个人商铺投资可锁定小产权和临街

   在昨日仲量联行发布的"后亚运效应”报告书中，多方数据显示，国内外大型企业纷纷入市购置或租赁大型商业地产，令广州商铺、写字楼、工业物业等商业地产市场显示供求两旺姿态，2011年更将进入市场高峰期；个人投资者也有望乘"水涨船高”之风获利商业物业投资。

写字楼市场：业主重掌租赁主动权

2010年第四季度，广州写字楼需求保持上升态势，全年净吸纳量为过去五年最高，逾40万平方米。仲量联行广州商业地产部地区董事石坚涛认为主要是"借力”于2010年亚运会，广州基础建设不断完善、整体商务环境改善、城市价值跃升的果。

另外，国内外企业加快了大手笔入市广州写字楼市场的步伐。石坚涛透露，近期不少客户纷纷在珠江新城考察大面积的写字楼单位，有购买或租赁的意向。据了解，将于2011年落成的甲级写字楼，其中有50%左右的面积已经顺利出租或确定由业主自用，例如广州国际金融中心、太古汇二座、利通广场和广州银行大厦等。这一现象导致新供应扎堆的珠江新城写字楼空置率已回落至个位数，为7%，低于全市11.7%的平均水平。

写字楼市场租赁成交率和成交价加速上涨，导致原来的"租客市场”转变为"租户市场”，本来可以凭借企业的市场地位和名气获得很大租赁优惠的租客，主动权逐渐被业主取得，不少租赁优惠政策逐渐收紧，而业主也开始"吊高来卖”并且"拣客”。

个人投资：锁定小产权商铺和临街商铺

目前，广州市的众多大型购物商场都是单一产权，个人投资者并没有实力"一口吃成胖子”，还是要把投资眼光锁定有小产权商铺的商场和主要商圈周边的临街商铺。

比如正佳广场的负一层商铺，从之前在拍卖市场中无人问津，转变为颇受青睐。

据了解，近期有买家以20多万元/平方米的价格买下负一层的商铺；而正佳周边以前由于位置在拐角等尴尬位置，备受忽略的临街商铺，近期也已受热捧，价格大涨。

不过值得提醒的是，商场铺向来是"双刃剑”，很可能由于整体商场大旺而受惠，"鸡犬升天”；也可能因为商场经营不善而难以翻生。有商铺专家就向来不赞同商场铺投资。另外，提醒投资者对于商圈周边街铺的产权情况一定要了解清楚才可以考虑投资。

个人投资：旧商务区写字楼租卖价平稳上涨

据了解，2011年新增加的甲级写字楼多集中在珠江新城和天河商圈。在此之前，珠江新城的写字楼租金回报率虽然保持低位，但是长远升值空间令投资者蜂拥而至。但是，珠江新城的写字楼市场目前价格并不低，对于中小投资者来说可能已有心无力。有写字楼专家建议投资者可以把眼光放在旧商务区的写字楼上。

根据最新调查数据，旧商务区的写字楼租赁价格和售卖价格维持平稳上涨势头，不少原有的租客并不一定有计划进入珠江新城，反而在旧商务区扩大了租赁范围，导致旧商务区的需求继续增长。

以环市中一带为例，依然是不少中高端企业的"重营”；而天河北、环体育中心板块的风头虽然被珠江新城这个"新势力”所抢，但多年积累的商业基础在未来一段时间内依然将继续保持优势，其投资潜力仍然不可小窥。

商铺市场：租价同比涨10%触底反弹

昨日发布的报告显示，2010年1～11月，广州市实现社会消费品零售总额4022亿元，同比累计增长22.8％，比同期全国平均增速快4.4个百分点；在整体零售市场销售额不断增长的带动下，广州市零售市场空置率持续下降，最新租赁均价达772元/平方米/月，环比增长0.5个%，较2009年年底增长9.6%。

据了解，受2008年的影响，广州市2009年商铺租赁均价下降15%左右，而2010年全年平均租价比2009年上涨10%左右，出现触底反弹之势。

有市场人士认为，这与亚运会效应的作用力密不可分，而"后亚运效应”将在2011年持续发力，令广州市商铺市场的租赁成交率和成交价继续向上。

然而，仲量联行广州商铺部副董事郭伟明却表示，与多个一线城市相比，广州市的零售市场远远未及饱和，还有很大发展潜力。

据了解，不少海外品牌目前正积极物色广州商铺，以期待在"后亚运效应”中分一杯羹。

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