2011年深圳写字楼租赁市场总结

   昨日，市出租屋综合管理信息中心发布2011年四季度我市出租屋抽样调查报告。每年四季度都是深圳租赁市场的传统淡季，由于租赁需求减少，租金经过三个季度的持续上涨后略有下降。最明显的调整出现在写字楼租赁市场，本季度租金出现了近两年来的首次下跌，全市写字楼租赁均价为115元/㎡，环比下跌0.9%。

   "农民房”租金涨幅最大

   纵观今年我市整体租赁市场，业内人士分析，与楼市的低迷相比，今年我市租赁市场表现正常，租房量与租金均是前三季度持续上涨，四季度略有回落。

   2011年一季度全市也出现了"涨租潮”。加上受国家对住宅限购调控新政影响，商用地产热度空前，租、售价格同步上涨。一季度，我市出租屋住宅类环比上涨4.8%，同比上涨13.5%；写字楼环比上涨了6.9%，同比上涨20.5%；商铺类环比上涨3.3%，同比上涨26.1%。

   二三季度的租金上涨趋势明显放缓，进入快涨后的相对停滞稳定期，个别月份的租金均价还略有回落。但由于一些房源前期有约在身而无法跟涨，如今到期后自然补涨，加上通胀高企，业主持有成本上升等各种因素的影响，二三季度租金呈现平稳略升的态势。不论住宅类还是写字楼和商铺类租金，环比涨幅均在1%到3%之间，窄幅调整。

   四季度表现平静，全市租赁成交量环比明显减少，租金价格趋于稳中略降，但无论是成交量还是租价仍然高于去年同期。总体来看，住宅和写字楼环比略有下跌，住宅类均价43.1元/㎡，环比下跌0.7%，同比上涨6.9%；写字楼均价为115元/㎡，环比下跌0.9%，同比上涨12.7%。商铺和仓储类略有上涨，商铺类环比上涨0.9%，同比上涨9.6%，厂房类环比持平，仓储物业同比上涨8.7%。

   今年租赁市场的涨幅之冠是深圳特色的"农民房”。专家表示，今年是近几年来"农民房”租金涨幅最大的一年，主要是关外新开通的地铁沿线。许多业主一年内加租两到三次，连租约合同也采取一季度一签。

   高铁因素引领涨幅

   2011年8月，随着地铁开通、新学年即将开始，深圳租房市场掀起一轮"波澜”。最显著的变化是，原关外地铁沿线房租大涨三成左右。但进入四季度，地铁物业的利好因素已经消化殆尽，地铁因素对租金的影响在10月份基本趋于平静。

   调查显示，租金在短期内飚涨的关外地铁沿线片区渐渐回归理性。随着淡季的来临，租金已有所松动，业主"皇帝女儿不愁嫁”的心态也有所收敛，与其空置一二个月等待春节后租个好价钱，还不如优惠一点趁早租出去更划算。

   在四季度，对于租赁市场而言，"高铁开通”成为最大利好因素。随着深圳北站的建成，以及地铁四五号线的开通，民治片区有些社区商铺迅速满租，且租金普涨15%到20%。调查人员认为，除了高铁因素外，周边环境的改善和社区人口的快速增长，加上一些社区商铺经过了一个5年的租赁周期，租金适时上调，也是影响这一片区租金涨领全市的因素。

   记者了解到，今年整体来说，原关外地区租赁市场表现都很亮眼，先是由于地铁因素，再到高铁因素，纷纷催涨原关外的租金。专家也分析，现在深圳的整个商业中心正有序地由原关内向关外延伸，像华润集团在宝安打造的超级商业中心迅速崛起，显示了巨大的区域消费力。而龙岗片区更是异军突起，随着特区一体化的进行，地铁开通，大运会成功举办，龙岗面貌迅速改观，城市副中心崛起的态势日益明朗。大运会后，市政府成立了一个大运中心管理公司，全权商业运营15万平方米的大运中心，将成为东部最大的商业综合体。此外，星河COCOPARK、山姆会员店、天虹、海雅、岁宝等商业都已陆续入驻龙岗，商业配套的发展必然带动片区经济的发展。

   但专家提醒，相比于如今已"陷于泥沼”的住宅地产，曾经作为楼市避风港的商业地产目前也被银监会发出预警，部分银行提高了商业地产的利率和贷款审批门槛。未来的商业地产走势，从买卖市场到租赁市场，或将都会存在变数。

   写字楼租售比严重失衡

   今年，深圳写字楼租赁市场出现两极分化，上半年由于没有新增写字楼入市，租金和售价双双创出历史新高；下半年，特别是第四季度，租金出现了近两年来首次下跌。

   对此专家分析，目前深圳写字楼市场"只租不售”的单一产权模式成了主流，开发商自己持有高端商用物业是一个大趋势；加上楼市调控政策影响，写字楼的售价增长幅度明显快于租金增长幅度。相比于灵活的售价，由于租约通常较长，租金变化往往具有明显的滞后性，如今的写字楼租售比已严重失衡，投资回报率持续下滑。

   "下半年写字楼租金主要受欧美经济动荡、国内经济增速放缓的影响，租赁需求呈收紧态势；加上许多制造、加工企业外贸订单减少，生意景气度降低，产生了削减办公成本的意愿，或以大换小，或从甲级换成乙级。”调查人员告诉记者，写字楼租金回落和当前经济形势密切相关。

   据了解，我市写字楼主要集中在福田、罗湖和南山三个区，调查显示，四季度，南山租赁均价为94元/㎡，环比上涨2.2%，同比上涨14.6%，是全市租金上涨幅度最大的一个区。而福田和罗湖本季度租赁均价分别为128元/㎡和94元/㎡，环比分别下跌了1.5%和1.1%，但同比还是分别上涨了14.3%和10.6%。

   但写字楼整体市场空置率较低，再加上深圳的总部经济效应、政策倾向及区位优势的影响，即便目前租赁需求减缓，对租金也不会构成太大压力，更何况年末租约到期的客户较多，换租潮给市场带来了新的活力。因此，四季度甲级写字楼租金变化不大，呈高位振荡走势。

   专家预测，明年内资企业仍然是深圳写字楼租赁的主力；同时一些小型金融公司纷纷进驻中心区，预计深圳的写字楼租金仍处于增长期，吸纳量保持正面效应，而且满租的楼盘也不少。

   节前消费拉高仓储租金

   坐在家中，轻点鼠标的网络购物，不仅影响了传统商业的销售模式，也对租赁市场起到了不小的推动作用。根据调查显示，随着电子商务的迅速发展，行业的扩张必然要求物流配套设施同步向前，便利、优质的仓储和配送必不可少，早期仓库已不能满足现代物流要求。此外，年末春节期间的集中消费，各大小零售商也积极预租仓库存货，导致仓储物业租金继续上涨。

   专家提示，深圳仓储物业建设略显不足，现代物流所需求的标准仓储数量不够，与行业的发展速度似乎略显滞后。四季度仓储物业租金继续上涨，这除了季节性因素外，更多的是需求的上升和早期仓库与现代发展的不相适应有关。

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