广州写字楼成交租赁或走低

2011年住宅市场受政策影响陷入低迷，从而给商业地产提供了一个发展黄金期，根据仲量联行、第一太平维斯、高力国际等权威机构发布的数据显示，去年广州商业地产中的写字楼、商铺、公寓等供应量均创历史新高，成交量价也一路高歌。今年走势如何？不少业内人士预测，由于供大于求，广州写字楼成交租赁或走低，大型商业综合体则将面临招商难。

上周一手写字楼成交环比降7成

根据数据显示，上周(2月6日~2月13日)全市一手写字楼成交共97套，合共8058平方米，环比上周大幅降70%，成交均价为16979元/平方米，环比上周下降27%。其中，本周销售冠军为番禺的敏捷上城商务中心，共成交61套，成交均价为11608元/平方米。据中立行分析，写字楼市场虽然录得成交项目有所增加，但由于缺乏大宗交易的支持，成交量出现了明显的下降；成交项目的产品较为多元化，且较为分散，致成交均价出现明显降幅。

据了解，去年广州甲级写字楼共有63万平方米落成，供应量创近四年新高。根据权威机构数据显示，今年广州甲级写字楼新增供应量将达45万平方米，有90%以上集中在珠江新城，包括利通广场、保利威座、佛奥广场、富力盈凯广场等项目。记者了解到，利通广场号称珠江新城第三高楼，最大的卖点是有全球最高的写字楼大堂，高达37.8米，只租不售；富力盈凯广场有望今年2月底开盘，预计均价40000元/平方米。

不少行业人士表示，由于近两年新增供应量都集中在珠江新城，该板块写字楼密集程度以及高素质无任何区域可比拟。兴业地产工商铺总监朱辉表示，经过了多年的发展，珠江新城板块已逐渐被市场接纳，虽然琶洲、番禺等板块都有新增的写字楼，但难敌CBD。朱辉介绍，由于1月份恰缝春节假期，写字楼租赁及成交需求到二三月份才集中释放，使得一季度租金有明显上涨，但由于供大于求，到了第二三季度，租金会出现明显回落。成交方面，去年受亚运及楼市政策影响，第一二季度出现了浮涨现象，但第四季度已开始有回落了，今年全年成交并不乐观。

超大型商业将面临招商难

去年专业市场、小产权市场、城市综合体、大型购物广场等商业地产项目频繁出现，成交量高得惊人。根据第一太平维斯报告显示，去年广州零售物业供应高达68.5万平方米，超过过去四年总和，小面积产权铺也创下历史新高。

根据相关数据显示，预计今年广州零售物业新增面积约45万平方米，主要有西城都荟、珠江太阳城广场、花城汇等。据了解，今年将新增的城市综合体包括，由6.8万平方米的艺术家公寓、2.5万平方米的文化产业写字楼和3万平方米的商业中心组成东方文德广场，项目占地面积4.24万平方米的金沙山海名门等，此外还有花地人家商业中心、韩太城、南沙城等项目。

商业地产资深专家陈瑞标表示，目前经济环境之下，商家需要扩充经营的欲望比较低，去年广州新增了一些专业市场，但招商并不成功，一些预计今年上半年开业的商业项目也可能因为招商难延迟开业。去年不少商铺都是分拆成小面积产权铺以及返租出售，但这类商铺只有见到销售却没有开业，对投资者是一种打击，今年商铺投资者信心会不足。房地产经济学专家邓浩志表示，传统商业区的商业项目一般都是皇帝女不愁嫁，租金销售有保证，在新商业区的产品则有较大的不确定性；目前新商圈不少项目都是主打投资概念，很可能出现销售畅旺而租赁冷清的局面。满堂红战略管理部高级主任沈锐培表示，商业地产投资大、回报周期长，大量商业项目上马极有可能出现风格类同、定位相似，直接导致招商难、销售难、租金下降等问题，比如天河商圈的万菱汇、时尚天河、靓点1836等新商场招商及经营并不理想，说明目前商业地产竞争已异常激烈。

观察：楼市低迷商业地产独善其身难

去年住宅市场受到政策影响，对商业地产而言是莫大的喜讯，即使全球经济不太景气，去年的商业地产供应量、租赁市场或销售成交量也创下了多个历史新高。2012年的商业地产仍受到万千瞩目，但前景如何难看清。笔者近日采访多为行业专家发现，这些行业人士似乎并不看好今年的商业地产，住宅受到政策打击，短期内会对商业地产带来利好，会有更多投资客"弃宅从商”，但这样的效应是短暂的，商业地产仍会紧跟楼市大势，一荣俱荣，一损俱损。

早前，某巨头商业地产董事长也表示，住宅限购政策的出台不会让商业地产独善其身。地产行业关联性非常强，限购政策出台后，商业地产并没有像住宅市场那样受到很大影响，在短期时间内甚至成为了市场的受益者。但从长期来看，一旦楼市调控政策的趋势确定下来，流动性资金会尽快撤出，整个房地产行业都会受到影响。

笔者也认为，商业地产虽然没有受到政策打击，但实际上住宅市场的低迷会牵涉到商业地产的前景，住宅走迷、股市不振、全球经济并不景气，会影响到商业地产的投资信心，也会加重观望氛围。正如去年分割小面积产权铺风靡一时，推出时受到众多投资者青睐，但慢慢地余热散去，也变得异常冷清。

编辑：