来，写字楼的价值一直被低估，可以说还是价格洼地。”一业内人士分析，从目前福州在售的楼盘来看，以大户型及高端楼盘居多。对于这些楼盘来说，买者大多是多次置业者，首付比例将会高达50%，而一些市中心楼盘以及江滨地段楼盘，每平方米价格高达两三万元，绝对可以与一些写字楼项目抗衡。"无论从租售比还是投资的升值空间来看，写字楼项目无疑更具有吸引力”。

   业内人士以300万的资金为例，按目前的行情，300万元极难买到优质的别墅，但却可以买到黄金地段的写字楼。假如写字楼平均售价在1.5万元/平方米，可以买到200平方米，其中的收益孰高孰低显而易见。未来，随着海西经济的日渐腾飞，越来越多的世界500强企业入驻福州，写字楼的需求及价值将会愈来愈凸显，潜力不言而喻。

   当然，亦有专家提醒，虽然与商铺相比，写字楼的投资相对来说风险较低、收益较高，但写字楼投资所需资金量大，投资人必须对写字楼的价值有很清晰的判断，在投资过程中，开发商的品牌、地段、交通、配套、地区规划等因素都需考虑。

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